浦东房价最离谱的地方：一路之隔，便宜300万

　　这里是浦东房价最离谱的地方。

　　一路之隔，房价断崖式下降，单套便宜三百万。

　　唐镇，可以称之为上海外环外的最强板块。

　　作为张江中产的外溢首选，唐镇的标杆社区唐镇三兄弟，是浦东第一个在外环外房价第一个达到十万量级的片区。

　　但是有一个很神奇的现象。

　　同属于唐镇、只和唐镇三兄弟一路之隔的王港，房价、房子的流通性相比于唐镇都是断崖式下跌。

　　唐镇三兄弟目前基本还维持在8万左右的成交价，越是大户型单价卖的越高。

　　近期唐镇三兄弟成交的大三房户型，单价仍然在8.5万左右，几乎冠绝外环外。

　　但是只是一路之隔的王港次新房价格就是断崖式下跌。

　　金融家的单价仅需4.5-5.5万一平，和唐镇的次新房价格几乎差了50%。

　　保集澜湾的洋房，成交单价仅5-6万的水平。

　　很多朋友会吐槽王港无地铁，不像唐镇核心区有2号线这种高能级的线路。

　　但是需要注意的是，唐镇卖的比较贵的绿城、唐镇三兄弟系列，都谈不上地铁房，距离大部分都很远。

　　王港的几个次新社区，金融家、保集澜湾都是低密度的次新房社区，品质肯定不算差。

　　理论上，即便没有学校的加持，凭借着低密度和不算老的房龄，王港的房价也应该只比三兄弟的房价有序下降。

　　比如唐镇三兄弟卖个8万五，王港卖个7万，7万5。

　　但是实际的结果肯定是大相径庭，房价过了高架就是断崖式下跌。

　　那么，为什么只是一路之隔，王港相比于唐镇的房价断崖式下跌？

　　王港相比于唐镇房价断崖式下降的第一个肉眼可见的原因，就是城市界面太差了，配套充满乡镇感。

　　虽然王港也属于唐镇，但是板块的发展过程却和唐镇核心区大不相同。

　　唐镇核心区的规划启动于2005-2006年，在当时浦东还未合并南汇，发展方向一路向东。

　　唐镇作为四大新市镇之一，是要对标森兰打造国际社区的，板块的规划起点很高。

　　唐镇板块的首先开发的就是金爵别墅，白金瀚宫和棕榈泉花园这几个纯粹的别墅社区，直接奠定了板块偏高端的基础。

　　虽然后面国际社区不搞了，但是之前的高定位规划有个非常大的好处，就是让唐镇的土地资源没有浪费：

　　唐镇的土地没有安排建设动迁房，也没有建设一堆低品质的刚需商品房，而是接过别墅的改善大旗。

　　后续开发了绿城系列、唐镇三兄弟这些定位改善、面积偏大的高品质社区。

　　开发过程中，学校商场等资源相继补齐，加上优秀的、整体规划的城市界面，让唐镇在2020年成功靠着张江的购买力爆发快速崛起。

　　房价抬升到9-10万，唐镇因此成为外环外第一中产社区。

　　但是王港的开发之路一直沿用的还是之前远郊小镇的思路。

　　片区内建设了大量的动迁房，直到现在还在建。

　　安置房棠清雅苑（建成于2023年）

　　板块内的商品房区域，仅是夹在大量动迁房和卡园之间的一小部分。

　　图源唐镇找房

　　商品房片区的小环境还可以，但是走过一个路口就变成了动迁基地的质感。

　　这种落差感很明显，周围的商店明显也是匹配本地动迁居民圈层的类型，和高收入群体完全不搭边。

　　板块内也没有优质的学校、成体量的商场，王港几乎就是一个纯粹的近郊小镇。

　　我们经常讲：

　　一个板块的价格层次，由其主要吸引的购买力的水平来决定。

　　王港和唐镇的房价产生较大差距，深层次原因就是王港和唐镇吸引的购买力层次完全不同。

　　王港套均比唐镇低了300万，差距不仅仅是距离、地铁、学校的差距，而是购房者阶层的差距。

　　不同总价的购房者对于生活配套、社区环境的要求完全不同，因此才造成了王港和唐镇价格细节上巨大的落差。

　　如果走在三兄弟片区的街道上，可以很明显地感受到这里的改善氛围。

　　开篇曾经提到一个问题，同样是没地铁，为什么对于三兄弟和王港完全不同？

　　唐镇主要吸引中产里改善购买力：

　　这样的家庭大多开车出行，地铁不是刚需，因此远离地铁对于唐镇三兄弟并不是特别大的问题；

　　但是主打刚需改善的王港，主要吸引的就是300-600万的刚需购房者。

　　对于这些购房者来说，王港没有地铁站就是巨大的缺点。

　　而实际上，唐镇本身的能级还要更高，不仅仅是只比王港高一个档次的近郊首次改善板块。

　　唐镇是张江的一线外溢板块，直接竞品不再是那些近郊刚需社区，而是北蔡、御桥、甚至联洋这些地方的中产改善购买力，可以视为高级中产。

　　唐镇的次新房社区有一个巨大的优势就是产品定位比较高端、面积比较大，规划了很多120-160的大三房、四房户型。

　　很多拿着1000-1500万的改善家庭，北蔡、御桥、唐镇都看了一圈，最终在预算、房龄、品质、面积多维度考量之后会选择唐镇。

　　上海这轮楼市行情由改善购买力驱动，因此唐镇依然是香饽饽，尤其是大户型。

　　从价格层面也看得出，唐镇的大户型相对更坚挺，价格依然维持在八万多，小户型倒是出现了不少七万多的成交。

　　而王港的层次，比徐泾这一类主打近郊上车的区域能级还要低一档次，整体比唐镇核心区几乎是低了两个档次，因此才会单平方比唐镇核心区少卖三万块。

　　如果把王港放在张江外溢的鄙视链中，就会发现王港连2梯队都进不去。

　　唐镇核心区属于是特殊的一梯队，直接和中环甚至内环的板块pk。

　　如果是正常外溢的第二梯队，是周康的次新房，比如康城亲水湾、明天华城，直接占据了500-700万这个档次。

　　这些地方要么是张江南拓后直线外溢（康桥），要么是低配版的中产社区（周浦）。

　　而王港甚至很难在周康手里抢到客户，只能说是择机捡漏，某种程度上来说应该算是张江外溢的2.5梯队——实际上就是捞不到什么张江溢出来的购房者。

　　王港没有地铁，因此就没有市区的直线外溢购买力；

　　隔壁的卡园里，赚的多的购房者一般都去买了唐镇核心区，赚的少的也买不起王港的次新房。

　　因此实际上王港的商品房二手基本只有王港本地人改善在买，购买力的基数非常小，自然房价起不来，成交量也不太好。

　　虽然最近传说浦发虹湾的学校也会高配，但是这也很难直接拉平王港和唐镇的价值差距——

　　区别的不仅仅是学校，而是购买力的层次问题。

　　这种情况下，买入王港的新房就要十分谨慎了。

　　拉上行市场数据的时候，会发现王港的房价涨的也很好，甚至和唐镇核心区涨幅比肩。

　　但是千万不要认为，王港的潜力和唐镇核心区一样大。

　　市场热度高的时候，总有一两组不明真相的客户，为了“唐镇”二字买单。

　　而王港的新房，更是如此。

　　靠着自媒体广告、靠着中介分销，吸引了一堆不明真相的朋友上车“唐镇”。

　　大家抱着和唐镇核心区一样的预期，但是实际上买入的是差两个档次的资产，等到后面发现才是悔之晚矣。

　　上海楼市中，这样靠着“蹭”的骗局还有很多。