谢逸枫：2025年哪些城市楼市迎来小阳春？

文/谢逸枫

今年楼市小阳春的走势，基本呈现出五大特征，符合老汉2月底房地产市场判断，即3月楼市传统旺季，以总体平淡、热点城市火爆、城市和一二手商品房分化、量价上涨、改善典型的结婚和学 区及换房需求为主流。

总体来看，新房“小阳春”市场复苏动能弱于过去两年。第三方统计数据显示，截止2025年3月28日， 60城3月新房成交面积1219万平方米，较前2月均环比上升42%，增幅接近 24 年的44%、低于23 年的71%（疫情结束集中放量影响）。

3月环比增长42%，其中一线、二线城市分别环比增长36.4%、增长44.8%。 3月同比下降6.5%，较前2月月均同比下降7.8%小幅收窄， 其中一线、二线城市分别同比增长2.2%、 下降9.0%， 说明新房销售规模、增长面临波动压力。

反映“小阳春”复苏动能并未超预期，趋势接近年季节性特征。同比指标看， 3月单月同比下降6.5%，较前2月月均同比下降7.8%小幅收窄。当前积极因素是新房同比增速边际稳定，主要得益于前期政策驱动的市场信心改善。

入市信心、来访、转化率三项微观指标趋稳。但新房销售短期掣肘难解，即二手价格和挂牌天量冲击带来的库存流速较低、优质土地供给的总量稀缺。展望后市， 4-5月新房销量同、环比存在走弱可能，热点城市具备热度分化逻辑。

第三方统计数据显示，2025年3月1日-3月30日，44城新房、22城二手房成交面积同比下降2.0%、同比增长33.5%，环比增长50.3%、环比增长57.3%，显示当前销售市场热度延续，市场仍在“止跌回稳”路上。

第三方数据显示，截止2025年3月28 日，17城3月二手房成交面积933万平方米，较前2月月均环比上升37%，增幅与24 年持平、低于23年的 96%。 从同比指标看， 3 月单月同比增长42.7%，较前2月均同比增长38.1%增幅扩大。

二手房3月环比增幅略低于新房，不意味二手房复苏动能更弱，与前期二手成交基数已较高等因素有关。同比增幅继续走扩反映市场维持高热，二手成交持续高增，主要源自于现房对居住需求的优先吸引，价格及区位等优势。

前面房地产市场中，热点城市二手房市场的“底部共识”增强，来源于市场数据的趋势来看。预计4月-5月热点城市二手房成交同比维持高增，2025年二手房持续受益于对新房的“替代效应”，二手房成交强于一手房。

克尔瑞统计数据显示，2025年3月30个监测城市成交规模为1230万平方米，环比增长79%，同比上升4%。春节后季节性需求释放、政策宽松及房企促销推动成交回升，一季度30城累计成交2810万平方米，同比上涨7%。

分能级来看，整体一线韧性强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，同比增14%，累计同比增25%，增幅显著高于二三线，主要得益于新政余温刺激潜在需求释放，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。

京广深均呈现出同环比齐增，北京核心区改善盘入市带动结构性放量，单月成交冲高至49万平方米，累计同比正增19%。仅上海单月同比微降7%，不及去年同期。因此，3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情。

二三线城市小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏。成都、青岛成交量居前且同环比齐增，成都多个新规项目开盘刺激成交规模稳中有增，青岛单月成交82万平方米，说明楼市小阳春依然是局部现象。

合肥经历了前期深度调整，3月迎来阶段性放量，同环比和累计同比增幅均在6成以上。还有部分城市诸如长春、济南、惠州、东莞、无锡、常州等虽然本月环比持增，但同比和累计同比仍为负值，短期内需求疲软。

今年热点城市的北京、上海、广州、深圳、杭州等楼市小阳春来了，成交量创过去三年同期最高纪录。一方面是新建商品住宅成交量、二手房网签、平均房价创新的高水平，应该是过去一二年最高的纪录。

麟评统计数据显示，10城（北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、杭州、厦门、东莞、佛山）3月1日至30日二手住宅成交89898套，同比上涨25.77%。1月1日至3月30日，二手住宅成交212772套，较去年同期上涨24.55%。

链家统计数据显示，2025年3月北京新建商品住宅（不含共有产权房）均价64999元/平方米，同比上涨11.7%、环比上涨17.4%。成交4151套，同比上涨51.7%、环比上涨107%，成交量创去年10月以来最高水平。

住建委统计数据显示，2025年3月北京二手房网签19234套，环比上涨91.96%，与2024年同期相比上涨约34.7%。3月网签量为24个月以来第二高水平（仅次于2024年12月），反映出春节后市场热度的延续。

中原统计数据显示，2025年3月上海新建商品住宅成交面积68.3万平，环比增加145.1%，是一季度成交最多的月份。3月供应46.8万平，环比增加396.0%。入市29个项目中，6个10万+楼盘。有6个8-10万元/平的高端改善项目。

第三方计数据显示，2025年3月上海二手房网签量达2.94万套，同比上涨43%，环比增长75%。这一数据虽未突破市场期待的“3万套”门槛，但已创下自2024年 “9.29”新政实施后的月度成交次高峰。

住建局统计数据显示，2025年1月-3月广州市一手商品房网签面积218.56万㎡、同比增长17.7%，二手商品房交易登记面积282.58万㎡、同比增长27.6%。一二手商品房成交面积连续3个月同比增长。

2025年1月广州一手商品房网签101.51万㎡，同比增长37%，二手商品房交易登记面积124.41万㎡、同比增长30.8%。2月广州一手商品房网签41.04万㎡、同比增长4.4%，二手商品房交易登记面积为55.44万㎡、同比增长6.1%。

3月广州一手商品房网签76万㎡、同比增长5.2%，二手商品房交易登记面积为102.73万㎡、同比增长38.7%。2025年一季度全市一手住宅网签面积172.67万㎡、同比增长36.8%，全市11个区同比增幅均超过10%。

二手住宅交易登记面积242.27万㎡、同比增长26.2%，全市11个区均实现同比正增长。截至3月末广州市一手住宅库存面积1022.62万㎡，比上年末（1079.26万㎡）减少56.64万㎡，去库存周期14.3个月，比1月末（14.9个月）减少0.6个月。

广州市房地产中介协会数据显示，2025年3月（统计周期：2月26日至3月25日），广州市二手住宅共网签10866套、108.47万平方米，对比受春节影响交易量不高的2月，环比增长73.08%和74.34%。

2025年1-3月（统计周期:2024年12月26日至2025年3月25日），广州市二手住宅共网签27182套、271.90万平方米，同比分别大幅增长19.80%和19.57%。毫无疑问，改善住房需求成市场主流。

乐有家统计数据显示，2025年3月深圳一二手住宅网签总量10239套，环比增长53.6%，同比增长66.2%。其中一手网签4161套，环比增长67.5%，同比增长47.2%；二手住宅网签6078套，环比增长65.3%，同比增长58.3%。

3月深圳一二手住宅网签总量过万套，环比增长53.6%，同比增长66.2%。价格连续6个月企稳，小阳春势头十足，3月新房成交均价5.34万元/平，二手房成交均价6.36万元/平。3月深圳二手房录得量为7703套，接近8000套的“繁荣线”。

3月底深圳一手预售住宅库存量为26655套，按近12个月一手预售住宅月均去化速度（月均3474套）计算，去化周期为7.7个月。按近6个月一手预售住宅去化速度（月均4593套）计算，去化周期已经降至5.8个月。

第三方统计数据显示，2025年3月杭州十区新建商品房成交6500套左右，环比2月份增加143%，同比去年3月有小幅上涨。此外，3月摇新房的人多了起来，4445套住宅入市，有约1.2万组家庭参与摇号，整体中签率37.61%。

第三方机构统计数据显示，3月杭州二手房成交量1.24万套，成交量环比增长109.7％，同比增长44.2％。仅次于2021年3月1.28万套峰值，创下4年来次新高。供需双向改善，新增房源量环比增加36％，客源量增长23％，带看量提升58％。

热点城市的房地产市场成交整体活跃，但城市区域、板块之间呈现出结构性分化。一方面是刚需的热点城市区域、板块“以价换量”特征延续，而核心区改善房源的房价已经率先企稳。一方面是一线城市的成交量比二线城市好。

3月新建商品住宅、二手房交易量攀升、大幅度增长，主要由三大需求驱动。首先是去年底减税、今年前2月楼市利好政策，市场延续结婚、上学、换房的改善需求井喷。其次是春节后积压的购房需求集中释放。

最后是好房子、高端房、豪宅房、现房的供应量猛增，学 区房和户籍放宽的刚性需求和改善置业需求的火爆出现。3月是一线、二线热点城市学 区房落户的“冲刺期”，购房者赶在4月底前买下学 区房落户。