万科“靴子落地”，“旧部”成批出局？

文｜财视传媒

3月31日晚间，万科公司发布2024年年报。年报显示，万科去年全年实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东净利润为亏损494.8亿元，相较于2023年盈利的121.63亿，同比下降了506.8%。公司决定2024年度不分红派息，不送红股，也不进行资本公积转增股本。此外，今日未发布续聘毕马威的公告。

图源：万科公告

当日晚间另一则消息同样震撼，万科发布公告，刘肖申请辞去公司执行副总裁、首席运营官等职务。不过，刘肖仍会留在公司，负责联系战略投资业务。

万科旧部成批出局？

刘肖从初入万科担任投融资与营销管理部总经理，到后来成为北方区域事业集团首席合伙人、首席执行官兼北京万科首席合伙人，一度被视为万科"郁亮接班人"。

2025年年后第一天，深圳地铁50人工作组进驻万科，万科高层历经一轮大洗牌，核心岗位全面调整为深圳地铁和深圳国资委的人。

图源：万科公告

1月27日，万科发布公告，董事长郁亮辞任，转任执行副总裁；祝九胜卸任总裁。同时，万科董事会选举辛杰为公司第二十届董事会主席，法定代表人由郁亮变更为辛杰。此外，董事会还同意聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为公司执行副总裁，田钧为公司董事会秘书。

2月5日，万科进一步公告，宣布多位高管人事任命，涉及战略投资运营管理部、财务资金管理部、法务部等集团总部，以及北京、华东等开发经营部等多个核心岗位，开启全面"大换血"。

图源：万科公告

在经历一系列人事变动后，来自深圳地铁集团的辛杰接任万科董事会主席，成为万科的领航者。此前，辛杰拥有丰富的国企管理经验，履历辉煌。他在深圳多家国企任职，自2017年9月起担任深铁集团党委书记、董事长。

专注于房地产资讯探讨及分享的自媒体号"石头侃房"分析认为，刘肖辞任执行副总裁、首席运营官，再加上此前系列"深铁系"高管的加入，万科"旧将"似乎已经看到了自己的命运。

有接近万科的人士对财视传媒分析称，万科未来的命运，就是国家出手给钱救万科，但旧部逐渐都清洗、调查，有问题的不排除牢狱之灾。

首次净亏近500亿

这是万科自1991年以来，首次出现年报归母净利润亏损，且亏损额度高达近500亿。万科的表显有息负债3819亿元，比上年还多了386亿元。其中短期借款159.73亿，一年内到期非流动负债1460.46亿。

至于亏损原因，万科表示主要是：开发业务结算规模和毛利率显著下降；新增计提了信用减值和存货跌价准备；部分非主业财务投资出现亏损；为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

直白说，就是"为了现金流低价卖了部分项目，所以亏了"。

图源：万科年报

万科在"致股东"里面说，去年是"异常艰难的一年"。公司积极开展自救，但是销售下降，流动性承压。万科说，当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题！

据"深圳特区报"报道，万科管理层在与分析师交流中表示，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。2025年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换，推动万科重回健康发展轨道，更好服务回报股东和市民群众。

据年报显示，2024年万科实现营收超3400亿元，瘦身健体取得明显成效，大宗交易规模行业第一，综合住区实现销售面积行业第一。完成超18万套房屋高质量交付，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一。此外，经营服务业务稳健增长，在业内率先实现多赛道REITs突破。

从深铁要持续拯救万科以来，已经耗费了不少真金白银。深铁及深圳国资的高管入驻以后能否扶起万科、重回巅峰时刻，还需拭目以待。