一季度土拍观察：核心城市频现“高价地”，非热点城市渐起波澜

21世纪经济报道记者李莎 北京报道4月1日，杭州进行二季度首场土拍，出让8宗宅地，其中4宗成交溢价率超50%，平均溢价率38.5%。

今年以来，核心城市土地市场持续升温，北京、上海、杭州、成都等地多宗宅地高溢价成交，刷新城市楼面价记录，成为新的单价“地王”。仅3月单月，杭州和成都宅地成交楼面价均两度刷新，成都宅地最高楼面价达41200元/平方米、杭州达88029元/平方米。

受高价地块成交增加影响，一季度各线城市土地成交价格提升。中指数据显示，一季度一线城市、二线城市和三四线城市土地成交楼面价同比分别增长56.0%、14.9%和18.4%，一二线城市宅地成交总价格增幅更为明显。

在受访专家看来，相关政策优化调整成为一季度核心城市高价成交地块出现的直接原因。此外，各地供地结构的变化、优质地块供应增加、改善性需求增长、房企年初拿地可以在当年进行销售等，均是重要影响因素。需要注意的是，与以往 “地王潮” 相比，此次高价地块频现，并非由杠杆因素主导。并且地块高价成交的现象正从核心城市向部分非热点二线城市逐渐蔓延。接下来核心城市优质地块仍保持较高关注度，土拍热度有望延续。

“地王”再现

据中指数据，今年一季度，北京、上海、杭州、成都共有35宗地块成交溢价率在25%以上，4城成交楼面价均创历史新高，其中杭州3次刷新最高楼面价记录，成都2次刷新最高楼面价记录。另外，苏州、深圳等地也出现高溢价成交地块。

仅从3月单月来看，3月11日，成都高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块成交楼面价31700元/平方米，刷新成都涉宅用地成交楼面价最高记录；3月27日，成都金融城三期H10地块经213轮竞价被建发以106%的高溢价率获取，成交楼面价达41200元/平方米，再度刷新成都宅地成交楼面价最高记录。

无独有偶，3月18日，北京海淀树村地块成交楼面价102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交楼面价最高记录。3月25日，杭州滨江水电新村地块经过72轮的激烈竞争，以77409元/平方米的楼面价成交，溢价率69.86%，刷新杭州涉宅用地成交楼面价最高记录，这一记录仅保持了3天。3月28日，杭州西湖区蒋村文新单元地块出让，成交楼面价88029元/平方米，溢价率115.39%，成为杭州新“地王”。

在今年土拍市场，杭州无疑是各方关注的焦点，也是观察今年核心城市土地市场的一个典型样本。据浙报传媒地产研究院统计，3月杭州市区共成交10宗涉宅地块，总建筑面积61.8万平方米，成交金额266.2亿元，环比大幅上涨，达近一年高位。

另据杭州贝壳研究院数据，今年1—3月，杭州宅地出让已收金595亿元，位居全国首位，同比增长150%。

杭州土拍市场持续升温、地价高频刷新背后，发生了什么？

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，首先，今年以来，杭州因“六小龙”出圈，城市发展迎来新一轮上升期，市场关注度极高。杭州是一二线核心城市之一，房企从安全性角度出发，更有意愿来杭州拿地，也出现了外来房企进驻。

其次，今年杭州核心地块供应呈现井喷之势，集中推出“压箱底”的优质地块。今年杭州主城区推出17宗地，占比为53%，更有多年未供地的区域上新，如蒋村低密宅地、滨江水电新村、杭州拱墅湖墅等，地块稀缺性直接推高溢价。

再次，“地王潮”的涌现与政策优化密不可分，杭州先后取消“地价上限”和限价政策，并调整容积率规则，这三大政策窗口打开之后，房企在产品打造上可操作的空间加大，利润想象空间增强，拿地积极性相应增加。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，一季度核心城市土地市场上演“价格竞赛”，同样是高溢价、高单价地块频现，但与上一轮“地王潮”相比，一季度“地王”再现的最大特点，是并非由“杠杆驱动”，而且拿地房企以少数央国企为主，地块主要位于城市中心区域或核心区域，地块规模整体不大，大部分地块也没有出现“面粉贵过面包”的情况。另外，“地王”现象开始向天津、沈阳、郑州等非热点二线城市蔓延。

李宇嘉表示，一季度高价成交地块的出现，最直接的原因是政策扶持。去年以来，各地的土地限价，“90/70”政策，竞配建、竞自持政策等相继取消，很多城市还着手降低容积率，并出台新规支持打造新一代住宅，建设“好房子”，也在公摊计算、计容方面提供支持。

与此同时，李宇嘉表示，各地供地政策也从以外围为主转向以中心区域为主，并推出优质地块，回应改善性住房需求增长与房企寻求确定性业绩的需求。

此外，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时，房企年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率。

土拍升温将持续？

受优质地块供应和高价地块成交带动，各线城市土地成交价格提升。中指数据显示，一季度一线城市、二线城市和三四线城市土地成交楼面价同比分别增长56.0%、14.9%、和18.4%。

另据克而瑞数据，一季度全国300城土地成交平均溢价率达到11.4%，达2021年下半年以来新高。分月来看，1月、2月和3月土地成交平均溢价率分别为8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀高，市场信心持续提振。

从土地成交价格来看，不同能级城市成交价格均有所增长，一二线城市增幅更加明显。中指数据显示，一季度一线城市、二线城市和三四线城市土地成交总价同比分别增长47.1%、33.5%和5.4%，平均溢价率分别为16.9%、19.1%和3.6%。其中杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.2%、28.1%。

以3月部分重点城市宅地成交金额为例，北京宅地成交金额569亿元，同比增长45%；上海宅地成交金额345亿元，同比增长73%；苏州宅地成交金额128亿元，同比增长116%。

克而瑞分析认为，核心二线城市如成都、苏州土拍热度攀升，沈阳、宁波等城市亦出现局部回暖，表明市场信心正从核心城市向更多城市的优质板块扩散。土地端的回暖也在逐步传导至销售端，一季度核心城市改善型项目去化加速，印证市场信心修复。

如以杭州为例，上官剑表示，土地市场变暖，杭州新房市场，尤其是改善性新房项目出现去化速度加快、库存减少的情况。3月杭州市区新房成交6739套，环比2月增长183%，远郊临安区域去化周期已经从45个月下降到23.2个月。

二季度土拍市场已经开启。据中指数据，4月1日，杭州8宗宅地出让，其中6宗溢价成交，4宗溢价率超50%，共收金92.95亿元；4月2日，苏州姑苏区低密宅地出让，成交楼面价26054元/平方米，溢价率23.77%；同日，南京2宗宅地出让，其中玄武区宅地溢价43.37%成交。

从杭州来看，上官剑表示，二季度杭州将保持小规模、快节奏的供地模式，即“高质量、优结构、增频率”。随着市场的回暖、优质地块的持续推出，接下来杭州土地市场的楼面价和溢价率都将保持高位。

从不同能级城市看，曹晶晶表示，短期来看，在房企拿地持续聚焦的背景下，今年核心城市优质地块仍保持较高关注度，但低能级城市土地市场或仍面临一定压力，城市及区域分化现象将延续。

克而瑞则分析认为，随着“人地挂钩”“增存挂钩”机制深化，核心城市供地将进一步向主城优质板块倾斜，低容积率、配套成熟的地块占比提升，推动土地资源向高品质开发集中。尽管年中三四线城市供地占比季节性上升可能拉低整体溢价率，但优质地块占比提升将支持土拍热度延续，2025年有望成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年。