年报观察 | 花样年有了新玩法

观点网 花样年集团创始人曾宝宝于年报的三句：一、有信心，前提是有新的玩法；二、当立则立，当死则死，会死的必然是老去，不死的永恒是会玩；三、关于重组，重组的核心是股东心智的重组。

3月28日晚间，花样年控股集团有限公司（简称“花样年”）发布截至2024年12月31日止年度业绩公告。

公告显示，花样年2024年实现收入约为45.74亿元，较上年减少约71.1%。在建及待建项目土地储备建筑面积为约727.94万平方米；期内销售及分销费用以及行政费用为约5.88亿元，较上年减少约27.4%。

新的玩法

据了解，花样年收入主要来自物业开发、租赁投资物业、提供物业经营等方面。

年报显示，随着年内竣工交付的物业面积下降，使得占主要收入的开发收入下降约88%；同时受市场环境影响整体出租率的下降，也带来物业投资收入较去年下降约13.3%。而这正是公司年内业绩下降的主要原因。

为了应对收入的减少，花样年自2021年起就一直在减负，2024年内亦通过持续开展一系列成本控制，成功将销售及分销费用和行政费用在2023年的基础上进一步减少了27.4%。

其中，销售及分销费用于2024年为约0.39亿元，较2023年约0.95亿元下降58.9%；行政费用由2023年约7.15亿元下降23.2%至2024年约5.49亿元。

另据了解，花样年高管团队于去年下半年曾集体降薪，人均约25%降幅、最高降幅超50%。当时花样年集团人力总经理表示，面对企业困境，除高管团对主动降薪与企业共进退外，主要董事会成员亦主动降低董事报酬至税前1万元/月，“降薪是共克时艰的行动，也是转型及长期主义的开始。”

与开发业务形成鲜明对比的是，花样年旗下物管业务录得了亮眼成绩。

根据公开资料，花样年集团起步于1998年，总部位于深圳，2009年11月在香港联交所主板上市。2011年以来，花样年开始去地产化转型，并将主要中心放在物管业务。2014年6月，花样年控股的物管公司彩生活服务集团有限公司亦在香港上市。

2024年，花样年旗下物管业务产生的收入由2023年约21.7亿元逆势增长24.5%至2024年约27.02亿元。与此同时，得益于毛利率较高的物业经营服务占比上升，花样年集团整体毛利率从2023年的15.6%升至16.4%，同比微增0.8个百分点，展现了业务韧性。

花样年内部人士表示，核心开发业务受压，构建物业经营服务新增长极、促创新业务完成布局，是为战略聚焦下的经营重构。

据透露，花样年内部流传这样一句话：我们的信心不来自市场回暖。没有传统行业的黄昏，只有不会迭代的开发逻辑，哀鸿遍野之际，花样年或将“断舍离”写入基因，以决绝顺应经营性物业的此消彼长、将化债重组转变为新业务路演场。

曾宝宝早前也说过：这是个靠信仰找伙伴的时代，没有百发百中的事，只有在落实动作里找机会。

花样年内部人士透露，今年也是花样年集团的临近保交付收官之年，履责同时，各区域结合自身资源优势，已深入推进不良资产处置盘活、二手房平台交易、代销代建、高端物业服务、社区维保、空间设计与代运营、广告策划、艺术策展与搭建、手作与一桌饭等九大创新业务，追新事赚新钱。

这些或许就是曾宝宝所提到的“新的玩法”。

绝不躺平

作为出险房企，集中资源完成保交付工作及解决债务重组问题是花样年的重点工作。

关于重组，曾宝宝提出核心是股东心智的重组。何为股东心智？最大杠杆或为高质量队友的选择同行。据行业内部人士透露，曾宝宝曾就境内外重组及新业务合作，从内部团队至外部顾问机构，已重新筛选编队“重装系统”。

四年前，曾宝宝在“宝爷家书”写道，“花样年绝不躺平”，而花样年这些年来也一直在履行这一承诺。

早在2023年1月开始，花样年就启动了境内债重组展期工作，并于同年9月全部完成，就本金及相关利息合共约81.16亿元作出经修订还款安排，到期日延长至2023年至2028年。

与此同时，花样年也在积极推进境外债务重组工作。

花样年方面称，公司已委任安迈融资为境外债务重组的财务顾问，并一直与其密切合作，以制定可行的重组计划，解决公司当前的流动性压力，提高集团的信用状况并保护所有持份者的利益。

同样是在2023年1月，花样年公布了首份境外债重组方案。后经过一年多的与债权人反复谈判及建设性讨论，于2024年4月与债券持有人小组就建议重组的经修订条款，订立重组支持协议。

花样年境外重组方案主要包括以新换旧、债转股两部分。与此同时，曾宝宝将在重组生效日前提供其持有的部分花样年股份（相当于重组后总股本10%）质押给新票据。这一举措也得到了众多债权人的支持，相比与2023年5月的原重组支持协议获76.44%债权人支持，是次修订后的重组支持协议再获81.96%支持。

按照市场惯例，获得75%以上债权人支持是重组计划的积极指标，符合进入法庭流程的要求。这意味着，花样年境外债务重组接近实质性完成。

该债务重组方案一旦实施，预计将大幅降低花样年境外债务规模，改善公司资本结构，缓解未来2-3年的流动性压力，并为花样年业务稳定以及良性的持续经营提供坚强支撑。

除此之外，花样年还在履行保交楼义务，2024年全年开发了包括成都江山城、北京西山相府、重庆霍克尼的好时光、武汉香门第等9个项目，累计交付了4730套房，交付率完成率达到了94%。

去年2月底，花样年将旗下所有项目都申报了“白名单”。年内，武汉花好园、郑州好时光、重庆千寻的花果山、重庆霍克尼的好时光等多个项目成功进入白名单行列。郑州好时光、资阳花郡等项目分别申请获批专项资金，用于所在项目工程款支付及保交付。

在积极尽责之后，花样年流动负债中的合约负债从2023年32.8亿元降至2024年27.72亿元，降幅达15.5%，这是企业践行保交付任务的重要体现之一。

花样年方面表示，2025年待交付套数1036套，均已有方案，且资金已到位，后续保交付整体可控。

截止到2024年末，扣除已出售项目后，花样年集团在建及待建项目土地储备建筑面积为约727.94万平方米。

花样年方面表示，未来728万平方米土储开发与境内81亿存量债务重组同步推进，是为5年缓冲期建立资产盘活促转型机制。

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