配售型保障房年折旧1%，商品房分分钟亏10%以上？值得买吗

明天，小长假又正式开启。对于楼市来说，属于冷静期（当然，市场火爆之时则是百无禁忌，清明买房光宗耀祖）。

所以今天我想说一下，楼市的另外一种存在——配售型保障房。

从4月1日起，广州首批配售型保障房开始网上申购。

两个项目，白云区嘉翠苑（均价17300元/㎡）、黄埔区萝岗和苑（均价15800元/㎡），共有1300+套保障房可供申购。

未来五年，预计每年还有1万套的量投入到市场中。

价格更是只要同区新房价格的1/3，和二手房价格的1/2。（详见下表）

都说“没有卖不出的房子，只有不适合的价格”。

配售型保障房与商品房的最大区别就是不具备金融属性。

也就是说，这类房产不会是个人的资产，更多的是真正意义上的住房消费。

但现在位于广州次中心区的配售型保障房已经把价格打到“1”字头，肯定动心的人还是不少的。

网上对于两个项目的测评，地段、户型、配套等等的分析都已经很全面了。

我想这篇，我还是从钱的方面入手，算一算经济账。让大家自己对号入座，看看配售型保障房到底适不适合自己？

01

一、跟商品房比。

比如，申购一套90㎡的配售型保障房，总价150万不到。

这个价格，目前在广州郊区也是可以买到商品房新房小三房的，比如增城；如果二手房的话，选择就更多了。

但论区位，配售型保障房要比同价位能买到的商品房好太多了，这也是很多人觉得配售型保障房真香的原因。

当然，配售型保障房也有自己的bug。

房子可以转让，但禁售3年，必须3年封闭期满（从买卖合同签订之日起计算），才可以转手，并且仅限在内部流转。

1年内无人购买，可向建设运营机构申请回购，回购价格每年递减1%

这个转手条件，你觉得苛刻吗？

要我说，如果在楼价上升期，只要能够得着商品房门槛的，再怎么样，大家都是不会看得上配售型保障房的。

但是，在楼价不确定的当下，特别是多少新盘首开时声势浩大，再开时就已经降价，二手房入市更是纷纷破发（不算利息亏个10%以内都是烧高香）的时候，配售型保障房一年亏个1%，又显得真是“湿湿碎”了。

最起码，不用愁无人接盘啊。

如果同样的总价，真的选择增城的话，想要卖房转手就得愁秃啊。

但如果，过几年楼价涨了，那么又是选择买增城的人赢了。

哪种概率更大？按照自己的想法推演。

02

二、跟租房比。

买房跟租房的区别，我觉得就两方面。

一是确定性，一个是属于自己的家，一个是归属感较差的房东的房子。

二是买房带来的资产收益，这方面参考推文第一Part就可以了。

除此之外，我们也可以单纯算算经济账。

有人算过，一年折旧1%，就等于总价150万元的保障房一年的使用费用是1.5万元，每月的费用是1250元

表面上看，这个费用很是实惠。一千出头，同样价位租三房上哪找去？城中村都不行，更别说小区的环境跟旧村是没得比的。

但大家也别忘了，房子你是付出了150万的总价，才能拥有使用权的。

把这150万存银行的话，按照一年期定存利率1.1%计算的话，收入差不多有1.6万元/年

所以买房每月的实际付出是约2600元/月

但这说的是一次性付款的情况哦。

如果是贷款的话，150万首付两成30万，剩下的120万月供，贷款30年（利率3%，等额本息），月供款为5060元

这样的话，月供基本跟同地段租三房的月租相当了。

那么，你觉得付出30万首付，换来的确定性对比租房的漂泊感，值吗？

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三、子女读书

很多人买房的最大动力，就是为了子女读书。

配售型保障房在入学方面会更有优势吗？

答案是不一定。

目前在广州无房租房也是可以入读租住房对应的地段小学的，前提是学位充足。否则就要接受统筹。

按照现在的情况看，除了最顶流的中心四区小学外，由于适龄孩子数量从高峰回落，以及新建楼盘配建学校不断扩充和落成的原因，租房入读的家长来到了越来越友好的时代。

配售型保障房呢?

如果项目自带学校，则入读配套小学。如果没有，则有可能入读对口小学，也有可能需要统筹入学。

义务教育阶段大家都是有书读的，但并不见得买保障房在子女读书方面就更有优势。

所以配售型保障房作为新婚家庭，或者悦己一族的过渡房、上车房，应该更适合。