股市惨遭震荡，为什么保租房REITs实现整体上涨？

摘要

贸易战阴影下的内需堡垒，核心价值仍是底层资产。

贸易战2.0版本，引发A股动荡

黑色星期一，上证指数和创业板指的跌幅分别高达约7%和12.5%。

全市场近3000只股票跌停，超5200只个股下跌。

这是今年4月，特朗宣布对华征收全面性30%关税引发连锁反应，美国最新宣布的"对等关税"政策幅度超出市场预期，引发全球金融市场的连锁反应。

外需承压，"扩大内需"成关键王牌！

国家战略加持下，租赁住房REITs意外成为投资界"避风港"！

4月7日收盘，已上市的7只保租房REITs中，6只逆势飘红！

4月7日收盘，7支保租房REITs6支上涨2025年4月7日，保租房REITs整体表现强劲，平均涨幅达1.84%，显著跑赢当日暴跌的A股大盘。

其中，华夏北京保障房REIT以4.23%的涨幅领跑，主要得益于北京市财政的直接租金补贴和国资背景的信用加持；红土深圳安居REIT（+2.32%）和上海城投宽庭REIT（+1.99%）紧随其后，分别受益于深圳科技企业聚集带来的高支付力租户需求，以及上海张江科学城核心资产的稀缺性。相比之下，华润有巢REIT（-0.39%）成为唯一下跌标的，主要受部分布局项目，城市供应过剩拖累租金导致。

表：住房租赁REITs涨跌幅情况

底层资产驱动

租赁REITs实现较强的抗跌性

保租房REITs在近期市场波动中展现出显著的抗周期特性与超额收益表现，其价值支撑主要来源于优质底层资产的三大核心驱动力：

1.区位价值

领涨REITs底层资产高度集中于北上深核心商务区及高科技产业带，如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城、深圳南山科技园，凭借不可复制的区位优势形成核心价值。以城投宽庭江湾社区为例，3公里半径内覆盖复旦大学江湾校区、湾谷科技园等产学研高地，租户结构中字节跳动、哔哩哔哩等科技企业员工占比过半，形成高黏性租户生态。

2.产业协同效应

头部项目深度嵌入区域产业规划，与重点产业集群形成共生关系。典型如招商蛇口旗下壹栈·林下与壹栈·太子湾项目，毗邻深圳湾超级总部基地，通过"产业园区+人才公寓"的模式，主流客群为腾讯、大疆等企业员工，租金支付能力及租约稳定性显著优于市场平均水平。

3.运营效能溢价

优质资产管理能力转化为持续的超额收益：领涨REITs项目年均出租率维持在92%-97%，较行业均值高出7-9个百分点；3年以上长租约占比超35%，现金流稳定；单位坪效达78-135元/㎡/月，较同区位市场化公寓溢价15%-22%，且年均租金调整幅度稳定在CPI+1.5%-2%区间。

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