广西
阿宇根据《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等法规及各区政策，汇总了深圳市城中村棚户区改造及城市更新、宅基地标准等相关标准，以下为详细解读：
一、深圳为何没有宅基地政策？
深圳作为高度城市化的超大城市，自2004年全面城市化后，原农村土地已转为国有，全市范围内（除深汕特别合作区）不再新增宅基地审批。主城区主要通过棚户区改造和城市更新解决住房问题，并依据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》规范原村民自建住宅，明确每户基底面积不超过100平方米，建筑面积不超过480平方米。
例外情况：深汕特别合作区作为深圳唯一保留农村属性的区域，允许符合条件的村民新建或重建非商品住宅，但需严格控制基底面积（≤100㎡）、建筑面积（≤300㎡）及层高（≤3层）。
二、地方标准：各区政策要点
全市共性标准
- 产权调换比例：套内1:1或建面1:1.2（最高标准）。
- 增购面积：每套可增购≤10㎡，价格按安居房标准。
- 货币补偿：依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》评估确定。
福田区
- 棚改适用范围：旧住宅区及相邻城中村，补偿标准套内1:1或建面1:1.2，增购价≤市场价。
- 城市更新：未登记房产由原农村集体确认被搬迁人资格。
罗湖区
- 原村民优待：符合标准的原村民住宅可置换≤480㎡，非原村民≤150㎡。
- 征收流程：签约率≥95%可启动调解，超期未签约可申请征收。
盐田区
- 棚改与城市更新差异：棚改补偿按政府标准，城市更新由市场协商。
- 适用范围：老旧住宅区用地≥5000㎡，城中村需单独制定补偿方案。
南山区
- 历史违建处理：原村民符合标准部分可置换≤480㎡，非原村民需缴纳罚款后参照执行。
- 未签约房屋征收：已签约≥95%可启动调解，四类情形中止调解。
宝安区
- 棚改启动方式：业主申请或街道依职权启动，联合申报用地≥5000㎡。
- 城市更新衔接：70个旧改项目可沿用历史政策。
龙岗区
- 小型老旧住宅区：用地＜10000㎡且无法纳入更新的项目可适用棚改。
- 历史用地处置：需完善征转手续后方可开发。
龙华区
- 政策废止与衔接：原《城市更新实施办法》废止，执行市级统一政策。
坪山区
- 城中村特殊性：搬迁补偿方案需另行制定，优先解决原村民安置。
光明区
- 保障房配租：以小户型为主，按家庭人口、学历等分级配租面积。
- 统建政策：鼓励原农场未完善用地通过更新解决。
大鹏新区
- 统建住房扶持：资金扶持原村民统建，建设标准参照保障房。
- 棚改门槛：用地≥10000㎡，联合申报需全体同意补偿方案。
深汕特别合作区
- 唯一允许新建区域：村民可新建非商品住宅，基底≤100㎡、总建面≤300㎡、层数≤3层。
- 危房改造：按面积分段处理，超900㎡建筑需封存。
三、全市与地方标准差异性分析
补偿比例
套内1:1或建面1:1.2
福田增购价≤市场价，罗湖区分原村民/非原村民面积
适用范围
优先改造安全隐患大、配套落后的区域
盐田要求用地≥5000㎡，龙岗放宽至小型项目
历史违建处理
按“两规”及《决定》处理
南山区分原村民480㎡上限，非原村民需罚款
政策灵活性
统一框架下允许增购、货币补偿
大鹏新区探索统建与拆迁安置房政策衔接
四、其他补充
- 动态调整：2024年《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》明确新旧政策衔接，优先配置保障性住房。
- 违建风险：超建部分在深汕合作区无法确权，主城区违建可能面临强制拆除或罚款。
政策依据：
全市级政策
《深圳经济特区城市更新条例》
《深圳市房屋征收与补偿实施办法》
《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》
各行政区政策
《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》《深圳市福田区城市更新实施办法》
《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法》《罗湖区低效用地再开发试点行动计划（2024—2026年）》
《深圳市盐田区棚户区改造实施细则》《深圳市盐田区城市更新实施办法（修订）》
《深圳市南山区城市更新实施办法（征求意见稿）》《深圳市南山区城市更新项目未签约房屋征收实施细则》
《宝安区棚户区改造实施细则》《宝安区城市更新和土地整备“十四五”规划》
《龙岗区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）》《深圳市龙岗区城市更新实施办法》
《关于废止〈深圳市龙华区城市更新实施办法〉的政策解读》
《坪山区棚户区改造实施办法（试行）》《坪山区坪山街道新和村片区城市更新单元规划》
《光明区政府组织配租保障性租赁住房配租管理实施细则》《光明区原光明农场未完善用地手续建成区实施城市更新规定》
《大鹏新区棚户区改造领域基层政务公开事项标准目录》《大鹏新区关于规范原村民非商品住宅统建工作的若干意见》
《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅建设工作指引》《深圳市深汕特别合作区农村宅基地审批管理实施细则（试行）》
阿宇注：以上标准可能存在动态调整，具体以各区最新政策及实践为准。
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