悉尼和墨尔本房价强势反弹，高端市场回暖！中国电商巨头京东拟收购布里斯班工业园

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悉尼和墨尔本房价强势反弹，高端市场回暖

Cotality的最新数据显示，悉尼和墨尔本一系列热门城区的房价在过去三个月内大幅上涨，涨幅最高达29万澳元，标志着房地产市场复苏速度加快。

房地产经纪人和分析师表示，购房者开始在高端市场寻找投资价值，并在房价进一步上涨前重新入市。

悉尼和墨尔本的房价已连续两个月上涨，3月份分别增长0.3%和0.5%。这一复苏趋势推动墨尔本65%的城区和悉尼61%的住宅市场出现房价上涨，而在今年1月，这一比例仅分别为13%和20%。

CoreLogic研究总监蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）表示，悉尼和墨尔本的独立屋市场对低利率的敏感性较高，当前市场的积极变化再次印证了这一点。

“市场情绪受到利率下降预期的提振，同时生活成本缓解、就业市场紧张以及收入增长等因素也在推动市场活跃度回升。”他说。

市场信心的恢复推动悉尼东部海滩城区Bronte和邦迪海滩（Bondi Beach）的房价分别在第一季度上涨5.5%和4.6%。

布朗特的房价中位数上涨29.2万澳元，达到560万澳元；邦迪海滩上涨18.9万澳元，达到430万澳元。

Enmore和Abbotsford的房价分别上涨5.3%和4.7%；北部海滩的Killarney Heights和Belrose房价分别增长5%和4.8%。这意味着这些城区的房价在短短三个月内上涨了10万至14.3万澳元。

墨尔本的购房者信心增强，推动内东区和Mornington Peninsula部分城区的房价大幅上涨。

Mont Albert、Box Hill、Blackburn North、Blackburn South以及Brunswick West在第一季度房价上涨3.5%至4.2%，相当于房价中位数增长最高9.3万澳元。

在布里斯班，Point Lookout、Brisbane City、Spring Hill和West End的房价在第一季度上涨3.9%至6.2%。

布里斯班买家代理机构Hot Property Buyers Agency的佐兰·索拉诺（Zoran Solano）表示，当前市场主要由自住买家主导，他们更倾向于升级到更大的住房并选择更优质的地段。

“目前市场的主导力量是自住买家，许多人都在购买更大的房子，以满足家庭需求。由于利率高企和房价上涨，投资者的活跃度已经不如去年。”

在珀斯，投资者的活跃度显著下降。

珀斯西南区和东北区的经济适用房市场仍保持一定的增长，但涨幅不及去年房价大幅飙升时的水平。

Cockburn Central、Wooroloo、Kardinya、South Yunderup和Caversham在第一季度的房价上涨2.6%至4.4%，远低于去年接近两位数的季度增长率。

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悉尼租金创历史新高

悉尼的租金已攀升至历史新高，专家警告称，这场租赁危机正带来深远的社会影响，一些人被永久性地排除在购房市场之外，无家可归者数量也在上升。

根据周四发布的最新Domain租赁报告，截至今年3月，悉尼独立屋的周租金中位数上涨3.3%（每周增加25澳元），达到775澳元，而公寓的周租金中位数上涨3.6%（每周增加25澳元），达到725澳元。

尽管租赁市场需求旺盛，但供应仍然严重不足。悉尼的租赁空置率在3月下降至0.9%，远低于去年12月的1.7%。Domain首席研究与经济学家尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示，当前市场仍然高度倾向于房东。“要实现租赁市场在房东和租客之间的平衡，空置率需要回升至2%至3%，但这将是一个缓慢的过程。”

鲍威尔指出，悉尼高企的房价迫使更多人长期留在租赁市场。“多年来，悉尼的住房供应一直处于短缺状态。由于房价过高，许多人无法购房，只能长期租房。”

从区域来看，中央海岸（Central Coast）地区的租金涨幅最大，公寓租金同比增长10%，达到每周550澳元。其次是北部海滩（Northern Beaches），公寓租金上涨7.1%（每周增加55澳元），至825澳元。

独立屋租金涨幅最高的同样是中央海岸，增长8.3%，达到每周650澳元。随后是帕拉马塔（Parramatta，上涨7.1%）和外西南区（Outer South-West，上涨6.7%）等远离市中心的较为经济适用的城区。

鲍威尔表示，中央海岸房屋与公寓租金的创新高可能与租户倾向于搬离市区、寻找更实惠的租房市场有关，尤其是那些可以部分时间远程办公的人群。

她还指出，公寓租金增长速度快于独立屋，反映了住房可负担能力的极限已被推至新高度。“所有SA4地区的租金均达到历史新高，这说明了市场需求的强劲、住房可负担性的紧张，以及租客所承受的压力。”

独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家彼得·图利普博士（Dr Peter Tulip）表示，住房短缺已经成为社会中的一大问题，使部分人无法获得与上一代相同的住房机会。“人们对这一现象感到愤怒，这种愤怒可能会在下个月的联邦大选中体现出来。”

“住房问题将成为许多选民关注的核心议题，尤其是那些可能永远无法买房的人。过去，人们在悉尼买房很难，现在连租房都变得困难。”

图利普补充道，越来越多的年轻人被迫与父母同住，无法独立生活。“许多人对此感到苦恼和不满。而租金飙升带来的最大社会问题之一就是无家可归率的上升，这是现代澳大利亚城市最丑陋的现实之一。”

Better Renting组织的代理首席执行官伯尼·巴雷特（Bernie Barrett）表示，租赁市场的状况并未有任何改善。“租金上涨仍然超出预期。”她指出，该组织去年对1400多名租客的调查显示，90%的租客比12个月前支付更高的租金，其中一半租客的租金涨幅超过10%。

巴雷特呼吁政府出台更严格的租赁监管政策，以帮助稳定市场。“租客已经逐渐习惯了较低的生活水平。但我们调查的许多租客表示，政府在租赁问题上的行动将成为他们在即将到来的大选中考虑的关键因素。”

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澳洲公寓价格飙升24%，涨幅创10年新高！

Urbis的最新数据显示，受到建筑成本、劳动力 短缺以及购房者偏向自住型房产等因素的影响，去年第四季度，澳洲首府城市的公寓价格创纪录的上涨了24%，每平方米的均价已超19000澳元。

这是Urbis录得的10年最大涨幅。

悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和黄金海岸的期房及在建项目的均价较去年同期上涨了34%。其中，布里斯班的涨幅最大，期房的 价格上涨了33%，至23000澳元。

澳洲东海岸的公寓市场面临着价格可负担性与项目可行性的双重挑战，因为潜在买 家支付的价格比疫情前高出20%，所以开发商才会不断开发新项目。但让买家愿意支付更多费用以确保新项目继续推进，尤其是在中低端市场，仍是一个问题。

开发商Hirsch & Faigen的Daniel Faigen最近在黄金海岸Broadbeach提交了一个新项目计划，欲建造一栋31层、内含100套公寓的高层建筑，目标客户是那些从自己 的家庭住宅中获得收益的大房换小房者。

Hirsch & Faigen将以每平方米18000至20000澳元的价格出售Marbella Broadbeach 的公寓，Faigen表示，低于这个价格销售是不可行的。

Faigen表示：“公寓价格的可负担性仍是一个长期挑战，实际上。在昆州已经不存在这一说法了。”

自由党于周二推出了一项选举政策，旨在降低首次置业者面临的还贷压力，好让更多人能增加贷款金额。

经济学家和房地产业行业人士却警告称，尽管这能提振需求，为有抱负的购房者提供更多资金，但也可能在短期内推高房价，因此需要采取措施刺激新房建设。

Frasers Property Australia的Emily Wood表示：“我们需要这种平衡的方法。”

“确保供应至关重要，我们需要设定供应杠杆。”

但最糟糕的时候似乎已经过去——基于周三发布的官方数据，在截至2月的一年内， 新公寓、联排别墅和半独立式住宅的审批数量升至66796套，接近两年来新高，与去年相比增加了7.5%。

KPMG的Terry Rawnsley表示，在截至2月的3个月内，悉尼经季节性调整后的审批数 量达到了10273套，比前3个月增加了近39%，这表明悉尼公寓市场的可行性正在改善。

他说：“虽然审批数量呈上升趋势，但在住房成为关键问题之际，仍低于我们期望 的水平，（但）这些最新数据描绘了一幅乐观的画面，因为开发商开始对实现绿地 和公寓项目充满信心。”

至于独立式住宅，过去12个月的总审批数量达到了111781套，创自2023年2月来的 最高水平，同比增加了9%。

Urbis的Mark Dawson表示，最新数据显示，目前期房销售中有55%是出售给自住业 主，而4年前这一比例仅为43%。

他表示，该咨询公司最新的公寓市场报告确实表现出了价格趋于可负担的迹象。

“在过去几年里，全澳大部分地区销售额都在100万澳元以上。但在最近一个季度， 我们看到更多公寓的平均售价低于100万澳元。”

与此同时，Urbis的数据还显示，海外买家的比例已从2020年21%的峰值降至去年的8%。

同期，当地（同一州）投资者买家的比例从14%上升至24%。

州际投资者的比例有所 波动，但保持在13%左右。

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中国电商巨头京东拟斥资逾2.4亿澳元 收购布里斯班工业园

据《澳洲金融评论报》报道，中国电商巨头京东旗下的房地产部门正计划收购布里斯班最受瞩目的工业园区之一——Wacol物流中心，交易金额预计超过2.4亿澳元。

这笔交易正处于深入尽职调查阶段，京东与该物流园区的现有控股方ESR正就收购事宜进行洽谈，预计本月底前将完成购销合同的签署。

如果交易成功，这将是京东在澳大利亚的首笔工业地产收购，标志着其在全球物流产业的扩张进一步加速。

目前，京东在悉尼西部已租赁仓库用于运营，而此次在布里斯班的收购则意味着其将正式进入澳大利亚的工业物业市场。

京东此次收购恰逢全球资本加速布局澳大利亚物流地产市场。近期，韩国主权基金支持的Gateway Capital以3.3亿澳元收购了悉尼的一处物流园，而澳大利亚地产开发商Stockland也相继与美国私募巨头KKR及英国投资公司M&G Real Estate达成价值约8亿澳元的物流合作协议。

Wacol物流中心的交易价格为2.4亿澳元，对应资本化率（投资收益率）约为5%。资本化率是衡量房地产市场投资回报的关键指标，通常与资产价值呈反向关系。该交易原本由UniSuper与房地产投资管理公司Richmond Bridge领先推进，然而双方的尽职调查未能达成最终协议，随后京东介入并成功推进交易进程。

该工业园最初由Logos（后被ESR收购）在2021年从Fletcher Building手中以非公开交易方式购得，占地18.2公顷，内含六座仓库，并成为Logos与KKR及阿布扎比主权基金Mubadala合作的起始资产。此次出售主要由于KKR和Mubadala决定调整资金配置，将其投资转向其他机会。

Wacol物流中心位于布里斯班最优质的工业区之一，紧邻伊普斯威奇高速公路和洛根高速公路，交通极为便利。目前该园区已实现满租，承租方包括Myer、Winning Services和Fantastic Furniture等知名企业。

该物业的年净租金收入为1240万澳元，且有望在未来增长高达20%，原因在于Wacol作为优质物流园，其现有租金水平被市场认为明显低估，未来具备大幅度租金提升的空间。

近年来，京东在全球范围内加快物流资产布局。根据京东官网信息，该公司已在日本、美国、德国、荷兰、法国和英国等多个国家持有近百座仓库。在此次澳大利亚收购之前，京东还斥资350亿日元（约3.71亿澳元）收购了日本的两座仓库，进一步扩大其在国际市场的物流网络。

此次Wacol物流中心的交易将成为京东进军澳大利亚物流市场的重要一步，预示着该公司未来将在全球范围内继续扩大其物流地产投资。

目前，负责本次交易的世邦魏理仕（CBRE）和仲量联行（JLL）均未对此置评。

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