地价狂飙！上海楼市杀疯了

　　上海土拍爆了

　　上海土拍价格又爆了，新房价格也要爆了。

　　3月28日三批次土拍，市区两块地都 高溢价 成交。

　　1）浦东北蔡地块溢价率封顶

　　绿城29.16亿元竞得该地块，楼板价71412元/㎡，刷新北蔡地价，新房单价预估会在11万+。

　　大概率是 叠墅+小高层方案。

　　绿城的产品力也不用怀疑，在哪里都是扛把子。

　　隔壁新房 西派海上的业主估计要开心疯了，这还没交房就有人抬轿子了。

　　2）大宁地块溢价率32%，被大华拿下

　　楼面价达9.27万/㎡，未来新房售价预计突破14万/㎡，隔壁就是大宁瑞士花园。

　　加上之前的大宁中建玖合，大宁的定价体系彻底拉高了一个层次。

　　当然两个地块项目预估会走不同路线，中建玖合要打造高端豪宅，对标大宁金茂府，得房率也会更高，价格预估会在16万左右。

　　上海新房涨疯了

　　这次的北蔡11万和大宁14万，加上之前的大宁中建项目吹风价16万、临平路金茂18万、华润新杨思12万……

　　上海新房，在涨价的道路上一去不返。

　　前两年还有限价新房，跟二手房价格倒挂，不知道肥了多少卖房打新的主。

　　如今新房比二手房贵了，但市区项目依旧热度不减，基本都能卖完。

　　热门项目更不用说，很多都是日光。

　　黄浦区外滩街道的金陵华庭，3月22日项目首期推出158套房源，每平方米均价近19万元，总价格段在4000万元至1.7亿元，推出后迅速实现 “日光”，单

　　日实现收金92.34亿元。

　　上海楼市的购买力，真不是盖的。

　　从土拍狂热来 看，开发商对上海市场尤其是市区也是看好的。

　　这也是如今开发商在上海大肆溢价抢地的根本原因，既然拿了地造了新房就能卖出去，为何不抢，无非是多赚少赚的区别。

　　而对于买房人来讲，尤其有新房情结的买房人，肯定是坐不住了：今年不买房，明年还要涨。

　　2025年上海买房，买错比买贵更可怕！

　　哪些高性价比的好房子值得入手？

　　哪些垃圾资产的差房子赶紧抛掉？

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　　二手跟不跟？

　　那么，这种涨价的情绪会不会传导到二手房？

　　短期内会的，比如虹口地王旁的瑞虹新城二手房，最近杀疯了。

　　可以说在拍出地王之后，瑞虹新城是一发不可收拾。

　　土拍之后没多久，瑞虹九期一套249平的光速成交。

　　带车位成交价大概4200万，去掉车位单价要16.5万/平。

　　有钱人看到机会的时候，下手真的是毫不手软。

　　那如果大宁中建项目达到16万且热卖，附近对标的二手房金茂府大概率也会涨。

　　可以预见，后面上海各个地段的地价还会不断被刷新，尤其是外环以内的市区。

　　新房限价打开，产品力不再受到成本约束，品质也会越来越好。

　　而土拍和新房涨价热度，也会趁着当下金三银四小阳春传导到二手房。

　　所以大家不管买新房还是二手房都得关注这波行情。

　　现在的房价非常微妙，要紧密盯紧上海今年新开高价的几个新房项目。

　　这些项目会陆续在6月上市做兑现，盯紧他们的去化情况。

　　上海楼市，历次牛市前常常是新房先带节奏，这次可能引发中环的小牛市，对内外环房价都有影响。

观观老师研究了17年的楼市干货全在里面

　　利好部分二手房

　　整体来看，上海25年土拍供应缩量，新房涨价，买不到新房的人会去买二手，利好对标新房的周边品质次新二手房；而非所有二手房。

　　举个例子，唐镇的新房很多，但是品质和圈层面积其实都和标杆绿城差一截。

　　未来新房追求高品质，高得房率，单价看着高，但得房面积高了，不一定比二手贵多少，

　　长期看，还是要对比新房二手房的产品力，性价比。

　　有钱人不是傻子，新房品质高，得房率高，设计新潮，享受高溢价。跟旁边房龄二十年以上的二手房可能没什么关系。

　　只有品质对标新房，或者接近新房的二手房，才会被抢不到新房的买房人关注

　　换句话讲，附近2000万的新房卖光了，但跟你300万老破小没关系。有关系的还是1500-2500万的品质次新。

　　再加上，现在全国都在讲要造好房子，高品质新房。

　　那么品质不灵的二手房，确实在一定程度上被抛弃了。

3个月房子还没卖掉？挂牌没带看？降价没客户

　　热门城市土拍都爆了

　　其实不止是上海，很多热门城市的土拍都爆了。

　　成都、杭州也都拍出地王。

　　杭州滨江区核心的水电新村地块。由滨江集团溢价69.86%、总价52.03亿元竞得。

　　楼面价达到77409元/㎡，未来新房可能要卖到12万以上。

　　杭州也要出12万＋的豪宅了，不可思议。

　　一线强二线新房全线涨价。

　　地价上涨，新房价格上涨，还有一个可能会受到利好的，就是那些年代久远同时地段不错的老破房子。

　　拆迁的概率高了，因为拆了卖新房，开发商有利可图。

　　所以，东安新村拆迁后，边上的老房子也跟着火了一把，很多买家跑步进场。就是搏一个拆迁概率，徐汇内环这地方，不用多说，每次拆迁那都是泼天的富贵。

靠近拆迁地块的小区二手房挂牌价已经被炒上来了，均价调高了约1万元/平方米，“这个月成交了很多老公房，有些人是投资的，搏一搏，等着动迁”。 “周边零陵路的老旧小区也在传动迁消息，二手房价格有点炒上去了，实际上并没有确切的通知。” 这个月以来，四五十平方米的二手房源卖得很快，挂牌量也大，“投资客比较多，因为有些小区已经确定会动迁或原拆原建”。

　　在土拍爆火，新房疯涨的同时，北京那边悄悄传出消息，又给了老房子致命一击。

　　北京最近搞了个"老房换新房"的政策，现在怀柔区先试点。

　　简单来说就是政府当中间商，让国企出面收你家老房子，然后把钱直接转给开发商买新房，不用自己两头折腾。

　　不过这事儿有个硬杠杠：老房子必须是1995年以后盖的（30年以内）。

　　这意味着老破小大概率还要掉价。

　　面上大多数老房子都是95年以前的，这些房子既不能参加换购，又会被买房人嫌弃。

　　过几年连2000年以前的房子也要超30年房龄，老房子只会越来越难卖。

　　要是全国推广，手里有老破小的业主真得早做打算，毕竟新房越盖越好，老房子只会越来越不值钱。

　　如今大量的人在进行房屋的升级，卖掉手里的老房子去换新房子，长期看这样才能保值甚至增值。

　　大家都在卖掉差的换好的，卖掉老的换新的，次新房和新房就会被追捧，而二手老破会继续受伤，共识拥挤了。

　　在上海还好，在外地二三四线城市，房龄五年以上的二手房，动不动容积率超过3的房子，都是天量的挂牌，压根卖不动，只有以价换量。

　　对于卖房和置换的房东来讲，抓紧卖掉手里的老房子，差房子，

　　随着高品质新房越来越多，大量入市，留给你卖房的窗口期，会越来越窄。

　　未来会咋样？短期看，土拍热还会推着新房涨，二手房里的品质次新可能跟着喝口汤，但老破小只会更惨。

　　长期看，这波行情能不能撑住，还得看经济能不能回暖。要是工资涨不动、房租撑不住，现在的狂欢可能就是泡沫的前奏。

　　普通人买房，要么趁早置换核心资产，要么干脆躺平看戏——毕竟，追涨杀跌的戏码，咱玩不起。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。