利润王中海地产，距离利润越来越远！

央企地产职场是一座围城，城外的人想进去，城里的人想出来。

地产一直以来都是个大起大落的行当，以前不少房企靠大手笔扩张、高杠杆，赚得盆满钵满。但如今地产进入深度调整期，形势大变。

曾经被业内称为“利润王”的中海地产，也面临着利润下滑的困境，让人不禁感慨，曾经的行业佼佼者，如今似乎离高利润越来越远了。

2024年，中海地产总营收为1851.54亿元，同比减少8.48%，毛利润327.6亿元，同比下滑20.38%，归母净利润156.36亿元，同比大幅下降38.95%。毛利率跌至17.70%，净利率仅9.61%。与2023年相比，业绩呈现明显下滑态势，盈利空间被大幅压缩。

这下滑幅度可不是个小数目，要知道以前中海靠着高利润，在地产内当霸主的。这和同样是央企的华润置地一对比，差距就更明显了。

华润置地2024年营收2121.3亿元，归母净利255.8亿元，比中海高出近100亿元；毛利率21.64%，净利率12.08%，都比中海高出不少。

曾经的“利润王”宝座早就被华润抢走了，而且差距还在不断拉大。

虽然2024年中海的销售合约额达到了3106.9亿元，逆势同比增长0.3%，权益销售排名行业第一，但这并不能掩盖利润下滑的事实。而且，中海的销售增长主要还是靠一线城市的贡献，北上广深及香港这五个城市就贡献了1640亿元的销售额，占公司整体销售的61%。上海更是创下了单城年销售额704亿元的纪录。

但这种依赖一线城市的战略，也意味着市场风险相对集中。一旦一线城市的房地产市场出现波动，中海的销售业绩必然会受到较大影响。

虽然中海一直强调自己的成本管控能力很强，但从数据来看，2024年中海的有息负债包括提前还款和到期归还、净归还175.5亿元，同比下降6.2%。虽然有息负债有所减少，但中海的融资成本却一直居高不下。2024年中海的加权平均融资成本为3.1%，虽然在行业内属于较低水平，但和一些财务状况更稳健的房企相比，还是有一定差距的。

而且，中海在土地投资方面的成本也在不断增加。2024年中海总购地金额806亿元，新增权益投资额696亿元，新增购地金额位居行业第一。这种高成本的土地投资策略，不知道能不能给利润带来增长。

2024年中海商业运营的营收同比增长12.1%至71.3亿元，写字楼租金收入35.7亿元，购物中心租金收入22.6亿元，长租公寓收入2.7亿元，酒店及其他商业物业收入10.3亿元。虽然商业物业运营的营收有所增长，但和房地产开发业务相比，规模还太小，占比仅有3.85%。

而且，中海的商业物业运营还面临着华润万象生活激烈的市场竞争，想要在短时间内实现大规模的增长，难度不小。

中海管理层表示，虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧近10万亿规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道。同时也表示，未来将会深化今天、明天、后天的三大产业结构，“下一个五年将在保持战略定力的同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，推动公司持续稳健高质量发展。”

不过，这种规划听起来虽然很美好，但在实际执行过程中，面临着诸多挑战。

行业内的其他房企，不少房企已经开始转型，探索新的发展模式。有的房企开始加大在商业地产、文旅地产、养老地产等领域的布局，寻找新的利润增长点；有的房企则开始注重产品和服务的升级，提升自身的竞争力；还有的房企开始加强与上下游企业的合作，拓展产业链，降低运营成本。相比之下，中海的转型步伐显得有些缓慢，虽然也在培育“第二增长曲线”，但成效并不明显。

中海的经营现金净流入464.5亿元，期末持有现金1241.7亿元，财务状况看起来还算稳健，但这种稳健是建立在高成本的土地投资和高杠杆运营基础上的。一旦市场出现波动，中海的财务状况可能会迅速恶化。而且，中海的资产负债率虽然处于行业最低水平区间，但净借贷比率29.2%，也并不是一个很低的数字。在行业下行的背景下，中海的财务风险依然存在。

另外，中海的股东回报率一直比较高，但近年来也出现了下滑的趋势。2024年中海的股东回报率下降到了10%左右，和过去相比，下滑幅度较大。这主要是由于中海的利润下滑和股价下跌所导致的。

中海地产如今局面，是行业大环境和自身发展共同作用的结果。行业压力下，利润空间被压缩是整个行业都在面对的问题，但中海的挑战在于，它曾经的高利润光环让它站在了更高的起点，如今的下滑就显得更加引人注目。

未来中海能否走出利润下滑的困境，关键看它能不能保持稳健的同时，快速完成转型升级。

不仅需要管理层的智慧和魄力，更需要中海基层在一线加油拼命地干出来！