评测保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？图文解析

评测保利海上瑧悦优缺点！分析下保利海上瑧悦值得买吗？图文解析®保利海上瑧悦|宝山保利海上瑧悦官方售楼处发布：期待实景体验

上海南大板块持续引领楼市热潮，保利海上瑧悦作为核心项目，凭借其优越的地理位置和高端配套，吸引了众多关注。随着双地铁及双公园的规划落实，该项目不仅提供奢华舒适的居住环境，还带来极大的升值潜力，是购房者不容错过的选择。

评测上海保利海上瑧悦优缺点！分析下宝山保利海上瑧悦楼盘值得买吗？图文解析

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上海保利海上瑧悦售楼处：【官方认证】评测上海保利海上瑧悦优缺点！分析下宝山保利海上瑧悦楼盘值得买吗？图文解析

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最近，上海楼市的热点非南大板块莫属，尤其是保利海上瑧悦项目，凭借其得天独厚的位置和丰富的配套设施引发了广泛关注。这个项目坐落于宝山南部的中心地带，作为“智能智造之城”的重要组成部分，南大板块在城市发展中拥有重要地位。海上瑧悦项目的最大魅力在于其无可比拟的地理优势。距离地铁15号线丰翔路站仅约500米，未来规划中的22号线也将在此交汇，使其成为真正的双轨交项目。此外，周边还规划了40个特色公园，绿化率达到43%，为居民提供了绝佳的自然生态环境。项目附近即将落成的上师大附小等教育资源，也为家庭购房者提供了额外的吸引力。保利海上瑧悦不仅在地理位置和配套设施上占有优势，其高定标准的建筑品质和独特的设计理念，更是成为购房者追捧的对象。无论是作为投资还是自住，这里都是难得的选择。

保利海上瑧悦：褒贬不一的背后真相
大家好！今天我们来聊聊宝山南大板块的热门项目——保利海上瑧悦！这个项目在6月份的成交量达到了180套，真是火得不行。它位于宝山南大板块，主打99-130平的3-4房，单价亲民，总价570万起。下面我整理了一些关于这个项目的信息，大家一起来看看吧
基本情况一览：
开发商：央企保利，品质有保障
住宅楼层：17-26层高层
住宅户数：1324户（总户数1446户），社区氛围浓厚
层高：2.95米，空间舒适
绿化率：35%，绿意盎然
车位比：1:1.1，停车无忧
交通配套：近地铁15号线丰翔路站，出行便捷
教育配套：上海大学附属学校等，教育资源丰富
商业配套：弘基文化广场等，购物便利
医院配套：华山医院北院等，健康有保障
生态配套：南大生态智慧城，享受自然
项目亮点：
地铁近：步行至15号线丰翔路站只需十来分钟。
书包房：前段时间已经确定的上师大附小落户在隔壁，步行500多米。需要注意的是新房不承诺学区哈。
高品质：这个地段+价格+品质，真的是很不错。你要想想，海上瑧悦距离桃浦才2公里多，桃浦有些盘单价都7-8w+了，而且保利跟同预算的竞品对比，也是很出挑的。
置换周期长：售楼处置换周期可以给到12月份。
南大公园：家门口的公园，休闲娱乐好去处。
需要考虑的地方：
墓景房：西侧马路对面有墓园，但是其他楼栋看不见，有薯宝比较介意这方面，那还是不建议哦。
公摊大：公摊比例73-75%，说实话也不算很大，就是无功无过的水平，看个人需求和感受。
保利海上瑧悦四期快要入市了，这也是收官之作，加推260套房源~虽然网上吐槽一抓一大把，但几乎都围绕着墓景房。其实说实话，这个楼盘不利因素真的没几个…整体成交也很不错，很多好房源都没了，只能说吐槽是一回事，具体还是要看卖得情况～

一文读懂「保利海上瑧悦」优缺点！分析一下『保利海上瑧悦』值得买吗？（内附图文解析）南大的保利海上瑧悦和顾村的招商时代乐章谁更值得买？

咋一看，一个中外环6万多，一个外环外4万多，这2个项目怎么会有交集。

评测上海保利海上瑧悦优缺点！分析下宝山保利海上瑧悦楼盘值得买吗？图文解析

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保利海上瑧悦在售房源，是楼王7号楼和靠近不利因素的8号楼。

保利海上瑧悦整盘的联动价为6.3万/㎡，7号楼王的楼均价71552元/㎡。

距离南大公园较近的8号楼楼均价只有58851元/㎡。

保利海上瑧悦卫星图

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‌保利海上瑧悦‌是一个集高品质住宅与丰富配套设施于一体的综合性住宅项目，位于上海市宝山区南大板块，地理位置优越，交通便利，周边教育资源丰富，生活配套设施齐全。以下是其优缺点分析：

优点

1. 地理位置优越‌：保利海上瑧悦位于宝山区南大智慧城板块，距离中环仅约3.2公里，距离地铁15号线丰翔路站约500米，交通便利，出行方便‌12。
2. 教育资源丰富‌：项目毗邻上海师范大学附属小学，周边还有小精灵幼儿园等教育设施，为孩子提供优质的教育环境‌14。
3. 生活配套完善‌：项目周边有大型购物中心、超市、餐饮娱乐等设施，生活便利‌1。社区内还配备了健身房、游泳池、儿童游乐场等设施，满足居民多样化需求‌5。
4. 户型设计合理‌：项目提供99-153平方米的三房和四房户型，设计方正，采光通风良好，全屋精装交付，选用高品质德系品牌，确保居住品质‌5。
5. 价格优势‌：保利海上瑧悦的均价约为62,000-63,000元/平方米，相比同区域内的其他楼盘更具竞争力‌2。

缺点

1. 周边环境争议‌：虽然项目紧邻公园绿地，但周边环境存在一些不利因素，如风水问题等，这些因素可能会对部分购房者产生影响‌4。
2. 市场热度高‌：项目自入市以来销量一直领先，市场热度较高，可能导致购房竞争激烈‌3。

总结

保利海上瑧悦在地理位置、交通便利性、教育资源和生活配套方面表现出色，适合追求高品质生活和优质教育资源的家庭。然而，周边环境的一些争议和市场竞争的激烈程度也是购房者需要考虑的因素。总体来看，保利海上瑧悦是一个值得关注的优质楼盘把8号楼按总价拆分了一下，500万以下的有6套建面约99㎡3房，500-550万的有19套，550-600万的有105套。也就是说，8号楼所有建面约99㎡的3房总价均低于600万。

而8号楼紧邻南大公园的房源价格也会更低一些，比如06室的总价区间为约451-560万。

保利海上瑧悦社区楼栋鸟瞰图

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保利海上瑧悦建面约99㎡3房2卫户型图

再看招商时代乐章，已经开启认筹。

加推的1、2、3号楼距离地铁站和商业都较近，这批不买后面加推的地块就要远了。

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500万可以买到招商时代乐章建面约103㎡3房，600万甚至可以买到建面约126㎡3+1房。和保利海上瑧悦的8号楼99㎡3房确实存在总价重合。

今天我们就通过自住和资产配置2个角度，来讨论下这2个项目到底谁更值得买？

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自住角度PK

先看保利海上瑧悦

如果不在意不利因素，保利海上瑧悦的价格还是具备很强性价比，距离市区近，价格还有打折扣。

整个上海中外环，桃浦8万+、古美8万+、金桥8万+、张家浜9万+三林10万+，6字头的南大确实较为便宜，保利海上瑧悦又是南大板块的最低价，6.3万联动价基本和徐泾、川沙等外环外板块看齐。

中外环的环线优势，让保利海上瑧悦通勤市区较为便捷。地铁方面，项目距离15号线丰翔路站约600米，步行可达，进站后5站可达上海西站（可换乘11号线），再4站达长风公园，再1站达娄山关路（可换乘2号线），在后面古北、徐汇也是一线直达。

商业配套方面，项目邻近的丰翔路站和南大路站正在建设2大TOD，有约60万方的商业体量，未来高能级商业是不缺的。

生态方面是南大的优势，项目周边规划建设40个特色公园，打造2.6平方公里自然生态绿心，板块绿化率高达43%。项目西侧即为南大公园，1公里范围内还规划有300亩的南大中央公园。

再来看招商时代乐章。

招商时代乐章属于宝山外环外顾村板块，直线距离人广约18公里，是比较明显的潮汐板块。规划能级不如南大，但TOD业态的便捷性相当突出。

项目距离7号线潘广路站直线仅约150米。

在我看来，招商时代乐章和保利海上瑧悦其实算是一条线上的项目，从潘广路到丰翔路隔了4站地铁，可以算作通勤差距。

商业配套方面，招商时代乐章的配套商业上海北城花园城X是一个不管体量、能级都较为出众的大型商业体。

项目总体量约25万方，纯商业体量高达约17.5万方。

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另外，招商花园城与约14万方的龙湖宝山天街相接壤，南面还有待开发商业地块。

也就是说，时代乐章的生活半径里也会有多个大型商业综合体。

综合来看，南大环线优势带来的便捷通勤是不会变的。

2个站点周边其实都处于发展初期，但南大被定位上海市“科创中心主阵地”的核心承载区，与张江、漕河泾共同构成上海中环带上的科创产业版图，加上优秀的生态环境，目标是成为高能级的产城融合板块。顾村的定位还是以大居为主，配套的能级和完善程度不如南大。

简而言之，南大的未来前景是高于顾村的，规划的落地速度和配套能级我更看好南大！

资产配置角度PK

这部分我们主要围绕2个问题：

第一、距离不利因素较近，会影响保值吗？

第二、距离地铁和商业更近，会增强保值性吗？

先看南大：

我选择了保利海上瑧悦隔壁的保利熙悦为锚点，再增加了距离不利因素较远的2个次新小区为参考，来看近3年这些小区挂牌价的变化：

近三年是一个二手价格下行的大周期。

在2022年的时候保利熙悦还能凭借房子新，价格高于其他，但在下行大周期以及新房供应井喷后，价格开始滑落，整体的变化幅度居于中间水平，保值能力高于同济城市阳光，低于招商中环华府。

目前挂牌到成交还有一段距离，为了探究市场接受底线，我们来看保利熙悦和招商中环华府今年的成交明细。

从成交表现来看，招商中环华府的确要高于保利熙悦，今年的成交单价基本都是6字头，最近的1套6月8日成交的房源单价60548元/㎡。

保利熙悦今年的成交基本都在5字头，最近的1套7月2日成交的房源单价58924元/㎡。

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再看宝山外环外：

7号线潘广路站附近次新小区挂牌房源较少。

我们参考同纬度的杨行，其中四季都会距离地铁站最近的一期和时代乐章有类似的格局。以此为锚点。加入同期次新房，来看它们近3年挂牌价变化。

四季都会和远洋香奈都距离地铁站点非常近，但四季都会房龄更新一些，所以保值能力更强。距离地铁站较远的中铁项目则保值能力较弱。

目前四季都会的二手挂牌均价超5.8万/㎡，比新房高。

保险起见我们来看成交价，据链家网显示，四季都会今年的二手成交单价基本也在5万朝上，最近1套6.17的中楼层成交单价约5.5万/㎡。

最后我们做个总结：

如果选择保利海上瑧悦8号楼，首先要过得了心理上那一关。不在意这个话，优秀的生态氛围、比较丰盛的商业配套和可期的未来前景是能够拥有的。

如果选择招商时代乐章，则比较接受“远”这个既定事实，不过虽然多坐4站地铁，但步行进站的距离缩短了。而且126㎡是可以做到4房功能性的，实现更高层次的改善，适配更长家庭周期。

两者都是吃的市区外溢，地铁盘，你会选谁

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