深圳龙华【红山华府】(优势、劣势)分析，一文读懂

深圳龙华【红山华府】

红山称得上龙华最好的地段之一，包括但不限于地理位置上靠近福田中心区、轨道交通相对便利、优质配套资源集中、次新房多城建面貌较好……，还有对区域房产起着关键作用的要素——深高北学区的加持。

深高北即深圳高级中学（集团）北校区，2016年正式在龙华红山开办招生，2023年又扩建了新校区，地段生源的入学紧张度也得到一定缓解。

与此同时，深高北学区范围内的生源阵营也越来越庞大，继「中海学仕里」「众福雅苑」「深业上城学府」后，全新住宅新楼盘「恒壹·红山华府」即将加入，预计2025年4月开盘入市。

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--项目介绍--

01区位交通

「恒壹红山华府」位于龙华区红山片区，新区大道和民宝路交汇处，南面为创业花园、东面为安居瑞龙苑，北面和新华医院一路之隔。

项目距离地铁4/6号线红山站约450米（步行距离），距离深高北学校最近的约380米（步行距离）。

通过新区大道，可直通新彩通道进入福田中心区，或转入福龙路、南坪快速路，便捷往来其它组团。

红山片区作为龙华重金打造的中心区域，自2011年以来快速发展，目前区域发展已趋于成熟，没有太多地块供大开大合地开发，而转为对零星地块地盘活，在区域城建上做绣花功夫。

红山华府可能是片区内最后一宗商品住宅用地，另一宗住宅深北家园为安居型商品房。

02项目规划

「红山华府」开发商为恒壹集团有限公司，总部位于龙华，涉及房地产开发、城市更新、物业服务、数字化科技平台服务为一体的多元化综合性民营企业，主要代表作为恒壹四季华府。

项目占地面积仅5000㎡，建面约3.59万㎡，容积率5.17。为1栋两个单元单体楼，其中可售商品住房位于1栋一单元，其余为回迁物业。

项目地面最高33层，地下2层，总户数约352户，规划车位216个，车位比1：0.61。

根据介绍，项目墙身采用多彩真石漆与银灰色局部铝板。

社区空间有限，集约布局。

03房源信息

「红山华府」可售商品房位于1栋一单元，相对靠里，2梯6户，约186户（以备案公示的为准），主推建面约63-78㎡2-3房

此前入市的深高北学区新房，中海学仕里备案价约8.21万/㎡（2022.06），众福雅苑备案价约7.92万/㎡（2023.11），深业上城学府备案价约8.05万/㎡（2024.10），按照折后均价约7.5万/㎡推算，红山华府两房预计470万左右，三房预计585万左右。（预计价格仅供参考）。

红山华府户型解析

1. 63㎡两房一卫（东北朝向）：横厅设计+双阳台，空间利用率高，但厨房与客厅连通易有油烟，次卧面积仅6㎡。
2. 66㎡两房一卫（东南朝向）：3开间朝南采光优，玄关设计浪费空间，餐厅与走道重叠。
3. 78㎡三房一卫（东南/西南）：小面积实现三房功能，适合多孩家庭，但单卫设计高峰期使用紧张，客厅开间仅3.4米。

户型图欣赏：

04配套资源

龙华红山及其周边板块的配套群多元，集中，是龙华居住最为便利的地段之一。

文体设施：深圳图书馆（北馆）、深圳美术馆（新馆）、龙华城市客厅（展览馆）、演艺中心、深圳文化馆新馆（建设中）、简上体育综合体。

医疗设施：新华医院（三甲综合医院）、深圳市儿童医院龙华院区已投入运营。

其中，新华医院与项目一路之隔，由北京大学深圳医院运营，是深圳一次性投资最多且建设体量最大的单体综合医疗建筑。

商业配套：步行可抵达红山6979（直距约500米）、龙华天虹购物中心（直距约1.5公里）、龙光玖钻商业等。

周边华润万象系商业（建设中，直距约1.8公里）、华南地区首家的COSTCO（直距约2公里）、壹方里等。

学区规划：位于深圳高级中学（集团）北校区学区范围内。根据学区积分推算，龙华区户籍的购房基本就能满足小学的入学门槛。（仅供参考，每年适龄儿童入学浮动需求的不确定性大。）

总结

1、「红山华府」在红山片区，配套丰富齐全，即便靠近新区大道一侧，生活便利度也高。

2、项目最大的卖点无疑是深高北学区是，并且拥有深高北学区内比较稀缺的小户型房源，凭一己之力把深高北的入学门槛降低了一个档位，400多万即可拥有入学凭证。适合对深高北学区高度认可，预算有限但又想借此获得深高北入学资格的家庭。

3、项目两房的价值大于三房，三房的选择在学区内充裕得多，并且可以兼顾到家庭的居住舒适性。

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