遗产继承律师：多继承人不同意卖房，卖方如何合法终止交易

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一、案件梳理

（一）人物关系

买卖双方：陈宇鹏（买方）与王耀辉（卖方，拟售房屋为其父母遗产，涉及多位继承人），李铭杰为陈宇鹏的舅舅，在交易中作为陈宇鹏的担保人。

（二）交易过程

定金协议签订：2023 年 6 月 10 日，陈宇鹏与王耀辉签订《购房定金协议》，约定陈宇鹏购买位于北京市朝阳区的一号房屋（建筑面积 67.86 平方米，原产权人王耀辉父母，当时尚未完成继承过户），房屋总价 346 万元，陈宇鹏 3 日内支付定金 5 万元，付款方式为贷款，交房日期为 2023 年 8 月 18 日。当日陈宇鹏支付定金 5 万元。

租赁与买卖合同签订：6 月 27 日，双方协商陈宇鹏自 7 月 1 日起以每月 5500 元租金租赁一号房屋至过户手续办理完毕。7 月 10 日，王耀辉以其父亲名义（实际尚未完成继承过户）与陈宇鹏、担保人李铭杰签署《房屋买卖合同》，约定房屋交易价格 346 万元，付款方式为银行按揭（首付 100 万及装修补偿款 46 万元在网签后、过户前支付，贷款 200 万元），交易在合同签订之日起 90 天内完成，李铭杰为陈宇鹏交易担保，如陈宇鹏出现问题，李铭杰补齐 346 万元房款。

交易变故：7 月 19 日，王耀辉告知陈宇鹏其哥哥等人不同意卖房。8 月 16 日，一号房屋转移登记至王耀辉的三位兄长及王耀辉 4 人按份共有，各占 25% 份额。8 月 27 日，王耀辉向陈宇鹏发送《解除房屋买卖合同通知函》和《限期搬离通知》，称因其他继承人不同意放弃继承权，合同无法履行，要求解除合同并退还定金，同时要求陈宇鹏 9 月 1 日前搬离房屋。

（三）背景信息

交易之初，王耀辉告知陈宇鹏房屋为其父母遗产，陈宇鹏知晓王耀辉有三个哥哥。陈宇鹏称看房时王耀辉哥哥在场并口头授权王耀辉负责房屋买卖，但无书面授权。王耀辉否认哥哥当时在场。

王耀辉提交其与兄长们的《遗产分割协议》，显示房屋由四人共同共有，非经四人同意不得处理。其兄长们也出具《不同意卖方声明》，明确不同意卖房。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告陈宇鹏请求判令王耀辉配合将一号房屋过户登记至自己名下。

判令王耀辉承担本案诉讼费。

（二）被告诉求

被告王耀辉反诉请求确认解除双方于2023 年 7 月 10 日签订的《房屋买卖合同》。

判令陈宇鹏腾退返还一号房屋。

判令陈宇鹏支付2023 年 9 月 1 日至实际腾退之日止房屋占有费，按照每月 5500 元标准计算。

判令陈宇鹏承担本案全部诉讼费用。

（三）争议核心

双方签订的《房屋买卖合同》应继续履行还是解除。

王耀辉是否构成违约，陈宇鹏的维权诉求是否合理。

陈宇鹏是否应腾退房屋并支付占有费。

三、裁判结果

陈宇鹏与王耀辉于2023 年 7 月 10 日签署的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。

陈宇鹏于本判决生效之日腾退位于北京市朝阳区一号房屋并返还王耀辉。

陈宇鹏于本判决生效之日起十日内给付王耀辉自2023 年 9 月 1 日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按照 5500 元 / 月标准支付。

四、案件分析

（一）合同履行障碍分析

一号房屋在交易时属于王耀辉父母遗产，处于各继承人共有状态。在其他共有权人明确不同意王耀辉处分房屋的情况下，王耀辉无权处分该房屋。虽然王耀辉在签订合同时告知陈宇鹏房屋可过户至其一人名下，但实际无法实现，构成违约。

由于房屋已登记在4 人名下，客观上《房屋买卖合同》不具备继续履行条件，法院依法判令合同解除。

（二）违约责任认定

王耀辉违约在先，其虽发出解除合同通知，但因其违约行为，不享有合同解除权，该通知不产生解除合同的法律效果。陈宇鹏要求继续履行合同因客观障碍无法支持。

（三）房屋腾退与占有费问题

合同解除后，陈宇鹏基于租赁合同占有房屋的基础丧失。在王耀辉明确告知不再续租并要求搬离的情况下，陈宇鹏继续占有房屋缺乏依据，应腾退房屋并支付自2023 年 9 月 1 日起的占有使用费。

五、胜诉办案心得

（一）准确把握法律规定与证据运用

准确理解《中华人民共和国民法典》中关于无权处分、合同解除、违约责任等法律规定，并结合案件证据进行分析。例如，依据法律对无权处分的规定，判断王耀辉行为性质；依据合同约定及履行情况，确定违约责任。对双方提供的微信聊天记录、书面协议等证据进行细致审查，确保证据的真实性、关联性和合法性，以支撑当事人主张。

（三）灵活应对纠纷与争取最佳方案

面对合同纠纷，律师要灵活应对。律师应根据案件实际情况，及时调整策略，为当事人争取最佳解决方案，平衡法律效果与当事人利益。