福建
明明已经要拆迁的房子，却要把它给卖掉，是买的人太傻，还是卖的人太笨？
这就像是一场赌局，谁都无法保证最终谁收益，因为现在福州的房地产发展，谁都很难给出明确的答案，未来的房价是涨还是跌，连我们从业十几年的老中介，也很难判断。
福州楼市面临的挑战仍然存在，具体表现在去库存的压力上，不论是一手新房，还是二手房，存量都在逐步的攀升，现有一手房在售约70000万多套，二手房54000多套。
库存量这么大，去化周期长，而且现在业主降价的意愿也没有去年强烈，买家观望的态度仍旧保持中立，二手房的成交周期接近60天。
在这样的市场背景下，拆迁或许是最好促进房地产发展的策略，把老房子拆了，大家都要去买房，一方面促进房产的交易量，另一方面也激活了更多人的需求。
此次福州拆迁不仅仅是河南新村，小柳新村，宁化新村，还有晋安区的环南新村。每个待拆迁社区，都有业主把房子挂牌卖掉，也有很多等拆迁的客户买进去，环南新村一套真实成交案例，给大家做个参考建议。
成交房源：环南八村；
成交时间：2025年3月；
成交数据：产权86.21平米，3房2厅，中楼层，南北朝向，普通装修，混合结构，132万，成交单价15312元/平米。
房源成交分析：
1、这套房子挂牌出来6天，挂牌价格135万，买家谈价3万后，双方达成交易。期间带看客户只有1次，成交周期短，速度快，价格也相对适中，符合当下的总体交易情况。相对比拆迁之前的价位，现在的单价要比以前高出4000元/平米，在此之前买入的客户，应该是赚到了。
2、从历史成交数据显示，在2024年12月份，某业主将58平米的房子，以70万的价格卖出，单价是11927元/平米。通过这次的数据对比，想必大家心里都会明白一个道理，拆迁前后的价格差距，会在3-4千元/平米。在福州老城区内，手上持有老破旧，混合结构的房子，当下谨慎卖出。
3、环南八村，小区内共有9栋楼，242户业主，它是1900年代的混合结构的拆迁安置房小区，至今以使用35年的时间，外面看上去虽然老旧，但小区内居住的人群较多，大部分房子都被用于出租，租住在这附近的人，多数都是农民工一类，此次小区拆迁，也带动了周边的租赁市场。
4、从价格上做评估，单价15000元买环南新村，相差不大，符合火车站地段的价格。不懂大家对洋下新村了解多少，洋下新村拆迁后，现在是叫龙湖天钜，目前二手房挂牌的均价在2.1-2.5万之间，另一个火车站周边的一个拆迁小区叫做茶园新苑，其单价也在2万左右。
这两个小区之间的价格，可以给购买拆迁房的客户一个参考对比。
购房建议：
此次拆迁，涵盖环南一村至八村、茶园新庄、隆盛小区等超10个老旧社区，总涉迁面积达170亩，征收房屋面积超23万㎡，涉及约2500户居民，规模与鼓楼河南新村小柳片区（涉迁3348户）旗鼓相当。
如此大规模的拆迁，不难看出，福州未来的楼市发展核心，一定是市中心繁华的地段。以后市中心将会出现两种房子，一个是地段中心的拆迁安置房，一个是高端品质的商品房。
我个人对安置房并不是很看好，主要是拆迁安置房的密度太高，上海西新村的拆迁安置房还没交房，从外围看上去，就已经是密密麻麻的感觉，走在小区楼下，会有一种很强的压迫感。除此之外，高层安置房当中，低楼层的采光与视野太差，未来的价值也不高。
所以，大家在选择买准拆迁房的时候，也要留意。
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