年报解读 | 越秀地产：基本面稳健，市场地位进一步提升

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2024年，越秀地产紧扣“攻坚克难稳业绩，精益管理提能力”的年度工作主题，积极应对市场变化，适时调整投资、营销策略，加快销售去化，同时优化业务布局，强化精益管理，保持经营平稳，越秀地产的行业地位和影响力进一步提升。

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深耕一线城市和重点二线城市，市场地位进一步提升，首进行业前10

2024年，越秀地产面对市场持续下行压力，灵活精准施策，深化实施“一盘一策”营销策略，加快去库存，并强化库存去化考核机制，数字营销全面发力，越秀地产实现累计合同销售金额约为人民币1145.4亿元。在市场极具挑战的环境下，越秀地产市场地位进一步提升，2024年年度销售首次进入全国前10，位列第8。

越秀地产聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，深耕一线城市和重点二线城市。分区域来看，2024年，越秀地产在大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区分别实现合同销售金额约为488.4亿元、331.4亿元、196.0亿元和129.6亿元，约占总销售额的42.7%、28.9%、17.1%和11.3%。从重点城市来看，广州实现销售金额约433.7亿元，占比约37.9%；杭州实现销售金额约221.0亿元，占比约19.3%；成都实现销售金额约68.0亿元，占比约5.9%；北京实现销售金额约人民币87.3亿元，占比约7.6%，广州、杭州、成都、北京合计贡献销售金额约70.7%。

越秀地产以客户为中心打造好产品，发布“4×4好产品理念”和“樾、和樾、天、星汇”四大产品系标准指引手册，项目严格按照标准打造实体展示区，全面提升展示效果，持续完善客研体系，有效助力销售。

越秀地产积极推进设计施工一体化，开展项目生产流程精益化工作。“悦智造” BIM平台功能持续优化升级，有效提升生产效率和工程质量。同时，越秀地产着力提升设计施工一体化业务实施能力，为业务升级提供有力支撑。供应商履约优秀率实现稳步提升，有效保障了优质产品的顺利落地。

聚焦一线城市高质量拓储，积极响应政策盘活存量土地

2024年，土地市场持续分化，越秀地产重点投资布局一线城市及重点二线城市。越秀地产采取精准投资策略，把握土地出让的有利窗口期，以低溢价获取多宗优质地块，分别于北京、上海、广州、杭州、合肥、成都、西安等城市新增24幅土地，总建筑面积约为271万平方米。其中，在北京共获取3幅优质地块，新增土地储备约54万平方米；在上海共获取5幅优质地块，新增土地储备约30万平方米；在广州共获取8幅优质地块，新增土地储备约110万平方米。一线城市新增土储占比超过70%。

2024年，越秀地产积极响应政府盘活存量土地的政策，成功实现了广州3幅地块的收储，累计可盘活资金约人民币135亿元，进一步优化存量土地结构。

截至2024年末，越秀地产全国布局27座城市，拥有总土地储备约1971万平方米，96%分布在一线城市和二线城市。土地储备的质量和结构不断优化，在北京、上海和广州分别拥有土地储备100万平方米、86万平方米和652万平方米。

“商住并举”战略持续推进，商业物业租赁收入同比大幅增长

2024年，越秀地产实现营业收入人民币864.0亿元，同比上升7.7%，归母净利润10.4亿元，核心净利润15.9亿元。归母净利润下滑主要是受资产减值计提和毛利率下滑影响。

图：2021年-2024年越秀地产营业收入与利润情况

资料来源：根据公开资料整理

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越秀地产持续推进“商住并举”发展战略，不断提升商业物业的运营能力。面对商业物业市场的持续下行与挑战，越秀地产积极应对挑战，制定灵活租赁策略，创新运营模式，有效提升物业出租率并优化租户结构，进一步增强商业物业的市场竞争力。2024年，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入6.68亿元，同比上升37.1%。

越秀房产基金实现营业收入约20.32亿元，同比下降2.7%，物业收入净额约14.45亿元，同比下降2.1%。越秀房产基金写字楼、零售商场、酒店和服务式公寓以及专业市场营业收入占比分别为56.6%、8.2%、25.0%和10.2%。

越秀服务2024年实现营收约38.68亿元，同比上升20.0%。越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积8873万平方米，在管面积6931万平方米。承接港珠澳大桥、广东省政协、湖北省移动等标志性项目的基础物业管理业务，品牌影响力大幅提升。社区增值服务收入约人民币12.17亿元，同比上升30.6%。

康养业务也实现了营收的同比增长，可经营床位数7265张。入住率也实现了较大的提升。

图：2021年-2024年越秀地产轻资产经营性收入

资料来源：根据公开资料整理

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增厚财务安全垫，资金流动性充裕

越秀地产财务健康和资金流动性充裕安全。截至2024年末，越秀地产的货币资金总额约为人民币500.5亿元，较年初上升8.6%。剔除预收账款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，三道红线指标继续保持绿档达标，财务指标健康安全。

面对房地产市场的持续下行，越秀地产一方面全力加快销售回款，本年合同销售回款率进一步上升至87%，实现了经营性现金流净流入；另一方面多元化拓展融资渠道，优化债务结构，平均融资成本同比进一步下降，全年加权平均借贷年利率同比下降33个基点至3.49%。年内于境内成功发行公司债券合共人民币25亿元，加权平均借贷年利率约为2.61%。于境内成功发行人民币18亿元定向债务融资工具，加权平均借贷年利率约为2.27%。于境外成功发行人民币23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率约为4.07%，其中发行人民币16.9亿元绿色点心债，加权平均借贷年利率约为4.10%，融资成本在行业中处于领先地位。

图：2021年-2024年越秀地产平均融资成本情况

资料来源：根据公开资料整理

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“双零”能耗建筑落地，试水可持续金融

越秀地产积极践行绿色发展理念，致力于开发超低能耗建筑、近零能耗建筑以及“双零”能耗建筑。2024年，越秀地产成功落地华南地区首个零碳和零能耗“双零”认证产业园项目－越秀iPARK粤港云谷。该项目通过主被动结合的节能技术、可再生能源利用以及产品新技术运用等12大专项技术，全方位降低建筑能耗，实现了建筑的零碳排放和零能耗运行。

在可持续金融领域，越秀地产于2024年首次设立可持续融资框架，并于七月成功发行了首笔绿色点心债券，募集资金达人民币16.9亿元，债券期限为3年，票面利率为4.10%，该绿色债券还获得了香港质量保证局的绿色和可持续金融认证。通过此次发行，越秀地产不仅展示了其在可持续金融领域的积极探索，也为房地产行业的低碳转型提供了有力支持。

2025年展望

2025年，越秀地产铺排了2354亿元可售货源，其中包括1102亿元沉淀库存和1252亿元新增供货，制定了1205亿元的销售额目标，较去年微增5.2%，同时计划安排权益金额约300亿元去拿地，和去年基本持平。越秀地产在低成本资金支持下，深耕一线城市，以客户为中心打造好产品，有助于实现资金正向循环，同时持续推进商住并举战略，不断强化可持续发展发展能力，提高股东的资金回报和股东价值。

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