行业数据｜房地产市场延续回稳态势，行业转型成效进一步显现

政策显效叠加供需结构性改善，转型深化与房价趋稳构筑房地产复苏双引擎。

◎ 文 / 马千里

3月17日上午，国家统计局发布2025年1—2月宏观经济和房地产数据。经济层面，得益于各地区各部门深入贯彻中央决策部署，年初经济运行起步平稳，发展态势向新向好，工业增加值、消费品零售额等指标增速均有所加快。

地产行业延续2024年四季度以来的企稳态势，开发投资、到位资金、销售等核心指标同比降幅持续收窄。据国新办披露数据，从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。得益于专项债对土地收储的支持及地方供给侧调控，土地交易量持续低于商品房成交规模，住宅待售面积同比增速自2022年以来首次收窄至10%以内，有望在年内进入下降通道。随着行业指标改善，国房景气指数连续两个月回升，房地产新模式转型成效进一步显现。

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宏观经济开局向新向好

货币宽松持续发力

2025年1—2月，国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较2024年加快。具体表现为：

第一，工业生产较快增长，装备制造业和高技术制造业加快。1-2月，规模以上工业增加值同比增长5.9%，比上年全年加快0.1个百分点。高技术制造业增加值增长9.1%，加快0.2个百分点。第二，市场销售增长加快，固定资产投资增速回升，货物进出口基本平稳。1-2月份，社会消费品零售总额83731亿元，同比增长4.0%，比上年全年加快0.5个百分点。全国固定资产投资（不含农户）52619亿元，同比增长4.1%，比上年全年加快0.9个百分点。货物进出口总额65364亿元，同比下降1.2%。第三，就业形势总体稳定，城镇调查失业率平稳。1-2月份，全国城镇调查失业率平均值为5.3%。

从2月金融数据来看，M1同比上升0.1%，连续3个月正增长，M2同比增长维持在7.0%。2024年下半年加强货币投放，三季度M1-M2剪刀差最大扩大至10个百分点，其后随着四季度以来经济形势企稳和房地产市场的恢复，剪刀差有所回落，自2024年12月以来，M1-M剪刀差已经连续3个月低于7个百分点，居民消费意愿持续恢复。3月16日，《提振消费专项行动方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽车等各类民生方面，并给出了明确的政策落地意见，将进一步有效推动居民需求提振。2月末居民中长期贷款62万亿元，同比增长3.4%，同比增速保持在近半年均值附近。随着房地产交易量调整至与住房需求更为匹配的规模，叠加房贷利率下行及存量贷款置换效应，居民中长期贷款趋于平稳，住房需求释放与提振消费行动正在形成良性互动。

需要说明的是，中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1较以前增加了个人活期存款+非银行支付机构客户备付金。上述M1已按照新口径进行计算。

2月末，广义货币(M2)余额320.52万亿元，同比增长7%。狭义货币(M1)余额109.44万亿元，同比增长0.1%。流通中货币(M0)余额13.28万亿元，同比增长9.7%。前两个月净投放现金4562亿元。月末人民币贷款余额261.78万亿元，同比增长7.3%。2025年2月末社会融资规模存量为417.29万亿元，同比增长8.2%。

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成交规模指标持续修复

保持止跌回稳积极势头

2月份，新房市场交易延续企稳。一二线城市交易规模延续同比上升，其中上海、深圳新房交易面积更是上升至上年同期的3倍和2倍，苏州、武汉、重庆、福州、徐州等城市稳步复苏，同环比齐增，筑底企稳信号愈发明确。受春节传统假期影响，2月份房企推盘积极性有所回落，平均开盘去化率34%，高于2024年同期8个百分点。

国家统计局数据显示，1—2月，全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额1.03万亿元，同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，除疫情解禁的2023年初之外，为本轮调整周期以来年初最低降幅，延续2024年四季度止跌回稳趋势。

2025年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态，将大力推动房地产行业止跌回稳。尤其是在2月初的国务院会议上，提出“要敢于打破常规推出可感可及的政策举措”。并且首次将“好房子”写入政府工作报告。在中央政策面持续扶持，以及地方因城施策大力推动之下，2025年年初核心30城楼市率先向好，新房交易规模累计同比增长一成，库存压力亦持续减轻。

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70城房价同比降幅连续4个月收窄

一线城市新房价格继续上涨

以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，2月份房价回落速度进一步趋缓。新房价格较2021年初下降7.4%，二手房价格较2021年初下降17.2%。统计局发布数据显示，从同比看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄。一手房价格同比下降5.2%，降幅连续4个月收窄，二手房价格同比下降7.5%，降幅更是连续5个月同比收窄。其中，上海一手房价格同比上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降5.5%、7.8%和4.4%。

环比来看，一线城市新建商品住宅环比继续上涨，其中北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%。自2024年11月以来，一手房房价持平或上升的城市已经连续4个月超过20个。

在3月份发布的2025年政府工作报告中，“稳住楼市股市”首次被写入政府工作报告总体要求，并指出房地产是居民资产配置的重要部分，稳资产价格可释放财富效应。随着稳房价被提到更为重要的位置上，预计年内地方层面将进一步落实“去库存、松信贷、财税补贴”举措，稳定居民价格预期，以“好房子”标准推动价值重构，支撑房产价格中枢，加强保交房，落实融资“白名单”等防风险举措。结合CRIC监测的明细交易数据来看，2025年初不仅一手房房价企稳向好，二手房市场的信心回升已经从改善群体蔓延至刚需人群。

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新开工探底助库存加速去化

竣工规模同比降幅大幅放缓

2025年1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积60.6亿平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积42亿平方米，下降9.7%。房屋新开工面积6614万平方米，下降29.6%。其中，住宅新开工面积4821万平方米，下降28.9%。

2025年初房地产开工面积同比降速进一步加快。6614万平方米的新开工面积，仅为同期商品房销售规模的61%，这意味着行业短期库存压力正在快速减轻。加之2025年年初土地交易量的下滑，1-2月土地成交建面仅有8840万平方米，仅为同期新房销售规模的八成左右，再考虑到其中的配建、商业自持等不可售部分，这意味着房地产长期库存规模也已进入快速下降空间。

2025年1-2月，房屋竣工面积8764万平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面积6328万平方米，下降17.7%。相比2024年全年，2025年初房屋竣工面积同比降幅大幅收窄了12.1个百分点。随着行业在2021年之后进入规模调整周期，竣工规模也必然会进入快速下降区间。而目前行业竣工规模能够超过同期新开工规模30%左右，说明行业“保交房”攻坚战正在顺利推进，行业库存压力也在同步持续减轻。

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开发投资额同比降幅收窄

企业投资信心持续修复

2025年1-2月，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点；其中住宅投资8056亿元，下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点。

2025年初土地投资规模同比回落，1-2月土地成交建面0.8亿平方米，同比下降13%，延续了2024年四季度以来的降幅。对比新房交易规模来看，2024年土地成交规模已经低于行业销售规模，在此基础之上，2025年初土地交易量仍在进一步回落，显示出地方主管部门积极去库存的决心。这离不开中央积极财政政策的作用，提高地方债额度、发行专项债、特别国债等举措，大大减轻了2025年地方政府资金面压力。

而房地产开发投资的同比降幅（9.8%）小于土地成交规模（13%），说明企业投资信心持续修复，以及行业融资环境有所改善。2025年以来，中央部委多次强调要进一步改善房地产融资环境，探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。正如3月初中国人民银行行长潘功胜所言，“地方债务和房地产市场风险持续收敛”。一批优质住宅用地已然在2025年初的土地市场中崭露头角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢价高总价土地，企业投资信心持续修复。

不过就中期发展来看，与土地交易规模的下降同步，房地产开发投资规模也会随之继续下行。不过受到往期开发项目投资的影响，开发投资指标存在一定滞后性，开发投资指标的调整时间会慢于新房销售、一二手房价、新开工、土地交易等指标。对标历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标的下行调整还将持续一到两年时间。

综上，我们对于后市给出如下判断：

展望2025年上半年，基于年初中央部委及两会透露出的积极信号，以及稳定资产价格被放在更为重要的位置。年内房地产将继续迎来一系列政策利好：需求侧将进一步释放住房需求潜力，以建设“好房子”为主要抓手，支撑房产价格预期向好，并通过加强城中村改造、财税优惠等政策持续支持居民改善住房条件；供给侧将进一步改善库存预期，在控制供地规模的基础上，加强细微板块的供地结构，并加快推进存量房收储和闲置土地回收工作；金融工具方面强化资金支持和风险管理，加大“白名单”贷款投放力度，充分保障项目建设交付；并进一步完善商品房开发销售流程中的基础性制度，确保新建和在建项目的住房品质和如期交付。

得益于当前市场需求面反映出的积极信号，以及中央积极财政政策的支持，预计2025年各地主管部门将进一步聚焦核心板块改善供求预期，随着土地、新房、二手房市场的热度的链条传导和空间蔓延，“稳市场示范板块”也将在更多城市、更加频繁地出现。

聚焦行业数据，基于中央部委明确稳市场的最新导向，以及土地、新房、二手房市场交易数据的共同企稳，2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好。正如《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛所言，楼市和股市是经济运行的重要风向标，稳住资产价格可以释放财富效应，资产价格形态的改变可以提振消费，促进物价温和回升。而消费预期的改善，也势必进一步反哺房地产市场加速企稳。

预计2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多主要城市将迎来单月住宅交易量的同比回正。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。投资开工方面，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务，土地市场将延续缩量提质，施工面积也有望加快调降至到与新房销售更为匹配的规模，新开工和开发投资仍将位于收缩调整周期，但得益于专项债收储、城中村改造的推进，上半年同比指标有望先一步迎来边际改善。（来源：克而瑞地产研究）