独家专题！广州新规住宅产品发展特征及行业影响

2025年3月31日，住房城乡建设部发布《住宅项目规范》国家标准，对住房品质提出更高的要求，旨在为购房者提供、建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”，该规范于5月1日起正式实行。

从广州市场来看，关于好房子的建设探索早已如火如荼。

从2023年5月出台"智慧+品质”建设任务重点，再到2023年11月发布《广州市建筑工程容积率计算办法》，鼓励开发商建设高品质住宅。

据克而瑞不完全统计，截至目前广州新规住宅产品供应面积已超200万㎡，项目接近60个，全市除远郊增城、从化两区外，每个区均有新规项目分布，其中海珠区待入市新规项目最多，共有7个。

按照产品划分，在新规产品中，刚需刚改、改善产品平分秋色。

“好房子”国家标准的出台，会对接下来广州楼市住宅项目产品发展产生什么样的影响？

今日，克而瑞独家为大家带来《探索广州住宅产品“进阶”发展变化》报告，并在文末附上完整报告免费获取方式。

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研究背景

1.1：建设好房子必要性

2025年政府工作报告首次提出建设“好房子”，产品更新迭代迫在眉睫。

1.2：《住宅项目规范》出台

1.3：广东/广州政策

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广州市场新规产品盘点

2.1：广州新规产品新增供应情况

克而瑞监测到，2023年11月起，新规产品占全市供应货量26%，并随着新规产品逐步入市，份额将逐步加大。

2.2：新规产品区域分布

全市除远郊增城、从化区外，其余各区均有计容新规项目分布，目前天河、荔湾、黄埔，花都区已入市新规项目较多，未来海珠区西部以及琶洲将有多个新规项目入市，为后市供应主力区域。

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2.3：产品定位

新规产品针对购房客户细分更明显，刚需刚改、改善产品占比平分秋色。

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2.4：对比旧规项目竞争

• 价格+面积双重挤压控总价，对常规产品去化造成冲击。

• 新规项目中46%售价持平周边旧规核心竞品，售价低于竞品的也有24%，以越秀及保利项目为主，贯彻低价快跑为策略。从产品把控来看，超七成项目三房两卫起步门槛低于周边常规竞品，四房的亦超63%，同等户型面积压缩10-12㎡。

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产品变化及代表案例

3.1：新规产品显著变化一：使用率跳跃增长

2023年11月新规落地后，广州新产品实用率连迈四个台阶，目前主流新规产品实用率在100-120%之间，个别标杆产品如保利面粉厂地块、招商林屿境实用率突破130-140%。

代表案例：招商·林屿境，140%使用率

3.2：新规产品显著变化二：楼层户配设计差异化

代表案例：万科傲璟，高低分区满足不同家庭需求

3.3：新规产品显变化三：飘窗”多变造空间

代表案例：保利怡璟湾，首创“零飘窗

3.4：热门项目：保利南方面粉厂，错层设计+130%使用率的终极改善

户型设计引入最新建筑规划规范，提升阳台等半开敞空间的比例，奇偶层差异化设计，实用率提高120%以上，赋予业主更多实际居住空间。

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新规产品对行业影响

4.1：对广州市场影响：

广州新规产品逐步入市并挤占市场，产品换代进一步加速。

2023年11月随着新规产品逐步入市，其市场份额占比提升迅速，截至2025年第一季度，新规产品成交占全市新房成交近两成，助力一手市场份额占比增加6个百分点。2025年新产品供应将继续迎来爆发，产品的升级迭代将有助于提升新房市场的吸引力，提高市场活跃度。旧规产品/二手房被迫以价换量，市场价格秩序进入重塑期。

4.2：对广州各区域影响

海珠新规产品同质化竞争激烈，2026年供地聚焦白云、番禺、花都、黄埔，新产品迭代速度加快。

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4.3：对房企影响

提高土储积极性，加速产品创新，研发更具竞争力产品。

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4.4：产品未来趋势特征

产品建设标准提高，居住体验更舒适，而产品设计将会朝着智能化、精细化方向发展，生活场景融入科技，产品交标更贴合地域生活需求。

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4.5：待入市新规项目

据克而瑞不完全统计，截至2025年4月1日，待入市项目有16个，集中在海珠、天河及番禺，以刚改及改善型项目为主。

以上内容出自克而瑞广佛区域《探索广州住宅产品“进阶”发展变化》报告节选，全文共30P。

文章来源:克而瑞