涨65%，深圳楼市又要涨了。。

　　深圳房地产市场复苏了吗？今年到底有没有小阳春？

　　刚好这两天，3月深圳楼市数据出来了，一起来看看~

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　　3月份，深圳二手住宅网签6078套，环比上升65.3%，同比上升58.3%，市场成交量整体还行。

　　但真正涨价的不多，去年下半年部分房产价格筑底后，这半年来呈现夯实趋势，整体并无明显波动。

　　当前二手房成交均价在6.36万/㎡，已连续6个月稳定在6.3-6.43万区间。

　　据乐有家数据显示，3月份，二手看房量持续维持去年10月高峰水平。

　　其中，看房热度最高的20个小区，主要聚焦在南山、福田、宝安、龙华的改善板块，大多以学区房为主。

　　综上数据，说明两件事。

　　第一，当下想买房的人其实不少，但若价格太高了，买家就比较难接受。毕竟先前已经局部涨了一波，幅度还不小，目前暂时又没有强有力政策支持。但只要价格合适，有需求的还是会出手。

　　第二，房子和房子的差别越来越大，这波小阳行情主要集中在那些热门板块，冷门板块依旧冷门，便宜、有明显硬伤的房子往往对应着的是流通性差。

　　02

　　再看新房市场。

　　数据显示，3月深圳预售＋现售新房住宅，合计网签4161套，环比增长67.5%，同比增长47.2%。

　　和去年四季度的月均8000多套固然是没法比。

　　当下的库存量与政策面和当时情况也不在同一个维度。

　　去年那波行情是疯狂去库存，积压了几年的购房情绪终于爆发出来，而今年3月更多是去库存后的稳定期。微观层面看，冰火两重天现象较为明显，旱的旱死，涝的涝死。

　　据不完全统计，上个月，全市共有7个新房项目拿证入市，共1834套房源，开发商推盘不算积极，不少项目还是加推。

　　其中，最亮眼的是中建鹏宸云筑，153套改善大户型，价格比一期贵了4000每平米，开盘一小时官宣卖了98%，几乎日光。有点超出市场预期。

　　乐有家数据也披露，3月深圳新房住宅成交均价约5.34万/㎡，环比上升2.1%，连续三个月保持上涨。

　　新房住宅库存量少了，二手房价格慢慢夯实了，也在反哺新房价格慢慢好转。

　　03

　　最后，我们总结一下吧。

　　1、整个3月，深圳新房和二手房住宅成交量超1万套，在年前几个月消耗了一大批购买力的情况下，还能保持这个成绩，总体来讲其实还算可以，当中学区房、改善等刚性需求功不可没。

　　2、最近全国频出的地王，也给市场注入了不少信心。看见开发商高溢价在一二线核心城市抢地，或者说各城本身就有意造地王，接连拿出“压箱底”优质地块让有实力的开发商盖豪宅大平层，然后卖给有钱人，以达到拉高市场预期的效果。

　　3、有钱人买房像挑艺术品，产业、地段、品质、配套、生活圈层、稀缺景观等，小朋友才做选择，有钱人全都要。占有的资源越多，购买力越强，资产穿越周期的能力自然越强。

　　4、普通人买房，不必追求完美，只需要根据自身实际情况，在决定房价天花板的产业＋地段两个基础上加以选筹，大概率就不会错到哪里去。

　　5、随着“好房子”时代的到来，将倒逼开发商打造出更多高品质的住宅，从外立面到小区园林，从公区设计到户型设计，产品迭代是趋势。对于手持弱势房产的业主来说，不要放过任何一个向上置换的机会。

　　6、怎么理解弱势房产？简单来说，就是那些正在走下坡路的房子。包括优质产业外迁、板块能级下滑、楼龄老到掉牙、产品不符合主流趋势等等。

　　至于，接下来的4月深圳楼市能不能延续行情？

　　短时间看，政策是决定市场走向的关键因素。

　　这段时间上面也一直在喊口号，最优的应对方法是：保持观察市场，同时提前做好决策部署。就像芒格所说：“宏观是我们必须接受的，微观才是我们有所作为的。”

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。