房价必上10万！海淀西四环上新临地铁地块！

3月31日， 北京规自委发布了2025年第三轮拟供应地块清单。

一共五宗地块， 土地面积约30公顷， 建筑规模约52万平方米，地块分布在海淀、石景山、昌平、怀柔。

海淀的两宗地块都在西四环外的宝山村板块，6号线廖公庄站旁边。

之前饭总粉丝群里对这块地热议不断，很多群友都说位置好，但是学区拉胯，还有的说现在买就是捡漏，不管怎么样也都配上10w+的价格了， 你们觉得呢？

石景山西黄村地块也在6号线沿线，昌平南邵地块位于 昌平线站点周边，唯一一宗远郊地块位于怀柔城区里。

本轮的五块地位置都非常好，而且 4月底前将会全部供应上架，具体一一来看，重点说说海淀的宝山村地块。

宝山村地块

宝山村地块可以说是目前海淀近几年供应地块中，环线位置最好的地块之一了。

四环到五环之间能冒出这么两块宅地，搁谁都得说句"海淀终于舍得放粮了"。

之前海淀公布了 宝山村整体改造规划，有好几宗待入市的地块。

这回先上的是规划中板块内西南角的0016、0017两块地，板块内还有0008地块、0011地块、0013等地块待上架。

饭总估计价格肯定是一路水涨船高了，参考海淀北最近成交的地价就知道了：

地块北边距离地铁6号线廖公庄站大概700米左右，走路就十来分钟的事儿。

南边200米左右挨着阜石路，一脚油门就能窜到金融街，西边的晋元桥枢纽把五环六环都给串起来了，这交通配置妥妥的"海淀通勤王者"。

西边万达广场和山姆会员店确实方便，但东边锦绣大地批发市场那车来车往的动静，估计以后住这儿得习惯早上听大货车叫早。

好的一点是，规自委的宝山村优化调整方案公示中提到了对锦绣大地批发市场的改造升级，但具体怎么执行尚不可知。

产品这块儿饭总觉得倒是挺有看头的，2.1的容积率、限高36米，结合最新的好房子政策，应该是8-10层的洋房社区。

饭总估计后期得在户型上玩点花活，目测是大户型起步了，有可能做套均180平左右的改善户型。

毕竟宝山村地块赶在这个节骨眼入市，摆明了是要吃定那些既想要地段又舍不得品质的改善客群。

隔壁次新房金玉府挂牌价9万+了，24年12月成交的一套三居单价接近8.8万了，这样看板块次新房价还是比较抗打的。

但是旁边的老破小却在5万上下晃悠， 房价就跟过山车似的。

北边的半壁店地块也要同期入市， 计划于4月30日进行土地拍卖。这哥俩一联手，西四环外的房价怕是要重新洗牌。

宝山村地块虽说学校不咋地，还挨着批发市场，但架不住它是西四环+地铁房+低密社区，新房价格估摸着也不会低了，饭总觉得10万+应该差不多的。

不过饭总给大家提个醒，地块东北侧003地块规划的36班九年一贯制学校，现在还停留在图纸上，现在划片的学校也就是首师附小分校区，跟中关村那些顶流学区比还是差点意思。

地块南边那个砂石坑饭总听说是要改造成"宝石湖"公园，不过饭总团队的小伙伴去现场亲测过，现在看过去还是个大水塘子。

饭总团队会及时关注海淀这几块地和项目的最新消息，关注的粉丝加饭总微信vfang8

西黄村地块

石景山西黄村这波上新可算把京西刚需、改善购房者的眼球给勾住了，五环外、临地铁，配上1.5-1.6的低容积率，直接戳中了海淀外溢客群的痒点。

地块距离6号线西黄村站600米，杨庄站1公里，东侧离西五环1公里不到，一脚油门就能进海淀。

南边阜石路更是直插金融街的黄金动脉，苹果园综合交通枢纽今年投用后，三条地铁+快速公交的配置直接让通勤党高呼真香。

周边 北大附中石景山学校新校区，还有首师大附属苹果园中学，临近山姆会员商店(石景山店)、京西大悦城。

加上中关村工业互联网产业园二期2026年底交付，科技新贵和学区刚需两手抓。

开发商估计得在产品上下点功夫了，地块构成还是比较复杂的，640地块是公建混合住宅用地，还有一个幼托配建，整体也不是太方正。

地块住宅部分是1.6容积率，大概率搞8层洋房， 饭总团队推测 主力户型应该会做100平小三居。

价格方面，参考禧悦学府当年5万+的开盘价，饭总团队推测西黄村这波估计能卡在7万上下，对于嫌海淀贵、昌平远的刚需和改善夹心层还是很友好的。

隔壁叠翠庭苑等经适房5万出头的挂牌价，还有群租房扎堆的现状，给改善氛围掺了点砂子。

现在关键点就是价格，价格合适还是非常值得入手的。 饭总团队会及时关注地块的最新消息，关注的粉丝加饭总微信vfang8

昌平新城东区地块

昌平新城东区土地一级开发项目CP00-1101-0026等地块，位于南邵镇，北六环外，挨着地铁昌平线北邵洼站，交通倒是挺方便的。

地块西边就是白浮泉公园，东南侧到路劲世界广场不远，南边临近中关村科技园区昌平园东区，周边生活设施完善、教育配套齐全。

东区二期的CP00-1101-0026、0033、0036地块之前已出现在北京第二批次供地中，这次正式挂牌后，多加了三块商业用地，即东区四期、五期的CP00-1101-0044、0045、0046地块。

调整后，该宗地的占地面积和规划建筑面积分别从原先的6.6公顷和12.85万平方米增加至15.6公顷和21.86万平方米。

隔壁的建发观堂府去年卖了全北京套数销冠，片区热度大涨。目前，这块地已经进入用地预申请阶段了，起拍价为31.7亿元。

怀柔0103街区地块

柔区HR00-0103-6012地块就在怀柔城区，处于北六环外，距离大广高速怀柔收费站入口约5公里。

地块东南侧距离怀柔汽车总站不远，坐916路公交车能直达东直门公交枢纽站。

西边儿挨着怀柔水库，东边挨着怀柔城市森林公园，整体还是非常宜居的。

旁边还有北京中医医院怀柔医院、京北大世界购物中心以及青春万达广场等，教育、医疗和生活服务都挺全乎。