中海2024财报解码：稳中有进，驱动逆周期韧性增长

房企财报陆续出炉，不出市场意外，中国海外发展（以下简称“中海地产”）再次交出一份优秀“成绩单”。

3月31日，中国海外发展披露2024年全年业绩：报告期内公司实现营收1851.5亿元；实现净利润156.4亿元，处于行业领先水平；实现销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，是TOP10房企中唯一销售额正向增长的企业。

更难得的是，在积极进取的背后，中海的财务表现依旧优秀：2024年公司资产负债率55.8%、净借贷比29.2%，均处行业最低区间；加权平均融资成本3.1%，为行业最低水平。全年经营性现金净流入464.5亿元，创历史新高。

在地产下行周期，市场对中海最大的印象莫过于一个“稳”字。而眼下，中海正用实实在在的业绩向市场传递信心——中海不仅要稳，而且还在稳中求进。

“稳”字当头

2024年地产行业还在止跌企稳。克而瑞数据显示，2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。

在这样的市场环境之下，中海2024年实现权益销售额排名行业第一，成为行业内唯二两家销售额过3000亿的房企之一。

这样一份进取的成绩单背后，是中海稳健的经营底色，主要体现在两个“稳”字：一是战略布局的“稳”。中海坚持地产开发主航道不动摇，持续对超一线、部分强二线的城市深耕；二是财务底线的“稳”。中海不受外界干扰，坚决保障财务安全。

相较于其他跨界多元化的房企，中海业务上的稳健体现在坚定围绕地产开发拓展业务版图。

在地产开发主航道上的战略前瞻性布局上，中海的土地储备高度聚焦，持续聚焦高能级城市的城市深耕。2024年中海是唯一一家拿地金额超过600亿的房企，在一线城市投资权益比超过70%，一线+强二线达91%。

董事局主席颜建国在交流会也提到，“此次取得成绩得益于公司加强聚焦一线城市的投资策略。2024年，公司在北上广深及香港的销售额合计1640亿元，占公司整体销售的61%，并在上海、北京、深圳均位居当地市场第一，上海以704亿元创公司单城年销售额纪录。”

一直以来，市场素有超一线城市=房企的"诺曼底"的说法。背后的核心原因就在于，在面对市场下行周期时，超一线城市具备更强的稳定性和确定性。数据也佐证了这一观点。当全国商品房成交量及价格显著下滑时，只有北上广深等楼市率先完成了止跌反弹。

财报数据显示，2024年中海平均销售单价同比上涨16.62%至27048元/㎡。在量价齐跌的房地产市场，中海的高销售单价也为未来的利润释放打下牢固基础。

中海财务上的稳健，则体现在公司财务上的高度自律，为其构筑了穿越周期的核心壁垒，体现为“三低一高”特征。

所谓“三低一高”是指公司融资成本低，资产负债率低、净借贷比低及现金流量高。具体来看，2024年中海负债率持续优化，资产负债率55.8%、净借贷比29.2%，均处行业最低区间；现金短债比达3.5倍。

在标普、惠誉双A评级加持下，公司加权平均融资成本3.1%，为行业最低水平。

此外，经营性现金流强劲，全年经营性现金净流入464.5亿元，创历史新高。同时账上持有银行存款机现金1241.7亿元。在行业普遍现金流承压背景下实现“投资升、负债降、现金流稳”三重目标协同。

尽管地产行业经历了三年时间的痛苦调整，但是地产行业的市场空间依旧足够。当前中海凭借着强定力、稳财务的策略，将行业挑战转变为发展机遇。

进取的野心

从政策上来看，3月上旬召开的两会，政府工作报告明确实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，并确立了2025年GDP增长5%的目标；从市场上来看，经历三年多的大力去库存，房地产供需结构显著改善，市场更加健康。

政策推动力及市场推动力正推动房地产市场逐步回暖。而中海过去几年持续逆周期布局的高能级城市的土地储备，是中海进取的压舱石。

2025年以来，中海延续在超一线、强二线积极拿地动作。得益于强悍的资金优势，仅在今年拿下北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门等地块，累计投资额逾207亿元。

比如，以75.02亿元拿下海淀树村35号地，创北京楼面价新高；以底价40.08亿元摘北京丰台西南郊冷库地块，为今年全国首个城中村改造项目，成交楼面价为5.8万元/平方米。

从中海拿地的金额和项目，不难发现一个趋势：中海拿的地品质越来越好了。这体现了中海对市场和政策的敏锐判断。

颜建国在投资者交流会上也指出，“最近地方政府也优化供地结构，更多推出城市内具有差异性、聚焦改善性需求的优质地块。”

更多优质土地的流出，对中海来说恰逢其时。

2024年，中海通过“核心地段+顶级产品”组合，重新定义市场定价权，验证了中海对塔尖客群的精准把握能力。上海徐汇滨江的领邸玖序项目“五开五罄”，累计销售额282亿元；深圳深湾玖序以13万/㎡的单价突破片区上限，首开即揽金156亿。

在业绩会上，颜建国表示：“去年上海建国东路项目以及在上海、北京、深圳等多个玖序系项目逆势热销，量价兼得，货值较预期超出70多亿。”

事实上，改善性需求逐步成为行业主流，也与当下建设“好房子”政策遥相呼应。两会期间，‘建设好房子’首次被写入政府工作报告。为适应人民群众提升居住品质的需要，住房城乡建设部3月31日发布国家标准《住宅项目规范》。

新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

当下，中海已经率先完成了“好房子”样板试点的落地。2024年9月，中海“高性能+好服务”好房子综合解决方案亮相由住房和城乡建设部指导、中国建筑集团主办的中国建筑科技展，成为展览最大亮点之一。

而在地产开发之外，中海布局多年“明天”业务——商业物业板块也表现亮眼。

年报数据显示，2024年中海商业物业板块收入71.3亿元，同比上升12.1%。

商业物业收入在中海的战略中被划分为明天业务。目前来看，“明天”业务正在成为中海的第二增长曲线。

管理层在交流会上指出，商业板块给中海利润贡献已经超过10%。

据悉，中海商业2025年将有8个项目入市，其中有6个项目位于一线城市。随着这批项目入市后，中海的一线城市收入占比将继续提升，不断为公司注入新的发展动能。

管理层对于商业物业板块的发展信心十足。在投资者交流会上，管理层也给出了商业物业板块将锚定2025年双位数增长的进取目标。

长期主义的红利

在上市房企里，中海是为数不多的与投资者共享发展成果的房企。

年报显示，中海2024年全年派息60港仙，核心派息率达到38.2%，较去年提升了近6个百分点。iFind数据显示，从2020年以来，公司年度派息率均高于30%，自上市以来累计派息总额超1200亿港元。

市场上曾经有句话，中海是一个稳健的企业，负责任的企业，市场最不需要担心的就是中海。而现在，中海也一直用行动践行这句话。在业绩问答会上，有机构投资者提及管理层对分红及未来分红的看法时。

管理层的回答十分诚恳：“在2025年、2026年、2027年公司会保持稳健经营，稳健公司的利润，稳健基本盘，引领行业。一起做时间的朋友、做耐心资本、做长期资本，一起分享长期主义带来的红利。”

中海的大手笔分红也彰显了其未来的发展信心。眼下来看，中海不仅有“好城市”、“好地皮”和“好房子”共同推动中海发展质量提升和市场美誉度，还有“今天”、“明天”和“后天”业务接力公司未来营收及净利润的增长，筑牢了稳的基石、拓展了进的空间。

在谈及下一个五年发展规划时，管理层也给出了自己的思考：“下一个五年，中海依旧将坚守不动产开发运营主航道。虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道，成为品质与服务领先、效率与效益领先、品牌与国际化领先的卓越企业。”

某种程度上说，在地产行业大分化渐入尾声背景下，像中海这样，既有稳的底气，又有进的动力的头部房企，正迎来自己最好的时代。（本文首发于钛媒体APP，作者｜张小夏）