借名买房无协议且出资不明，北京律师助被告维护产权登记

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一、案件梳理

（一）人物关系

老一辈：赵建国与孙秀英结为夫妻，婚后育有四个子女，分别是长子赵志强、次子赵志刚、长女赵晓芳、次女赵晓丽。

人物离世情况：赵建国于2004 年 8 月 14 日逝世，孙秀英于 2013 年 4 月 14 日辞世。

（二）房产情况

2003 年，赵建国承租的位于北京市石景山区的公房（后称一号房屋）迎来房改。2003 年 12 月 17 日，国土资源和房屋管理局（甲方）与赵建国（乙方）签订《房屋买卖契约》，甲方将一号房屋售予乙方，房价款 39201.24 元，甲方同意乙方享受工龄优惠 39.6%。乙方一次性付清房价款及公共维修基金 1776.84 元。2003 年 12 月 26 日，赵建国取得一号房屋的所有权证书。赵晓丽坚称一号房屋是其借用父亲赵建国名义购置，购房款及公共维修基金皆由她支付，并出示了取款记录、录音证据。赵志强、赵志刚、赵晓芳认可证据的真实性，却对其证明目的表示怀疑。赵晓丽称向赵志刚与赵志强各借了 10000 元用于买房，赵志刚与赵志强则称是父亲赵建国借款，赵建国去世后赵晓丽才还款，认为这是用赵建国的遗产偿还的。买下房屋后，该房屋由赵建国夫妇及赵晓丽与前夫的女儿一同居住，赵建国夫妇离世后，便由赵晓丽独自居住。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告赵晓丽请求判令三被告（赵志强、赵志刚、赵晓芳）配合将一号房屋过户至自己名下。

判令诉讼费由三被告承担。

（二）被告诉求

被告赵志强、赵志刚、赵晓芳共同辩称涉案房屋属于赵建国、孙秀英留下的遗产，并非借名买房。原告未拿出借名买房协议，也无法证明全部款项由其支付，而且房屋购买后并非原告一家居住，在孙秀英去世前多年原告都未主张产权转移登记，这不符合借名买房的常见做法，不同意原告的诉讼请求。

（三）争议核心

一号房屋是否存在借名买房的事实，即赵晓丽与赵建国之间是否达成借名买房协议，赵晓丽是否为实际出资人并符合借名买房的相关特征。

三、裁判结果

驳回赵晓丽的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）房屋权属的一般认定原则

依据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以不动产登记为准，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。一号房屋登记在赵建国名下，从登记层面来看，赵建国应为房屋的相关权利人。

（二）借名买房的认定条件分析

借名买房可通过书面或口头约定。对于口头约定的借名买房，判断条件涵盖房屋出资情况、占用使用情况、购房票据及产权证书持有情况以及对借名买房有无合理解释。

在本案中，赵晓丽虽主张全额出资，但所提供的证据并不充分。取款记录金额与购房款不完全吻合，录音证据也未被法院认可足以证明其全额出资。况且房屋购买后，并非赵晓丽一家居住，而是赵建国夫妇及赵晓丽女儿共同居住，这与典型借名买房中实际出资人占有使用房屋的情形不符。所以法院对赵晓丽借名买房的主张不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握法律原则与证据规则

在处理此类案件时，律师需要精准把握物权公示公信等法律原则以及证据规则。对于不动产物权归属，法律明确以登记为准，这是基础法律原则。在借名买房这类存在实际权利人与登记权利人不一致的特殊情形下，对于借名买房关系的认定，要严格依据相关证据规则。如本案中，对于口头借名买房约定的认定，需从多个方面审查证据，只有证据充分才能认定借名买房关系成立。

（二）全面收集与审查证据

全面收集关于房屋出资、居住使用、当事人沟通记录等各类证据至关重要。同时，要对证据进行严格审查，不仅要审查证据的真实性，更要审查证据与待证事实之间的关联性及证明力大小。本案中，原告提供的取款记录、录音证据，被告对真实性认可，但从关联性和证明力上看，不足以支持原告借名买房的主张。

（三）注重细节与常理推断

在案件办理过程中，注重案件细节，如家庭成员间的资金往来细节、房屋居住使用的具体情况等。同时，结合生活常理进行推断。本案中，从房屋购买后多年原告未主张产权转移登记这一细节，结合借名买房的惯常行为，法院合理推断原告借名买房主张不符合常理，进而作出判决。律师在办案中要善于从细节入手，运用常理分析案件，为当事人提供更全面、准确的法律服务。