止跌回温：龙湖集团的安全与增长双螺旋

中国楼市仍处于深度调整中。2024年全年，新建商品房销售面积较上年下降12.9%，新建商品房销售额较上年下降17.1%。

当消费者购房习惯、行业经营模式以及产品创新方向等均在经历深刻变革时，房企也在寻找新的发展模式。能够敏锐洞察市场形势，提前完成多航道业务协同发展的企业，更有望穿越周期，走出独立行情。

2024年财报显示，龙湖集团全年营业收入达到1274.75亿元，归母净利润104.0亿元。其中，运营及服务业务连续三年营收占比提升，同比增长7.4%至267.1亿元，并成为龙湖集团利润的主要贡献来源。

对于这份成绩单，多家机构发布研报称，龙湖集团经营性业务具有韧性，产生稳定的现金流，为其融资渠道提供支撑，有望部分抵消未来一年房地产开发业务筑底所带来的影响，而包括中金公司、CLSA、DAIWA等机构均给出了“跑赢大市”评级；东吴证券、华泰证券等机构也给予了“买入”评级。

较高的安全阈值

2024年，面对市场持续调整，龙湖集团表现依然稳健，展现了强大的韧性。

在如今行情下，仍能保持可观盈利的房企实属难得。数据显示，龙湖集团股东应占溢利为104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为69.7亿；集团整体及各航道的经营性现金流持续为正，2024年龙湖含资本性支出的经营性现金流为64亿。

数据显示，2024年，龙湖集团平均融资成本较去年同期下降约24个基点，年底综合借贷总额同比减少约163亿元。且融资渠道多元畅通，仅经营性物业贷净增299亿元，平均融资成本进一步降低至4.00%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.27年，实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。

管理层在业绩会上还表示，2024年，龙湖集团保持了“三道红线”全绿档，并在优化境内外债务结构方面取得显著成效。

2024年，龙湖集团如期归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿，并分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。截至目前，年内龙湖已累计兑付公司债近65亿元；至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等均已清零。

2025年是龙湖债务转换的最后一年，对于年内需归还的三笔公开债务，龙湖也已提前做了有序铺排：5月、7月、8月到期的36亿国内信用债，目前已开始往偿债账户存钱；年底的85亿海外银团，从第三季度开始逐月归还；35亿中债担保债券，龙湖提前做经营性物业贷，将其置换出来。预计到今年底，龙湖集团整体债务会进一步下降至1400亿左右。

基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2024年12月31日，龙湖集团有息负债中，银行融资占比达83%，外币债务占比降至13.6%，100%掉期，完全规避汇兑风险。

债务结构持续优化，融资成本保持低位。“优等生”如龙湖集团，一贯首先是稳字当头，然后才是稳中求进，稳健且安全的财务状况，成为其穿越市场周期的“稳定器”，也为中长期的投资与发展预留了充足的空间。

经营性航道质效增长

房地产行业进入深度调整期，各企业都在寻找新的发展模式。实际上，随着城镇化进一步提升，中国房地产市场依然存在发展空间，但发展方式已从“三高”、粗放型发展转变为高质量发展。

这也意味着单纯依赖地产开发的商业模式很难保证持续增长，企业想要穿越这一轮周期，必须具备的两大条件，除了负债保持在较低规模，还需拥有高经营性收入。

如龙湖集团，2024年其实现的1274.7亿元营业收入中，由运营及服务业务组成的经营性收入就达到了267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%，经营性收入覆盖股息及利息倍数达2.39倍，进一步增厚了公司的“安全垫”。

具体来看，2024年龙湖集团如期新开业11座商场，其中4座采用轻资产模式。截至2024年末，已累计运营89座商场（合并分期项目后），整体出租率提升至97%，日均客流超320万人次，同比增长25%。通过持续改造升级存量项目、提升消费体验，龙湖集团全年租金收入同比增长7%，达到109.8亿元。

旗下“龙智资管”品牌构建了涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老的“住、职、娱、医、养”全周期空间资产链条，全年实现收入31.8亿元，其中长租公寓品牌“冠寓”租金收入同比增长4%，达到26.5亿元，已开业房源规模达12.4万间，出租率保持在95.3%的高位，继续保持行业领先水平。

受益于龙湖集团多航道业务的资源协同，龙湖智创生活不断拓宽服务半径，并将人工智能、AIoT及智能应用等科技手段，应用在各种场景中，构建了HALO智慧空间服务平台，不断提升数智化水平，2024年实现营业收入114.2亿元，在管面积4.1亿平方米，客户满意度连续16年超过90%。

作为当前房企重点布局的代建领域，2024年“龙湖龙智造”新增代建总建筑面积800万平方米，业务覆盖北京、杭州、成都、重庆等核心一二线城市，代建项目全年销售额达106亿元，跃居行业头部行列，为公司的未来发展奠定了基础。

据管理层在2024年业绩会上介绍，龙湖经营性收入与利润逐年稳步增加，为集团撑起了利润盘面，预计到2028年对集团整体收入的贡献占比过半。

值得一提的是，经营性物业也为龙湖进一步增强了安全值。2024年，龙湖集团新增299亿元经营物业贷，随着商业项目的不断新开，预计到2025年底其经营性物业贷规模将累计达到近900亿元的规模，并可以此置换其信用融资，进一步优化公司债务结构。

经过多年的多元航道布局，如今的龙湖已形成了“开发反哺运营，运营支撑开发”的良性循环，将持续帮助龙湖集团在未来市场中保持竞争优势，实现可持续发展。

更具价值的开发资源

当然，于龙湖而言，地产开发依然是其业务的重要组成部分。

2024年，在行业整体销售下滑的形势下，龙湖集团全年依然实现合同销售额1011.2亿元，稳居行业千亿阵营，合同销售面积712.4万平方米，并在重庆、苏州、昆明等4城进入市场TOP3，西安、贵阳、沈阳等6城进入TOP5，共计在全国19个城市进入市场前10。

尤其是当“好房子”成为各大房企突围产品力的重要抓手时，2024年，龙湖再一次启动产品深度迭新，发布全新产品线“观萃”，并创新提出了“城央核心、极萃自然、精致奢宅、无界社群”四大核心价值，呼应了“好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设”，首批落地项目，如上海观萃拿地7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度纪录；成都观萃亮相约3个月实现清盘；北京观萃首次开盘劲销超10亿，这也是全国首个“好房子”样本。

事实上，早在2022年龙湖就开始探索好房子建设，并在当年对其产品力进行了全新升级，推出高定新品御湖境；2023年再次迭代推出针对高端改善市场的“云河颂”产品品牌， 御湖境和云河颂的相继面世，均获得了市场和客户认可。

在不断发力产品的同时，龙湖也成为了行业为数不多仍在持续投资未来的优质房企。2024年龙湖集团坚持“量入为出”的原则，保持平稳的投资节奏，持续把握优质投资机会，先后在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等高能级城市获得9幅土地，总建面83万平方米，新增权益地价51亿元，做好发展与安全的平衡。

从目前市场表现来看，一线及部分热点二线城市楼市已有了明显复苏的势头，这些均为龙湖集团盈利的持续增长提供了良好的基本面。

正如中金公司在研报中所言，作为稀缺的“开发 +持有”标的，龙湖集团有望通过高度自律、积极作为，在下行周期保存优质资产、打磨能力，待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。

文/林一

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