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广州保利·珠江天悦

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本期推文，聚焦2024年广州豪宅市场头部红盘——保利·珠江天悦。

项目已经在终端销量上拿到了结果，8月底首开至今，录得业绩近50亿，几乎统治着广州豪宅市场1000万到2000万级区间的大半壁江山。

但，热销透析并不是本文重心。

我试着展开另外一条叙事线，即：从土地禀赋，从资源利用，从规划设计等中观视角去审视，去定义珠江天悦。

走过城市的越多，看过的豪宅越多，就越能深切体会：我们的豪宅，无论规划设计本身还是外在资源整合，其实一直都存在着较高的同质化和重复率。

受制于纷乱的主客观因素，想跳脱框架，很难。

珠江天悦是今年最能激发我创作兴奋度的典型豪宅之一，我会认为，能够恰当匹配珠江天悦的词汇，有且只有：城市重器，叹为观止。

项目规划方案带来的震撼感，与我在分析香港置地的上海徐汇滨江项目、新鸿基的杭州江河汇项目时有着强烈的相似性。

它们都不是单一的住区开发概念，都跳脱了产品营造的普世框架，整盘功用在于通过生成极具想象力的综合型城市空间，改变一座城市的地理，为城市塑造新极核。

对业内而言，这种能级的城市重器是值得反复研读的开发范本。

对业主而言，领先的专业价值是构建高等级居住方式和生活方式的底层逻辑，亦会对资产价值形成强力回馈和反哺。

坐拥广州市中心唯一珠江港湾，是保利·珠江天悦显赫的价值标签。

珠江水系是我国仅次于长江水系的第二大水运网，中国流量第二大河流。珠江进入广州后分为南北两条航道，城市的地理底盘基本由两条主航道天然编制而成，顶级豪宅也呈现出沿航道分布的最大特征。

珠江天悦地处历史底蕴深厚的荔湾区，隔珠江南航道对望海珠区。

珠江天悦与珠江岸线之间是今年6月份奠基开工的珠江港湾，该项目堪称广州城建史上对珠江岸线最为精彩的利用工程之一，因为其在广州的形态唯一性和国际化起点，又被广州业内视为区域复兴的关键节点。

在我看来，与珠江港湾深度结合的保利·珠江天悦，与十二年前的第一座天悦之于琶洲多少有些遥远的相似性。

冥冥之中，两座天悦事实上都肩负着把一片江岸滩涂或城市更新区域，催化成城市领导力板块的使命和重任。

这也是我在开篇部分提到的城市重器必然具备的两大能力：改变城市地理、为城市塑造新极核。

这类项目和板块之间不是常见的附属附庸关系，而是首位度突出的牵引关系。即：它们不需要通过板块来证明自己，相反，它们的出现反而能证明板块的未来。

珠江港湾水域规划面积约80000㎡，配套有滨水公园、休闲碧道、剧场、运动场等丰富设施以及体验场景。

项目由法国知名机构NDA恩蒂埃担纲设计。

工作内容包括整体水域策划及概念规划，整体水域活动及水上交通专项规划等，它此前在国内与住区相关的水域设计项目是位于成都的国内知名豪宅麓湖生态城。

目前，珠江港湾设计方案尚未完全稳定。不过，我们可以从《广州日报》9月27日的“珠江港湾全球征名活动”报道中一窥珠江港湾的定位及功能。

广州市中心唯一国际化滨水港湾，打造水港、公园、游艇、城市度假、水上生活方式体验地，未来将成为广州新地标、新名片。

走过很多大江大河穿城而过的城市，上海、杭州、武汉、重庆、长沙……

拥江发展，沿江开发是这些城市趋同的发展战略，但在我印象中，在城市中心利用江岸线打造国际化滨水港湾的城市，目前有且只有广州。

就是这样一座黄金湾区，这样一次城市想象力的大爆炸。

当它浩瀚完整地铺陈在珠江天悦面前时，项目与广州滨江豪宅乃至国内滨江豪宅最大的不同瞬间清晰：拥港湾望珠江，既是广州唯一，也是全国唯一。

顶级港湾一直是最佳的豪宅策源地之一。

无论澳洲的悉尼达令港、新加坡滨海湾，还是中国的香港、深圳、厦门、青岛等滨海城市，港湾成就的豪宅案例不胜枚举。

从地产开发的角度深究，豪宅与港湾的结合方式更考究地块与港湾的地理以及空间关系。

比如：地块与港湾的对位关系，地块与港湾之间有无建筑或其他设施遮挡，地块到达港湾的动线组织以及动线沿途的内容构成等等。

审查以上几项关键要素，珠江天悦的先天禀赋多少有些“老天爷赏饭吃”。

▌地块与珠江港湾呈环抱状关系，实现了对港湾线的最大化占有，是港湾C位上唯一能够用于住区开发的大宗地块，稀缺性不言而喻。

▌根据政府公布的现有设计方案，地块与港湾之间为滨水公园带、休闲碧道、榕树运动场、大地剧场等公共设施，没有高耸建筑物遮挡，视野面无干扰。

▌地块与港湾的交通动线没有行车道，布置慢行系统，突出行人友好，步行友好，广州此前大量江景豪宅与江岸之间往往有大道阻隔。

珠江港湾虽然不在珠江天悦建设用地范围内，但两者紧密的地缘关系和规划逻辑，几乎让珠江天悦占尽了地利之势。

相比国内外众多因港湾而生的豪宅案例，珠江天悦的意味更偏向港湾为它而生。

这和局座一直坚持的一个观点不谋而合：

高能级豪宅一定要有对城市顶级公共资源的“私属化享有”。

“私属化享有”不是说把公共资源圈禁在项目领地内，私人化。

而是指项目业主能够比城市中大部分人，更日常、更便捷、更高频地享受顶级公共资源带来的生活方式扩容以及为业主资产构筑的价值壁垒。

在滨江岸线的起领位置上，珠江天悦为业主配置了一座滨江生活馆，目前作为销售中心使用，后期则为业主会所。

这座滨江生活馆，从建筑立面到地面铺装，从室内装饰到室外景观，各个条线技艺精湛。再加上顶级亲江关系加持，堪称今年广州豪宅第一观江会所。

凡事皆有其来自。

只有清楚以上，才能明白保利为什么会斥资82亿元拿下这宗地块以及保利为什么会在时隔十二年之后，把它在广州的第二座天悦置放于此。

珠江天悦的建筑设计由行业著名机构LWK梁黄顾事务所执笔。

大厂参与，在相当程度上保证了方案的专业深度和想象力，我尽量抽取方案中的核心要点，简练阐述。

先说第一点：视野平权。

基于场地的拥港望江优势，在横向和纵向两个维度上创造，全部楼栋实现对港湾景观和珠江视野的最大化利用。

横向方面，地块拥有约700米长的对港湾、珠江边长，什么概念？

我测量了广州珠金琶三大板块内10个江景豪宅项目的滨江侧长度，数据普遍集中在220米左右。其中，滨江岸线最长的是保利十二年前在琶洲打造的第一座天悦，长度约400米。

滨江长度越长意味着头排看江楼栋越多。

珠江天悦约700米的超长面宽大幅度超越了广州现有众多滨江豪宅。

关键，地块还天然的具备短进深特征。

全部住宅楼栋可以通过“准一字型”排布完成落位，相当于每栋楼都是头排，规避了广州江景豪宅常见的二排、三排现象。

全头排固然罕见，但如果止步于此，还不是真正意义上的视野平权。

纵向处理是整套方案最耀眼的闪光点。

利用地块南北高差，在场地纵向上给出了抬高约7米的上盖设计。盖板之上，再对楼栋进行约7米的抬高架空，最低楼层也在14米以上，同时形成盖上、盖下、地下三层立体空间。

既保证了园区内部人行视角，最低区楼层都能拥有良好的港湾景观和江景视野。

同时，地块兼容的商业指标又能规划在盖板之下，空间分层，不对住区形成干扰。

未来，盖板下方商业可以与人潮集中的港湾区形成良性互动，确保商业活力。

通过一个单项设计解决多个主要问题的思路，是珠江天悦专业价值最淋漓尽致的展现。

方案的另一耀眼闪光点是建筑设计，珠江天悦的解题方式同样值得深思。

珠江天悦接驳着广州市中心唯一珠江港湾，一个可以与小蛮腰、东西塔比肩的全新城市名片。

未来，无论在官方宣传片还是民间爱好者的航拍镜头里，只要港湾出镜，珠江天悦的建筑群必然出镜。

约700米长的大宗头排地块，港湾城市界面最核心的参与者，建筑该如何处理？

此前，我在武汉考察过一个滨江岸线长度500余米的顶豪项目，置身内部时我没有感觉到项目庞大的建筑群什么不妥，当我离开项目经过长江二桥，距离拉开之后回看，反而发现了问题所在。

500多米长的建筑群展示的是同一种形体和语言，单一化视觉元素在城市界面中占比过重，远观效果就显得有些突兀。

我一直坚持一个观点：作为参与城市界面的重要单元，建筑不应该霸凌城市，无论单体还是群落，核心奥义都要为城市服务，提升城市质感和观感。

因为武汉那段经历，当我看到珠江天悦的建筑群落效果图时，立刻就get到了宝贵的专业和深刻。

整宗地块规划为三个组团，在公建化立面，现代风格主框架内，每个组团又细分各自的立面语言和建筑形体。

比如：醒目的建筑塔冠就给出了多种不同造型，结合单体高度变化，整个建筑群落装点城市界面，塑造城市天际的效果极佳。

看腻了兵营式的阵列排布，珠江天悦顺应港湾线排布的灵动性总图更能跳脱框架、打破刻板。

建筑单体基本不做单元拼接，独立栋型占绝对主力，最大化减少了高层集合住宅邻里间的干扰，同时又给城市界面留出了丰富的视线通廊，更显透气与高级。

文章开篇部分用「城市重器」概括珠江天悦，一半原因即在于此。

从城市地标属性上讲，珠江天悦与珠江港湾其实是相互成就的合力关系，离开任何一方，极核能级都会降低。

豪宅买家重点关注的立面材质，力度一以贯之。

大面积玻璃幕墙+玻璃栏板+铝板+金属线条，近人尺度下的质感经得起严苛检验。

细枝末节见分析图，不再赘述。

珠江天悦户型规划为建面约131㎡到450㎡精装大平层，主力产品千万起步。

户型设计对保利这种老司机而言是很难丢分的基本功，主打常做常有，常做常新。

户型设计中心思想是基于地块内外条件，户型与总图针对性适配，最大化利用珍贵的港湾景观和珠江视野。

我们能够在多个户型上看到一个共同点：解放山墙，加大开窗。

以首开的建面约131㎡、169㎡、215㎡户型为例，开窗面均超过了40米，最大值接近50米，比广州市面上大量同面积段户型至少高出10个百分点以上，环幕效果极佳。

被加大的开窗面集中体现在卧室区域。

每一版户型，无论面积大小，至少有两间及以上卧室进行270°转角开窗处理，把总图布局和独立栋型两大优势特征发挥到了极限，其他项目很难复制，全套户型就是在为珠江天悦量身定制。

比景观更重要的是观景的方式。

说两处细节，转角开窗区域选用成本更高的弧形玻璃窗，转角处的视觉焦点区域继续加大成本，优化结构设计，取消了常见的结构柱或承重墙，确保观景视线不被干扰打断。

豪宅户型卷到现在，基本已卷无可卷。

珠江天悦能在空间本体整体优秀的基础上深化出独树一帜的差异化户型设计，相当难得。包括对核心筒的动线梳理，T3栋型也能户户独梯入户等等，值得拆解的细节很多很多。

看懂户型是豪宅买家的基本素养，我就不班门弄斧，继续展开了。

室内精装设计由香港SLD梁志天和Uhouse Design（优豪斯空间设计）执笔。

根据不同面积对位的客群年龄层次给出针对性的审美风格选型，而不是一套风格打穿所有户型。

现场实地踩盘期间，我和团队成员频繁被密集的小细节喊下暂停。

比如：建面约170㎡户型入户大门被针对性加宽。

走进板房前，那樘豪华的对开入户门让我们惯性地认为它是一个270㎡户型板房，强烈的入户仪式感不可能出现在一个170㎡户型上。

比如：标准层侯梯前室都经过精细化处理。

电井、管井、消防门板进行装饰处理只是基操，侯梯前室的装饰手法，根据栋型不同，形成审美风格变化，控制重复率，颗粒度非常细密。

华为全屋智能最新一代5.0控制系统被列入交标之内。

全屋智能化是未来豪宅在产品端口激烈比拼的新赛道。

做个形象的比喻，以前我们评价汽车，往往就是底盘、变速箱、发动机三大样。现在，智能车机系统已经成为评价汽车的全新核心指标。

同理豪宅产品，除了建筑、园林、内装三大样，未来，全屋智能一定会像智能车机系统一样成为评价住宅产品物理属性的核心指标。

珠江天悦采用的华为全屋智能最新一代5.0控制系统。

以全屋智能主机为中央控制系统，具备稳定可靠的PLC全屋网络，业主后期可自行加载全屋覆盖wifi6，支持丰富的可扩展鸿蒙生态配套。

本次交付包含下述内容，相当于为房屋植入了一套强大的智能控制中枢。

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