二手房、保租房、配售房三面夹击昆明新房市场，房企被逼走高端

虽然今年一季度昆明房地产市场出现回暖迹象，房产交易量增长明显，但开发商却苦乐不均，一些配套、地段、价格不具优势，主要面向刚需人群的老盘，并没有感受到多少市场暖意，因为刚需客户正在大批量分流到二手房、配售房和保租房，新房的优势并不大。

根据第三方机构统计，今年一季度昆明二手房交易量呈现逐月增长的态势，3月二手房成交量差不多两倍于新房，二手房的挂牌量也达到创纪录的近6万套，市场供应充足，平均价格也保持在比新房便宜3000元/平米左右，对刚需人群吸引力很大。

除了二手房争夺刚需客户，今年开始发售的配售房，以及越来越多的保租房，也造成购买新房的刚需客户流失。

昆明配售型保障房从去年开始建设，虽然申请早已放开，但认购一直没有进行，半个月前，昆明首个配售型保障房项目——观山苑开始申购，虽然首批房源只有202套，可是申购者却多达880户，平均每套房有超过4户家庭申购，其中面积为159平米的四房户型只有一套房，可是申购者却高达93人。

接下来昆明还会陆续有其他配售房项目上市申购，总量预计在5000套以上，按照观山苑的申购比，锁定的购房者将高达数万户。

配售房这么受欢迎主要是因为价格便宜，观山苑的售价还不到5000元/平米，估计未来上市的其他配售房项目也会有明显价格优势，对刚需人群有极大吸引力。

还有一些潜在购房者，因为购买力方面的问题，放弃买房，转向申请越来越多，越来越便宜的保租房。今年仅安居集团计划供应的保租房房源就有7个项目近6000套，如果加上目前尚未分配，以及由其他公司管理运营的保租房项目，今年昆明保租房的数量很可能有近万套之多，供应量可观，而安居集团总共将有保租房1.5万套。

保租房房源充足，租金相对便宜，又是精装修，而且其中部分项目位置配套都不错，房源又比较稳定，不存在房东中途反悔退租的情况，是部分住房刚需人群的居住“平替”。

由于刚需客户遭到大量分流，昆明许多新盘的中小户型房源去化比较慢，相反，面向改善客户的中大户型产品反倒卖得不错。这种现象在其他城市也有出现，地产自媒体人卢俊在最近的一篇文章中就说，（上海）出现户型越大卖得越好的情形。

在这种形势下，昆明新近面市的新盘出现了集体向高端方向走的趋势，普遍的做法是加大户型，提高品质，比如最初在昆明主打性价比的邦泰地产，最新几个项目都偏向高端，尤其邦泰在昆明的首个第四代住宅项目——邦泰观云，最小户型是143平米的四房。相反，去年上市的邦泰臻境和邦泰悦九章彩云，都有面积在110平米的三房。

再比如去年上市的万科桂语东方，户型平均面积就要比同一片区早前开发的万科500里要大。昆明首个第四代住宅项目丹霞翠屿，起步户型也是143平米的四房。今年即将上市的龙湖御湖境、建投墨水厂项目、冠江新项目、官渡国投正在转让的两个项目，预计也都偏向大户型产品。

开发商说，因为昆明人口增长放慢，这两年经济形势又不好，就业与收入不佳，再加上二手房、配售房和保租房的竞争，刚需楼盘的市场空间正在快速萎缩，相反，利用当前国家鼓励开发好房子的有利形势，开发具有明显代际优势的第四代住宅，或者高端项目，面临的竞争压力反倒要小一些。