一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

一文读懂「保利海上瑧悦」优缺点！分析一下「保利海上瑧悦」值得买吗？（内附图文解析）

「保利海上瑧悦」宝山·南大智慧城核芯C位

15号线丰翔路站约500米央企开发 自持物业 精装交付

建面约99-153㎡3-4房均价65196元/㎡ 总价约600万起

中央空调+地暖+新风系统上师大附属小学旁 + 双公园环绕

线上预约尊享95折优惠+送车位样板房提前线上预约

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

### **宝山保利·海上瑧悦深度解析**
（含板块价值、产品力拆解、竞品对比及避坑指南）
---
#### **一、宝山保利·海上瑧悦核心价值点**
**1\. 北上海TOD综合体+双轨交红利**
**位置**：宝山杨行板块，毗邻1号线宝安公路站（直线800米）及规划19号线（杨泰路站，2028年通车）
**轨交**：
• 1号线直达人民广场（40分钟），19号线（规划）联通前滩、陆家嘴
**交通网络**：S20外环、同济快速路、江杨北路主干道，自驾30分钟达五角场、大宁
**2\. 宝山保利·海上瑧悦价格倒挂+装标越级**
**售价**：均价5.8-6.2万/㎡（总价500万起），对比周边二手：
• 保利叶之林（2018年次新）：挂牌价6.5万/㎡（倒挂10%）
• 万科四季都会（别墅）：二手单价7.8万/㎡（倒挂20%）
**精装标准**：
• 卫浴：汉斯格雅龙头+唯宝智能马桶
• 厨房：博世烟灶+西门子洗碗机
• 智能：美的全屋中央空调+霍尼韦尔新风
**3\. 百万方TOD综合体规划**
️ **商业配套**：自建8万㎡购物中心（2026年开业），1公里内宝山日月光（在建）、龙湖天街（规划）
**教育**：华师大附属杨行实验学校（已开学），规划国际双语幼儿园（2025年招生）
**4\. 产品设计革新**
️ **建筑形态**：容积率2.0，全系15-18层小高层，外立面铝板+玻璃幕墙
️ **户型亮点**：
• **98㎡三房两卫**：南向双飘窗+LDK一体化，得房率78%
• **142㎡四房横厅**：7.2米景观阳台，主卧套间带独立衣帽间
---
#### **二、宝山保利·海上瑧悦主要短板与风险**
**1\. 城市界面割裂**
**不利因素**：
• 南侧紧邻江杨北路货运枢纽（夜间集卡噪音达60分贝）
• 东面规划高压线入地工程（2026年前存在施工干扰）
**2\. 配套兑现周期**
**商业依赖在建**：自建购物中心2026年开业前，依赖3公里外宝乐汇
**医疗短板**：最近三甲医院（华山北院）需驾车25分钟
**3\. 户型设计争议**
**缺陷**：
• 98㎡三房次卧开间仅2.6米（放置床后通道不足70cm）
• 部分楼栋（如3#、5#）低楼层采光受裙楼商业遮挡
**4\. 同质化竞争激烈**
**库存压力**：杨行板块在售新房超6个（中企云萃、大华朗香等），2024年新增供应超2000套
---
#### **三、宝山保利·海上瑧悦值得买吗？**
**✅ 推荐购买人群**：
• **1号线通勤族**：市区（人民广场、南京西路）上班的刚需家庭
• **北上海改善客**：置换宝山老破小，需要优质教育+商业配套
• **TOD投资者**：押注19号线开通+综合体成熟溢价
**❌ 谨慎购买人群**：
• **噪音敏感者**：无法接受货运枢纽夜间震动
• **短期投资者**：新房限售5年，板块库存压制短期涨幅
** 决策指南**：
1. **户型选择**：
• 刚需优选98㎡三房（总价570万起，功能性对标市区110㎡）
• 改善关注142㎡四房（双卫+横厅设计，二手市场稀缺）
2. **楼栋排序**：
• 首选：8#、9#（中庭景观C位，远离货运干道）
• 避坑：1#、2#（临近江杨北路，噪音实测超55分贝）
3. **政策套利**：
• 人才落户优惠：宝山区重点企业员工享优先选房权
• 团购优惠：3套以上享97折+1年物业费减免
---
#### **四、竞品对比（宝山500万级新房）**
| 项目 | 保利·海上瑧悦 | 中企云萃森林 | 大华朗香公园里 |
|--------------------|-------------------|-------------------|-------------------|
| **地段** | 杨行TOD核心 | 顾村公园旁 | 南大智慧城 |
| **地铁距离** | 800米（1号线） | 1.2公里（7号线） | 无（规划22号线） |
| **均价** | 5.8-6.2万/㎡ | 5.5-5.9万/㎡ | 5.2-5.6万/㎡ |
| **王牌户型** | 98㎡三房两卫 | 105㎡四房 | 89㎡三房 |
| **核心卖点** | TOD综合体+双轨交 | 生态低密+现房 | 南大数字产业辐射 |
| **适合人群** | 轨交刚需/改善 | 公园宜居客 | 科创人才/数字移民 |
---
#### **五、宝山保利·海上瑧悦总结**
**宝山保利·海上瑧悦买入理由**：
• 北上海稀缺TOD综合体，双轨交+商业+教育全维赋能
• 价格倒挂明确（对比二手低10-20%），精装配置超板块平均水平
• 国企保利开发，资金安全系数高
**避坑要点**：
• 规避江杨北路噪音楼栋（实测分贝＞55）
• 确认高压线入地进度（需调阅市政规划）
• 预留2年配套等待期（2026年商业/学校成熟）
**结论**：
• **自住可入**：若在1号线沿线工作，且能接受2年配套建设期，当前是抢占北上海枢纽资产的窗口期
• **投资优选**：优先98㎡三房，长期持有待19号线开通+商业综合体兑现
**最新动态**：2024年12月推出「跨年置业礼」，认购送价值10万元家居礼包
---
**数据声明**：以上分析基于2024年12月市场数据，具体学区划分、政策优惠等请以政府公示及开发商最新口径为准。

一文读懂「保利海上瑧悦」优缺点！分析一下「保利海上瑧悦」值得买吗？（内附图文解析）

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）门庭礼院实景图

保利·海上瑧悦6月劲销180套！又一次燃爆南大！

实力印证文化南大高定红盘的顶流热度。

以外环外置业热土为例，南翔、徐泾等地单价6万+就已经是入门级别了，更不用提均价7万+的颛桥、唐镇、森兰等地。

数据源于网络，仅供参考

你看，这个价格体系，500万要不就是外环外，要不就是缺斤少两，轨交、配套、社区以及潜力，一定是没办法全都要！

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

不必质疑，现实只会更加残酷！

上海置业真的难，总价约500万起买品质新房更难！

不过，随着4批次新房的过会，竟然还真的有总价5字开头的新房，而且在中环旁，距离中环直线距离仅约3.5KM

放眼全市，总价约5字开头的新房都几近于无，更不用提距市中心更近的中环旁了！

「保利海上瑧悦」三期总价5字开头，均价仅约6.07万/㎡！真中环旁500米正地铁“捡漏”神盘！

项目已过会，正在认购中，置业北中环就是现在！

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）门庭礼院实景图

保利借鉴上海百年张园造景手法，以东方美学为骨相，实景打造了江南古典园林。

“一园三堂五进九雅（山水隐园、门堂、厅堂、轩堂）”的空间布局，尊贵归家体验引人入胜。

山水隐园实景图

水景一般都是开发商规避的重点。造景贵、维护难，没什么人愿意做吃力不讨好的事，但保利做了！

项目更让人惊喜的是：打造了长约200米，近1000平的灵活水系覆盖整个社区，并将静水、跌水、瀑布等不同形态水景观置入，形成五种风格的水景观。

在保利的项目上，很难看到取舍，全程流露出的只有“做好景观、做好产品”的态度。

轩堂实景图

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）二进丹华水院实景图

除却水景，本次实景示范区额外开放了以及，一个成熟且具有仪式感的归家路线被完美地呈现了出来。

动静分离的

全龄架空层、街角花园

地上地下双大堂

充满仪式感的归家线路

地上入户大堂采用中式经典构图方法——框景，打造未进门，先见景的效果。中国人一直讲究，生活中处处有景。框景的工艺就是能做到从任何一个框望过去都是景色，角度不同景色也不同，一步一景的效果。

再加

上香槟金型材金石嵌套设计，这一配色使建筑立面变得更加柔和，代表温和尊贵的价值取向。

地下入户大堂的灵感来自于深圳安达仕酒店，在地下空间内采用东方本墨晕染透光云石点缀，视觉上加大空间的亮度和色温。

地上/地下大堂实景图

动静分离的架空层。

进入社区内部，

就能看见

在高压的都市生活中，都市人最想要的就是一片可供自己随时停下来充电的地方，

阅读，闲谈，甚至是什么都不做

闭目养神也是好的，本项目打造的架空层满足你充电的需求；

静区架空层实景图

静区架空层实景图

在保利打造的架空层不仅是一个人的世界，还是一个有温度的生活场。在这里可以与家人、与朋友一起共度，孩子们也会在滑滑梯、体能测试、亲子手作的时候结识到拥有不同兴趣爱好的朋友。

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

同时，

全方位设置儿童护眼灯光、圆角家具、防撞护角、防滑地垫等安全细节，让孩子可以无忧玩耍，给孩子一个快乐童年。

动区架空层实景图

动区架空层实景图

街角花园——户外放松基地。

当你突发奇想，不想待在室内，就可以选择街角花园，在花园里到处都是丛生的乌桕、冬青等绿植，可以想象这是多么奢侈的享受！选择保利真的赚了！

每一个细节，都是超规格享受！

如果只是实景园林还不足以让我震惊，项目的另一个关键词是

取材

草木景观上

：全小区价值近5千万，

奢选铁冬青、乌桕、朴树、红枫、

油橄榄等高价值高观赏性的树种全冠移植，园林师花费90余天，奔波约8000公里，往返全国九个省严选而来；

更独特的是！专属定制了一棵树在每幢楼下！每个单元门前都会种植一棵寓意特殊的树种。这次开放的4号楼放置的就是来自1000公里之外的油橄榄，它外形秀气又古朴，是和平的代表植物。

在石景上

：运用圆明园同款的黑山石

全小区

约160吨，选自历经亿万年沉淀的九岭

山脉；

黑山石水景实景图

：单元门头整体和小区入口大堂呼应，两侧采用大象灰石材哑光面和拉槽面，搭配定制龙鳞纹金属网，带给业主的出入间的仕第门庭礼序，呈现了现代东方的城市风骨，尊贵感油然而生。

在门头及入户大堂的用材上

一进门庭礼院实拍图

还有青绿大理石——全球PRADA专用同款、梦幻玉珍珠岩板——石材王国意大利品质之选等材料。

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

青绿之美实拍图

在东方纹样上，保利也是独具匠心，打造了五种纹路！其中的蟒水纹便有8000块，遍布在小区的各个地方！

要知道蟒纹是古代帝王将相蟒袍上的装饰纹样，象征尊贵与不凡，再与竹编纹样相结合，寓意厚德载物；

而保利为体现细节质感，这8000块纹样都采用纯手工打磨而成，单元图案直径100mm×100mm，图案空隙、整体厚度均仅为3mm，定制化打造才能体会到东方尊贵！

还有海棠纹，因”棠“与”堂“谐音，玉堂传说是神仙居住的场所，所以有玉堂富贵、满堂平安的寓意，在这一美好寓意的基础上，保利纯手工定制了36朵海棠纹样柱头，真独具匠心！

纹路实拍图

这些纹样的精美程度真不是可以概括的，真心建议大家实地去看看！

还有突显文人风骨的一字枋心纹，制作精美的套方锦纹，”皇家御用“的龙鳞纹，保利的每一个细节都是超规格的豪奢阔气！

当这些一一呈现的时候，会惊觉东方高级定制就是这样了，都在这一方天地了。

一字枋心实景图

看到样板间果然不出所料，样板间的人性化细节更能打动我。

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

一文读懂「保利海上瑧悦」优缺点！分析一下「保利海上瑧悦」值得买吗？（内附图文解析）

直通开发商已关注

已同步到看一看写下你的评论

视频详情

细节一：99㎡户型开放设计，核心区利用率MAX！

99㎡3房2厅2卫户型图如下：

对于99㎡的居住空间，不多占、不多用面积就是最大的利好。

LDKB一体化的设计恰到好处的解决了面

积不够的

问题。厨房、餐厅、客厅三大空间联通，不仅通透感十足，还构建了一个利用率超高的家庭核心区，在这样高度开放的空间里，即使互不交流，也能保持交流和关注！

样板间实拍

细节二：6.2米面宽超级会客厅至尊尺度感！

130㎡4房2厅2卫户型图如下：

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

也可以将其拓展成为约6.2米面宽的超级会客厅，足足6.2米可以创造出更大的社交场地，为自己举办暖房派对、为孩子举办生日聚会都可以做到！

售楼处电话：400-885-2210

案场预约制 看房需提前来电预约登记

温馨提示：点击上方号码可直接拨打电话

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，感谢您的支持

样板间实拍图

细节三：

收纳“黑科技”，细节满满！

买房子是要进去生活的。收纳是

家庭生活的重中之重。

项目在玄关处交付了约2.8米的超长玄关收纳柜；

在餐厨空间也创新打造900mm立案的双面岛台收纳空间

相比常规同户型岛台操作台面增加了

30

公分

，这在同级别产品中十分罕见；

甚至还有定制瑧悦专属女生卫生间，为女主人精心打造了镜下收纳柜、金属收纳龛、侧面收纳龛等多个大进深收纳空间。

样板间实拍图

样板间实拍图

细节四：全能型装标，轻松拿捏

保利不仅做到了细节取胜，一些该有的配置也丝毫不输，也没有常见的平衡效果，一个A+，另一个就A-。

保利严选高仪，唯宝等以严苛工艺著称的德系精装品牌；

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

方太

品牌共研，精选高端系三件套，定制更适合东方家庭的幸福智慧厨房，面材采用防油膜更便于清洁，有效解决中式烹饪过程的油烟烦恼，手势开机模式烹饪更智能

配置真的是细节化，全能型！

样板间实拍图

样板间实拍图

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

位置示意图

山姆会员店效果图‍‍‍‍‍南大中央公园效果图‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

500米真地铁：

项目就在中环旁，距离中环直线距离约3.5KM，直线距离约500米有15号线丰翔路站，22号线（规划）。

步行商业可达：

罕见的一公里内双TOD商圈——丰翔路站&南大路站TOD。

两座TOD规划地下联通起来，共同组成的双TOD商圈，超71万方的体量，将兼具商务、办公、居住、公共服务设施配套等多元功能，构建多维高效的城市枢纽。

其中，丰翔路站TOD已确定引入华润万象系商业，未来直接大幅提升南大商业能级，带飞南大，带飞宝山！

而本项目，可直接步行至双TOD商圈！绝佳好位置！

效果图

在商业方面：不仅有两个旗舰级万象系双TOD（71万方），还有山姆会员店、弘基文化广场、聚丰购物广场、经纬汇······等商业配套。

可以试想一下未来生活，清晨醒来或散步或慢跑到商圈，看一场电影，吃一次饭，做一次皮肤护理，不用考虑是否有回家的地铁，尽情玩到最后一刻······

公园头排，出门即公园：

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

不仅有双TOD商圈，项目还蕴含着潜在溢价点——公园绿地！

世界著名杂志《VANITY FAIR》(名利场)统计：人类200年居住发展史上，公园物业价值排名始终名列前茅。

数据源于网络，仅供参考

对于土地资源极其珍贵的上海楼市而言，公园绿地资源少之又少。而本项目毗邻约14公顷的南大公园以及约300亩的中央公园（预计2025年交付），生态环境优越，更宜居，未来也更能占据价格高位！

这样恢弘的城市规划与前景，定会使整个板块焕发出全新的生机！

不仅规划在加速兑现，目前项目周边生活配套已然非常醇熟了！

全龄化教育齐聚：家门口最美大场小学，还有市级实验性示范性高中上师大附中宝山分校，现已开学。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

<以上关于学校及教育的介绍，旨在告知相关内容，并不表示开发商对此提供教育资源保证，不作为合同内容或邀约。未来学校的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等存在调整的可能，须以政府教育主管部门及学校最新政策为准。>

图源公众号大场新生活

图源公众号上师大附中宝山分校

实力康养资源：
毗邻华山医院三甲医院，为健康保驾护航。‍‍‍

未来的南大，将是中心城区最“宜居”的板块之一。其中一个重要指标就是

一文读懂上海保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？

售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）