广州城中村新规：旧改宅地需配建保障房≥10%！

3月31日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合发布关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见（以下简称《意见》），推动利用城中村改造地块规划建设保障性住房，《意见》自4月1日起正式实施。

《意见》表示城中村改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。保障性住房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三类，户型面积设置遵照有关规定，具体种类结合需求情况因地制宜确定。另外，建设方式为单独选址集中新建或者商品住房配建。文件全文如下：

各区人民政府，各有关单位：

根据《广州市城中村改造条例》等有关规定，经市人民政府同意，现就我市城中村改造项目规划建设保障性住房提出以下意见：

一、总体原则

城中村改造项目应当统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规划建设保障性住房，丰富房源户型、增加套数供应，通过专业化规模化方式提升服务水平，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。

二、保障性住房分类

本意见所称保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三类，户型面积设置遵照有关规定，具体种类在城中村改造项目中结合需求情况因地制宜确定。

三、利用城中村改造地块规划建设保障性住房

城中村改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房（以下简称“10%比例”）：

（一）以单独选址划拨供应的保障性住房用地，由住房保障专营机构作为用地单位集中新建保障性住房，优先用于公共租赁住房用途。

（二）以商品住宅用地公开出让配建政府产权保障性住房，执行本市商品住宅用地公开出让配建政策性住房有关管理规定。建设单位应按约定明确保障性住房施工进度和竣工交付时间，在商品房规划建设总量完成80%前取得保障性住房竣工联合验收合格证并办理移交手续。建成后的保障性住房由广州市住房保障办公室指定的住房保障专营机构按照国有资产管理有关规定接收管理。

（三）城中村改造项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的规划节余（以下简称“规划节余”），优先用于保障性住房配置。

单个城中村改造项目因资金平衡、规划限制等约束条件难以达成10%比例的建设量，应当确保至少达成5%比例的建设量并且相对集中建设（以下简称“确保建设量”），其余建设量由项目所在行政区人民政府通过在本项目复建安置区中筹集保障性租赁住房，以及在其他城中村改造项目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或者其他政府性房源转化等方式在三年内统筹补足（以下简称“统筹建设量”）。确有困难无法达成确保建设量或者统筹建设量的，应当由区人民政府提出意见，征求市住房和城乡建设局、规划和自然资源局意见后报请市政府审批同意。

单个城中村改造项目的规划节余以及各区通过另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或其他政府性房源转化等方式筹集的保障性住房超过10%比例的建设量，可以抵扣项目所在行政区其他城中村改造项目的保障性住房建设量。

市住房保障办公室会同住房保障专营机构对城中村配建保障性住房情况建账跟踪记录，每年底对未按计划落实确保建设量或者统筹建设量的进行统计并上报市政府。

四、明确复建安置区租赁住房配置

由区人民政府负责，按照村民自住需求、住房出租经营需求并结合市场情况做好复建安置区户型模数、户型组合调查研究，因地制宜优化安置区规划建设方案、建筑设计方案。

按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，分别以相邻楼栋相对集中建设村民自住住房、租赁住房，确实不能整栋建设的，应当以连续楼层建设。租赁住房按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）建设并配套生活服务设施，参照集中式公寓形式进行服务管理。

引导复建安置区用不低于村民、村集体住宅建筑面积的20%集中建设集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房，倡导多建设集体宿舍、单间宿舍。

引导将个人产权和集体产权的租赁住房委托村集体经济组织、住房租赁机构整体市场化运营，或者将租赁住房以实物出资入股方式组建企业自主经营，也可以由市、区按照公共服务需要整租。复建安置区住房整租运营的，不影响产权人依法进行住房抵押、转让，或者按约定收回自住。

五、完善详细规划方案、改造方案的编制和审查

在组织编制和审查城中村改造城市更新单元详细规划、改造方案（含片区策划方案、实施方案，下同）时，应当明确规划建设保障性住房和复建安置区配置租赁住房的原则要求。

六、做好规划、用地、设计、施工、验收各环节指标传导和审验

经批准的城中村改造项目详细规划和改造方案中涉及规划建设保障性住房和复建安置区配置租赁住房的地块，规划和自然资源行政主管部门在出具规划条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，应当注明规划建设保障性住房和复建安置区配置租赁住房要求。

建设工程设计单位应当按照已批准的改造方案和已核发的规划条件、建设工程规划许可证所明确的规划建设保障性住房和租赁住房配置要求开展设计，编制设计文件；施工图审查机构应当按照已核发的规划条件、建设工程规划许可证及法律、法规相关规定进行施工图审查，出具审查意见。

住房和城乡建设部门核发施工许可证时，应当确保施工图设计文件已按要求提交；组织竣工联合验收时，在规划条件核实中应对规划建设保障性住房和租赁住房配置是否符合规划条件进行审验，在质量竣工验收中对是否符合施工图审查合格文件进行审验。

七、进行日常监管和统计评价闭环管理

各区人民政府应将本意见相关内容列入监督管理协议，按规定纳入监管范围，并按住房用途、户型分类进行统计评价。

八、鼓励对已审议城中村改造项目进行优化调整

本意见公布实施前，已经审议通过的城中村改造城市更新单元详细规划、改造方案，鼓励按照本意见相关规定修改完善规划建设保障性住房和租赁住房配置相关内容，并由城中村改造项目所在地的区人民政府依法依规组织办理决策、变更手续；难以修改完善的，可以按照已审议通过文件继续推进实施。

九、本意见自2025年4月1日起施行，有效期5年。《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局印发关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见的通知》（穗建规字〔2022〕7号）同时废止。