踩盘！二手房价狂跌22.86%，这个神片区崩塌了？

前两天，饭总的文章：发出去后，评论区和群里都快吵翻了

公众号文章近几年来第一次关于成交量和房价的投票，竟然超过一半的人更加看好后续市场，说明整个市场预期确实有变化的。

大家别急着杠啊，这个可是真实的投票数据噢，之前这种投票投“不是”的每次都远远高出来

关 键文章 里写的 是“部分价格大涨”，饭总也举证了大量跌价片区和房源，无奈大家根本不看，只是一味的喷饭总鼓吹楼市

饭总从系统里调取了北京 过去半年的成 交价跌幅排名，看到亦庄河西的枫丹壹号二期小区，24年12月底成交了一套113平的四居，总价648万。

同户型几乎同朝向的房源， 23年2月26日成交价840万，一年半房价就暴跌了192万，跌幅22.86%，挺夸张的

饭总又看了看同小区其他户型，94平的三居2025年1月份的成交价是528万。

同户型没有抓到 23年的成交数据，2022年8月高点的时候卖639万，价差111万，对比高点时期跌幅17.13%，这样看，这个户型是比较抗跌的了。

饭总把成 交数据发到粉丝群里后，群友们直接开喷了：

“就

一破学区炒起来的，六环外卖10万+，海淀都没这么贵。”

“一大批限竞房刑满释放之后，还要跌！”

“前阵子

看过

南海家园四里，跌的不到4万了，吓得不敢买了，怕继续跌。”

饭总查了查南海家园四里的成交情况，确实有一套89平的南北三居单价跌破了4万，不过小区里大部分的房源还是4万多一平的，这个房源只是个例。

像南海家园这样的回迁房可以兼顾学区和性价比，对刚需还是很友好的。

可不能忽略的是，回迁房会在后续市场中会逐步失去竞争力，抗跌性越来越弱，所以从需求上就要做取舍。

片区里的改善盘海梓府也从22年高点时候的8万+跌到了现在的6万多。

不过片区也不是全跌阿，最新成交的一套万科金域东郡对比23年还逆势上涨了55万，对比22年高点时期的跌幅也只有12.10%，确实抗跌。

亦庄河西的房子还敢不敢买？怎么选？饭总再带大伙儿亲自去踩个盘瞧瞧。

说实在的，亦庄河西依赖公共交通出行不是太方便，所以饭总还是自己开车去吧，下楼的时候是14:35，到南海家园二里附近的停车的时候是15:14。

整体来说还是蛮快的，但是早高峰至少要多30分钟，南五环还是很堵的。所以在丰台科技园工作的话，住在河西通勤1个多小时，可以考虑，但通勤成本比较高。

饭总在河西住过几年，感觉对这片儿还挺熟的，不过那是很早的时候了，许久不到这边，结果变化大到认不出来啦

过去四年，这里的房价就像过山车。

2022年巅峰期，亦庄金茂府单价飙到10万+，连回迁房南海家园都敢挂4.5万。

但去 年开始画风突变，2024年学区划片政策调整后，部分小区被划出名校招生范围。

以海梓府为例，划片政策公布后挂牌量半个月多了40%，成交价一个月内暴跌7%！

房主在群里哭诉：“学区房变刚需房，首付都跌没了”。

河西价格扛把子亦庄金茂府从10万+回落到8万左右，京叁还没卖完的房子单价跌破了7万，业主群天天哀鸿遍野。

招商玺开盘的时候，绑着精装包硬卖8.3万，结果大半年只卖出不到一半，今年亲弟弟招商序又带着95%得房率杀出来。

饭总看着项目91平小三居总价700万挺诱人的，但转头看看隔壁限竞房之前才卖5万，心里直打鼓：

等五年后瀛海限竞房解禁，这些刚需盘不得被按在地上摩擦？

更别说现在旁边还有39套金茂府二手房挂着了。

饭总一圈转下来，感触还是颇多的。

首先回迁房确实不少，但因为楼龄算是比较新的，看着都挺不错的。

即便是南海家园，从外面看上去也算是中规中矩，比上次去天通苑踩盘的体感要好很多。

容积率看上去也不算高，整体符合河西低密住宅片区的定位。

下面这个南海家园的回迁房南向窗户还是很大的，饭总听住在旁边的老大爷讲，他们小区楼体很厚隔音很好，不知道是不是真的，了解细节的在评论区给大伙讲讲哈。

周边绿化好、公园也多，一路上车很多，但是路很宽阔，感觉在亦庄河西街上走会有一种很豁达的心态，不知道大家有没有这样的感受啊？快快快，饭总需要共鸣！

而且路上没有那么多形形色色的人，必 要的生活配套也都齐全，整体感受下来居住体验应该会不错。

区域内有些规划道路还没有贯通，有几个小区周边需要依靠临时小路通行。

但是也有人说这里像一座孤岛，生活在亦庄河西基本不用“出区”，对于e人来说有点刺挠。

之所以不出区，还是因为交通不方便，饭总如果从南海家园过去8号线瀛海站大概要5公里，虽然 地铁8号线已经确定南延了，但是进度还不知道怎么样，只能等利好了。

T1线有轨电车半小时一趟，早高峰去国贸 该堵还是堵，也就自驾方便些了。

亦庄天街停车场停了不少车，饭总没进去，估计人也不少。

最后说说房价，亦庄本身不缺购买力，因为产业在这里。

但是前两年书包房过热导致的溢价引起了房价的回落，再加上这两年房价整体的下跌，所以导致亦庄河西看上去像是跌惨了。

但其实拉长对比周期，这里的房价还是比较抗跌的。

所以饭总建议大家，对于工作在亦庄以及国贸、8号线沿线的购房者来说，是比较适合上车的板块，但是因为板块内小区构成比较复杂，选房就需要十分谨慎了，不要去追高。

买房的外部因素产业、学校、地铁三个依然是核心因素，其他配套要具体分析，内部的户型、品质、物业等同样重要。

有多大能力办多少事，根据自己的真实需求，预算范围内量力而行，不要把钱都拿去买房子，才是王道，不知道怎么选的可以加饭总微信vfang8

下期想看饭总踩盘哪里，欢迎评论区留言！

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