“颤抖吧！浑南新市府改善天花板要易主了！”

万科“官宣”全新四代住宅四代住宅争议不断杞人忧天 还是一针见血？

日前，沈阳万科“官宣”其在浑南的新项目万科雲樾将打造万科全新四代住宅，此言一出，迅速引发热议。

四代住宅虽然是当下房地产行业最为热门的话题，但有关标准却一直争议不断，这次万科信心满满官宣四代住宅产品，到底是噱头，还是真正的产品力回归呢？

网友：现在洋房都长这样了？

4月3日，沈阳万科在其官方账号发布了题为《万科雲樾｜吾心安处即桃源》的文章，首次披露了万科雲樾的产品规划与定位。据介绍，万科雲樾打造的四代住宅概念是围绕“空中庭院、可变户型、定制装修、CHILL松弛感、生态景观、社区会所”等产品内核展开。沈阳万科表示，新品将为沈阳带来“适应东北气候的空中庭院”，并将沿用可以满足更长家庭改善周期的“可变户型”，同时还创新提出了定制化装修，为业主提供更随心的个性化选择。

文章发布不久，其引用的几张图片就迅速成为关注焦点。原来，万科雲樾发布的洋房效果图不仅几乎看不见“墙体”，而且山墙面设计了露台。有网友笑称万科的洋房变成“刺猬”了，也有网友惊呼“现在洋房都进化成这样了”？更有网友担忧如此大范围的使用露台设计会影响冬季保暖效果。

同时，也有业内人士对万科雲樾产品发表看法，认为该项目打破了传统四代住宅的定义与认知。更有人认为这个产品的出现，将引领沈阳房地产行业重回产品力时代。那么万科雲樾究竟是否具备“划时代”的产品力，又是否真的重新定义了四代住宅呢？这也是小长假的几天，网友乐此不疲的议论焦点。

万科雲樾能否“适配”东北？

有关第四代住宅定义，行业普遍认可中国工程建设标准化协会在2021年发布的《城市森林花园住宅设计标准》（T∕CECS855-2021），根据该《标准》，第四代住宅主要分为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。由此“空中庭院”的概念也被广泛传播，成为第四代住宅的“核心配置”与关键迭代标准。

这几年，随着空中庭院的广泛应用，来自全国各地的业主吐槽也随之而来。不仅有网友吐槽空中庭院在南方就是“老王的逃生通道”，在北方就是“老婆的专属冰柜”，而且还有西安、成都等地的业主“现身说法”，将暴风雨之后的图片发到了社交平台，吐槽四代住宅“下雨成汪洋，刮风成沙滩”，实用性太差。

空中庭院本身争议不断，来到更加寒冷的东北，会不会更加的“水土不服”？这些担忧也化为市场对于万科雲樾的担忧，如何让四代住宅适配东北，也就成了项目要面临的第一个问题。

万科雲樾和Ta的“东北定制版”四代住宅

空中庭院从出现那天起，就伴随着很多争议，这些归纳起来主要包括采光遮挡、大风扬尘、雨雪天气清理、私密性差、实用性未知、冬冷夏热气候适应性差等，如此多的“坑”，万科雲樾能一一避过吗？

△冬暖夏热难清扫，怎么办？

在东北，业主看到大露台的第一反应就是，露台可不可封？封完之后，看到玻璃立面第一反应就是“冬天会不会冷”？这也是我们最担心的问题。对此，万科雲樾的解决办法是露台皆可封闭，并采用高质量系统窗交付。同时，将地热延伸到空中庭院，并加密铺设，确保采暖效果。此外，空中庭院预留中央空调出风口，确保空中庭院冬暖夏凉适配东北气候环境。

封闭露台，其实还有一个好处，就是可以“一键规避”大风、雨雪等特殊天气造成的积水、积雪、积尘、安全性等问题。全景舱庭院的全封闭，与室内空间融为一体，扫地机器人也能够“一键处理”日常垃圾与浮尘。

△阳台挡光，如何解？

除了供暖，空中庭院的“核心槽点”就是采光。楼上一个十几米的大露台，至少要外探3米，楼下岂不是被挡得严严实实？对此，笔者仔细研究了目前市面上的几个露台的设计发现，万科雲樾的露台普遍“大面宽，短进深”，这种设计本身，就是在露台与挡光之间寻找“平衡点”。一方面在保证自身露台面积的同时，增加的自身的采光面宽，另一方面尽量的减少对下一层采光的影响。

以万科雲樾127平偶数层产品为例，这个户型是“三叶草”格局，全景舱空中庭院设计在了户型的东南角，万科雲樾通过”宽面短探”的设计手法，将9.7平全景舱的面宽拉伸到了3.6米，进深缩短至2.7m，外探部分的进深不足1.3米，让全景舱在总面积不变的前提下，“短”了一截，这样既保证了空中庭院的大空间和全景视野，又保证了楼下的采光效果。另外，这个户型，设计了双跑道阳台，连通两个卧室及客厅空间，保证主要起居空间均有充足采光。通俗点儿说就是，这个户型用一个不到1.3m的“小帽檐儿”，换来一个将近10㎡的全景舱空间，这个设计值不值，显然智者见智。

△私密性差、实用性未知，怎么解？

四代宅的私密性是被讨论最多的话题，在一些已入住项目中，“握手楼对望”、“老王逃跑最佳路线”已经成了“网络热梗”，如果万科雲樾不能解决这个问题，那么四代住宅的实用性就要被重新考虑了。

笔者将万科雲樾发布的图片放大多倍，仔细研究发现，两侧玻璃中间有隔墙设计，这种隔墙设计避免了隔窗对望的“尴尬”，又能为大面积的玻璃幕墙承载形成支撑力，有效地增强了窗体的强度。

同时，侧向大面积落地窗设计，可以完全用来看河景，的确为业主带来了更广阔的视觉体验，简直是“情绪价值拉满”。看到这里，笔者才明白为什么沈阳万科会在文章中提及“得空率”概念，所谓得空率，不就是指在房屋内能看到天空的面积吗？置身万科雲樾6米挑空的超级全景舱内，一眼望去，水天一色，还有3万平的都心公园，这种松弛感，就是项目提及的“置身桃花源中”的感觉吧。

需要注意的是，这个6米挑空设计并非园区“标配”，仅出现在临河一侧。规划图临河洋房不超过6排，满打满算不超过50套。当年沈阳某河景别墅可是千万总价亦难求一套，几乎没有真正在市面上流通过。如今这种临河洋房再现，且配置了6米挑空的全景舱空中庭院，未来这个户型的定价，绝对值得业界关注。

△买不起有啥用？

看到这里，我想大多数人都要“吐槽”一句，说的天花乱坠，买不起有啥用？事实上，此前四代住宅一直被视为“豪宅专属”，总价的确令人惊叹。例如西安某四代住宅产品，总价高达800万以上起步。

万科雲樾的出现，将洋房四代住宅的最小面积下探至127平，而且同样可以享受近10平的四代住宅标配的空中庭院，这样的产品面积段定位，就可以去兼容更多家庭的需求，正所谓“安得广厦千万间”，这也预示着未来，会有更多的家庭可以享受到四代住宅，体验到空中庭院带来全新居住感受。

综合来看，这次万科雲樾推出的全新四代住宅产品规避了网络上大部分的担忧，“封闭露台”等设计，也的确考虑到了东北独特的气候条件与需求。至于这样的全新住宅产品最终定价几何，产品实景呈现后的效果如何，周边配套与社区服务又如何，我们均将持续关注。