广东
商业用地改成宅地，科学城掏出了压箱底好货。
最近，广州规自局发布了黄埔区映日路以北、开泰大道以东地块的批前公示。
这是科学城西区时隔13年第一次供应宅地，堪称板块近些年地段最靓的“潜力股”。
|图源：广州规自局
壹
从地图上看，这块地的位置完全称得上是占据科学城核心。
该地块离21号线科学城站大概300米，两站就到天河智慧城，离黄埔区府大约3公里。
周边产业也是相当密集，汇聚了广州国际企业孵化器等项目，以及南方电网等龙头企业。
|广州楼市发布制图
配套方面，地块对面就是改造升级后的科学城商业广场，2公里范围内还有万达广场等地标商业。
此外，地块另一大明显优势就是城市界面优越，各种生态资源扎堆。
包括科学城体育公园、环山岭公园、尖峰岭公园在内，一大批市政公园都聚集在地块周边。
｜科学城西区航拍
｜广州楼市发布 摄
可以说，科学城西区过去二三十年发展的精华部分，都聚集在这块宅地的附近。
底子这么扎实，比附近的新盘大壮名城好，甚至也能硬刚不少天河东新盘。
就地块本身而言，占地3.5万平，计容建面10.4万平，属于中等小区体量。
容积率只有3.0，密度也明显低于同板块很多旧改转化而来的大盘。
| 图源：广州规自局
总的来说，地段明显占优，生态环境好、配套很完善，周边基本也没什么竞品。
加上附近很多大公司聚集，未来能提供不少购买力。
如果做成纯改善盘，挺适合在科学城和天河智慧城上班的高收入人群购买。
毕竟，科学城、黄埔一带很多的新盘，主要针对刚需和刚改人群。走纯改善路线，反而能形成差异化竞争。
贰
当然，此次调规有个指标意义，那就是住宅最紧缺的科学城西区，终于开始有新盘供应了。
楼市君查阅资料发现，这块地原来的计划，是建设广州农商行的新总部大楼。
它曾在2018年由广州农商行拿下，最初定在2020年动工。
|广州农商行总部大厦效果图
只不过，地块还未动工，广州农商银行直接退地了，事情也就被搁置到了现在。
从商业用地调整为住宅用地，大胆猜测，或许有两点考量。
一方面，近两年广州严控建设商办类项目，商业用地的出让明显收紧。
这种背景下，核心位置的商业用地基本上用于定向引进重点企业。
比如上个月抖音进驻琶洲，就是一个典型案例。
| 抖音竞得琶洲商业地
｜图源：广州公共资源交易中心
另一方面，科学城西区过去一直都是专注发展产业，住宅供应特别稀缺。
楼市君查阅资料发现，板块上次卖地还是在2012年，科学城楼市才刚刚起步。
当时越秀以溢价25%，楼面价5522元/平拿下金峰路地块，建成了现在的越秀·岭南山畔。
此后，科学城无论卖地，还是旧改，重点都聚焦在区府、云埔等东部板块。
| 岭南山畔实拍
|图源：贝壳找房
如果和岭南山畔对比，映日路地块周边配套更成熟，环境更好，产业项目也更加集中。
此外，这个主打改善户型的小区，已经是十几年前的老产品。
100平三房只有一个卫生间，130平户型也只能做大三房，明显要落后于现在的新规设计。
| 131平大三房户型
|图源：贝壳找房
正常来说，地块调规也就意味着离挂牌出让不远了。
以这块地的综合素质，大概率会被多家房企盯上，也能进一步提振市场信心。
未来，如果它的产品设计和品质升级到位，还是能吸引到不少天河东、科学城的改善客。
大家觉得这块地未来的潜力如何？欢迎在评论区留言讨论~
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