鏖战招商蛇口，黄光裕妹夫杀回来了

文/北京进深 林振兴 徐迪

谁能想到通州八里桥一个毫不起眼的地块，竟然拍出了海淀土拍的紧张感。

它一共耗时一个半小时，经过155轮举牌。

土拍未开始前，不少人都以为招商蛇口理所当然会将它收入囊中。

因为早在3月10日，它旗下北京招胜房地产已就该地块丢出招标计划，项目建筑面积约13.54万㎡，其中地上建面8.68万㎡，投资估算8.1亿元。

没想到，半路杀出那么多“程咬金”。

4月8日下午，通州八里桥地块土拍现场，一共吸引了招商蛇口、绿城中国、中海地产、中国金茂 东亚新华等4家房企（含联合体）。

单看金茂拉来的小伙伴——东亚新华，其背景就不了得。

它背后掌舵人张志铭与国美掌门人黄光裕有着莫大关联，他不仅是黄光裕妹夫，还是国美房地产业务的拓荒者。

或许是有金主撑腰，2号金茂联合体在刚开始的竞价环节底气十足，它和3号绿城并排坐，竞相提价、紧追不舍，每一手举牌都是240万元。

而后，8号中海地产加入战局，跟绿城、金茂厮杀起来。

最有“胜算”的9号招商，反而在默默观战，看着其他开发商打架。它一共举牌仅六次，一直在憋大招。

直到最后关头，招商开始发力，以27.08亿元一举拿下通州八里桥河景宅地，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28%。

之所以后发制人，是因为招商有自己的小算盘，它不想参与抬价，毕竟自己是“坐轿子”的那个。

但是，它还是白白多花了3.79亿元。

01

早在2022年，东亚新华就曾出现于京城首轮集中供地的竞买企业名单。

东亚新华与中建智地共同竞争房山区拱辰街道0045地块。因挂牌竞价截止时，该地块仅获得一次报价，最终中建智地以底价8.1亿轻松收入囊中，东亚新华并未出价。

虽然“打了场酱油”，但东亚新华仍强行刷了一波存在感。

近年来，东亚新华换了战术，从单枪匹马，到与央国企抱团取暖。

除了和金茂在通州土拍牵手，东亚新华还是北京建工地产的金主之一。

北京建工地产旗下的揽星宸项目，于2023年5月引入的投资方——东亚新华，双方分别持股70%和30%。

东亚新华是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民企，由北京红杉世纪投资全资持有，而后者为北京明天投资全资子公司。继续穿透可知，张志铭直接持股99%。

在中国商界里，张志铭是一个颇具传奇色彩的人物。

从司机到国美的二号人物，张志铭一路逆袭，这是他最鲜明的标签。

作为地道北京人的他，学历并不高，仅中专毕业。1993年加入国美电器做老板黄光裕的司机，之后便转岗做业务员。

踏实敢闯的性格，使其业绩突飞猛进，再加上与黄光裕妹妹黄燕虹相恋的机会，使得张志铭在国美平步青云。

1998年，与黄燕虹步入婚姻殿堂后，张志铭出任国美电器总经理。在张志铭带领下，国美电器发展迅猛，次年便开启了向全国进军的步伐。

国美的高歌猛进，让张志铭名声大噪，成为仅次于黄光裕的“二号”人物。然而，功高盖主，作为老板的黄光裕或是不太乐意看到的。

2002年，一边是黄光裕复出后重新担任国美电器总经理一职；另一边张志铭退出后任北京鹏润投资有限公司常务副总裁，成为国美房地产业务的拓荒者，并运作开发了国美第一城。

三年后，热衷地产的黄光裕又成立了明天地产、国美地产等3家地产公司。其中，明天地产的董事长兼总经理是张志铭。

或许不想一直活在国美的光环下，在成立明天地产后，张志铭又成立了如今的东亚新华地产，后者由张志铭控股，不再受黄光裕控制。

另一边，张志铭与黄燕虹也无生意上的交集，黄燕虹对外投资的5家企业均已注销。

但业界有一种说法，并非如外界所传的“理念不和”（黄倾向于做商业地产，张则偏重住宅），实际上是黄光裕愿意张志铭自己到外面闯一闯，他作为兄长尽所能给予支持。

2008年，于国美而言，是灾难的一年。那一年11月，黄光裕以操纵股价罪被调查。同年，张志铭离任明天地产。

不过，离开明天地产之后，张志铭也并未全身心投入到东亚新华上。此后，他几乎在公众视野中“消失”，市场鲜有关于他的信息，甚至在东亚新华官网都难见“张志铭”字眼。

而他旗下的东亚新华也一直不温不火，错失了地产最黄金几年。

如今，东亚新华通过抱金茂大腿，出现在久违的北京土拍场上。

02

通州是招商蛇口的福地，它正在成为其北京公司的一个重要根据地。

3月2日，招商云璟揽阅开盘，首推230套房源，认购了11.46亿元，去化率高达90.43%。

按照官宣销售额，它相当于开盘就收回了地价款（9.92亿元）。

此外，招商通州的另一个项目——璀璨公元项目，目前期房已基本售罄，进入现房销售环节。

提前招标，开发商是要付出真金白银；如果土拍失败，这意味部分费用打水漂，所以招商必须放手一搏。

前不久，通州也出现一个提前招标却失败的案例。

一家地产商发布了北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0708、0810地块项目的招标计划，后来该地块却下架了。

众所周知，招标计划一公开，就等于暴露了房企拿地的野心，它更有可能招来硬刚者。朝阳区三间房土拍，就是最好的例子。

此前，保利北京旗下的朝新善筑已连发5道招标计划。但没想竞拍倒计时一个小时内，中海地产和招商蛇口突然杀了出来。

死磕上百轮后，保利金茂联合体以87.295亿元拿下三间房打包地块，白白多付出8亿元。

云璟揽阅西边一路之隔，有一块6007纯居住用地，已进入今年第二批供地名单。它占地面积1.27公顷，地上建面2.16万平方米，容积率只有1.7。

外界普遍认为，该地也有可能被招商蛇口拿下。

03

通州八里桥0401-6044、6049地块，是近年来通州为数不多进入到现场竞拍环节的地块。

楼面价超过了去年成交的招商云璟揽阅地块（2.86万/㎡），但尚未达到2023年成交的万科东庐接近3.5万地价水平。

之所以，这几家房企打到了“有你没我”的激烈程度，是因为它是正儿八经的河景房，且综合素质极佳。

八里桥地块是一宗“二进宫”地块，它曾在去年北京第七轮供地清单中出现过，今年2月28日进入预申请，3月4日正式挂牌，起始价23.29亿元。

地块总面积3.47公顷，规划地上建面8.68万平方米，两幅子地块均为纯居住用地，容积率2.5，限高48米。其中：

6044地块占地1.33公顷，地上建面3.33万平方米。在出让文件中特意提到，适当增加建筑退让道路红线距离，保证居住环境品质。

6049地块占地2.14公顷，地上建面5.35万平方米。含560平米社区管理服务用房1处，150平米再生资源回收站1处。

两块地都较为方正，东西向略长，有利于打造超大面宽产品，弥补板块空白。

同时，地块南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

由于占据沿河稀缺位置，6044、6049地块在设计管控上也提出了比较细致的要求：

例如，塑造节点突出、北高南低的整体高度秩序；滨河建筑应采用“梯度化”的布局，实现与滨水自然空间的平缓过度；避免地块内或地块间断崖式高度变化，塑造高低错落的空间环境；住宅建筑建议形成小尺度，开放街区空间；鼓励采用高明度、低艳度、冷暖灰色系的视觉主基调；避免沿街“高层剃平头”的形式等等。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，交通便利。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

去年5月首开四栋，今年3月4日剩余两栋取证，共268套房源，目前网签143套，去化过半，成交均价接近7万元/平米，其中二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。

如此综合素质优秀的一宗地，再加一个北京小阳春市场的助推，觊觎者自然也会更多，就连一向低调的张志铭也出手了。

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