伦敦租户联合起诉富豪“无良房东”，赢回26万英镑租金！

近日，伦敦东部的两栋公寓楼的租户们赢下了一桩官司，被媒体广泛报道。

他们成功挑战了一位被法官称为“无良房东”的亿万富翁，并赢回了超过26万英镑的租金。

事情还要从2020年说起……

当时，新冠疫情肆虐，许多租户面临经济困难，并请求房东给予一定的租金减免。

生活在东伦敦奥林匹克大厦（Olympic House）和辛普森大厦（Simpson House）的租户们也不例外。

这两栋大楼隶属一个公司，由富豪约翰·克里斯托都卢（John Christodoulou）所有。

现年59岁的克里斯托都卢出生于塞浦路斯，目前居住在摩纳哥。

据《星期日泰晤士报》发布的富豪榜，他的财富估计高达25亿英镑。

疫情期间，租户们请求一定程度的租金减免，却遭到了这位富豪房东的拒绝。

他告知租户：他们可以用省下的午餐费来支付房租。

这一回应引发了租户的愤怒，并促使他们开始组织维权行动。

随后，租户们发现，克里斯托都卢旗下的公司并未为这两栋公寓楼申请必要的“多住户住房（HMO）许可证”。

这意味着这些房屋不受相关法律规定的安全和质量标准监管，可能存在严重安全隐患，包括火灾风险等。

很快，租客们就团结一致，在伦敦租户联盟（London Renters Union）的支持下，向法庭提起诉讼。

然而，克里斯托都卢的公司采取了一系列拖延战术，使案件一直持续到2024年。

与此同时，租户们发现，克里斯托都卢一直在调整其公司结构，以逃避责任。

他在2023年将奥林匹克大厦和辛普森大厦的所有权从一个公司转移到另一家关联公司，并以低于市场价的方式进行交易。

这一举动被认为是为了规避未来的法律责任。

2024年3月，法庭做出了裁决，认定克里斯托都卢的公司在未取得HMO许可证的情况下违规出租房屋，因此必须退还租户共计263,555.68英镑的租金。

之所以如此裁决主要依据英国的租金返还令（ RRO）。

该法律于2016年引入，允许法院强制违法房东返还部分或全部租金。

在庭审中，法官罗伯特·莱瑟姆（Robert Latham）明确表示：“被告完全可以被定义为无良房东。”

尽管法院作出了有利于租户的裁决，但他们担心克里斯托都卢可能不会把钱“吐出来”。

伦敦租户联盟表示：他们发现这位房东正在试图清算其相关公司，这可能导致租户无法获得赔偿。

在这个事件中，涉及到了很多英国的法律法规。这些法律旨在保护租户权益，确保房东遵守住房安全和质量标准。

1. 多住户住房（HMO）许可证制度

法律依据：

• 《2004年住房法》（Housing Act 2004）

什么是 HMO（House in Multiple Occupation）？

HMO 指的是由三名或以上来自不同家庭的租户共同居住的房产，他们共享厨房、浴室或卫生间等公共设施。

简单来说，如果一个出租房屋被多个无血缘关系的租户共同租住，就可能被认定为 HMO。

为什么 HMO 需要许可证？

英国政府要求 HMO 房东申请许可证（HMO Licence），主要目的是确保出租房屋符合安全和卫生标准，例如：

• 提供足够的消防安全设施（如烟雾报警器、灭火器等）；

• 确保房屋结构安全，供水、电力和供暖系统正常；

• 保证足够的居住空间，防止房东过度出租（过度拥挤）。

房东未申请 HMO 许可证的法律后果？

如果房东在没有许可证的情况下经营 HMO，可能会面临以下处罚：

• 高额罚款：地方政府可对房东处以最高 30,000 英镑的民事罚款。

• 租金返还令（RRO）：租户可以向法庭申请房东退还最多 12 个月的租金。

• 刑事责任：严重违规者可能面临刑事起诉，甚至被禁止再从事房东业务。

2. 租金返还令（RRO）

法律依据：

• 《2016年住房与规划法》（Housing and Planning Act 2016）

什么是 RRO？

RRO（Rent Repayment Order）是一项法律机制，允许租户向法庭申请房东退还部分或全部租金。这项法律适用于以下情况：

• 房东在没有 HMO 许可证的情况下出租房屋（本案的主要依据）；

• 房东非法驱逐租户（即未遵守合法的驱逐程序）；

• 房东因某些住房犯罪行为被定罪（如违反健康和安全规定）。

RRO 的执行方式

• 租户或地方政府可向第一层级法庭（First-Tier Tribunal）申请 RRO；

• 如果法庭认定房东违法，可要求房东退还租户最多 12 个月的租金；

• 房东必须支付 RRO 金额，否则可能面临进一步法律制裁。

3. 企业重组规避责任的法律问题

如何防止房东通过公司重组逃避责任？

有些房东在败诉后，会将房产转移到其他关联公司，或者直接关闭涉及诉讼的公司，以规避法律责任。

在英国，这种行为虽然不一定违法，但可能涉及滥用公司法，例如：

• 《1986年破产法》（Insolvency Act 1986）：如果房东在公司破产前故意转移资产，可能会被追究法律责任。

• 《公司法》（Companies Act 2006）：法院可以认定公司重组是为了“恶意逃避债务”，并强制执行赔偿。

在本文的故事中，租户们担心克里斯托都卢利用公司重组来逃避 RRO 付款，因此他们需要继续采取法律行动，例如向法院申请防止资产转移的禁令。

4. 租户如何保护自身权益？

如果租户怀疑房东未遵守 HMO 法规或有其他违法行为，可以采取以下措施：

1）检查房东是否有 HMO 许可证：

租户可以通过当地政府官网查询房东是否拥有合法的 HMO 许可证。

2）向地方政府举报：

如果房东违法经营，租户可以向地方政府住房部门（Local Council Housing Department）举报。

3）申请租金返还令（RRO）：

如果房东违法，租户可以向法庭申请RRO，要求退还租金。

4）寻求法律援助和租户组织支持：

租户可以联系伦敦租户联盟等组织，获得法律支持和集体维权帮助。

ref：

https://www.theguardian.com/society/2025/mar/31/tenants-win-260000-of-rent-back-in-legal-fight-with-london-landlord

https://somerfordgroverenters.com/timeline/

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