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保利·天曜：广州金融城西区的豪宅新星

引言

2023年，保利以43.28亿元摘得天河员村二横路以西的AT080721地块（绢麻厂地块），楼面价高达5.11万元/㎡。紧随其后，AT080720地块也被保利纳入囊中，成交楼面价达到5.07万元/㎡。这两个地块不仅双双进入广州楼面价TOP10，更是金融城西区近年来罕见的新宅地资源。这标志着广州高端住宅市场将迎来又一重磅作品——保利·天曜。

项目概况与历史背景

绢麻厂地块的波折往事

绢麻厂地块的历史可以追溯到2001年，最初挂牌时因无人问津而被收回。直到2008年，恒大以41亿元夺得该地块，但未能按时缴纳土地出让金，导致地块再次被政府收回并调整为商业用途。经过多年的调整和规划，2024年9月，绢麻厂地块终于重新调整为住宅用地，为高端市场增添了新的选择。

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项目亮点与价值分析

双地块联动，价格站稳广州楼面价TOP10

• AT080720地块：占地15,064.88平方米，计容建筑面积53,113.1平方米，成交楼面价5.07万元/㎡，可售楼面价约5.7万元/㎡。
• AT080721地块：占地60,748.39平方米，计容建筑面积84,650.3平方米，成交楼面价5.11万元/㎡，可售楼面价约5.8万元/㎡。

这两宗地块不仅是金融城西区难得一见的新宅地，未来房价预计会站稳在9-10万/㎡区间，甚至有望冲击10万+。

高层可望江，地铁口物业加持

• AT080721地块部分高层单位可俯瞰珠江江景，如果楼栋设计合理，户户朝南，将成为改善置换的优质选择。
• AT080720地块紧邻员村地铁站（5号线+11号线换乘站），通勤便利，未来11号线环线通车后，将进一步强化其区域价值。

学铁商齐聚，自带优质教育配套

• 自带24班小学+6班幼儿园，填补天河金融城的学位短缺问题，吸引高净值家庭关注。
• 近珠江新城CBD、金融城、琶洲会展中心，周边商业配套逐步升级，未来有望共享保利面粉厂改造项目的商业资源。

户型设计与产品规划

超配阳台、豪宅级户型，抢占改善市场

目前，保利·天曜的产品信息尚未最终敲定，但已有一些风声传出：

• 主力户型预计为120㎡、140㎡、200㎡。
• 阳台超配：约25%阳台率，对比市面上普遍20%以下的产品，保利此番出手堪称奢华。
• 如果推出100㎡产品，价格大概率在800-900万/套，首付**120万+**即可上车。

相比传统珠江新城的老豪宅，这个项目将以更优户型、更高使用率、更强配套，吸引大量置换型客户。

对比分析：金融城西区未来豪宅“天花板”？

以目前金融城西区的豪宅行情来看，保利华创·都荟天珺（150-170㎡，单价约10万/㎡，总价1560-1920万）是一个不错的参考。相比之下，虽然保利·天曜的江景稍逊一筹，但在地段、产品、使用率等方面具有明显优势，未来价格或将在9-10万/㎡区间，并与南方面粉厂项目形成高端互补，实现板块价值共振。

优缺点解析

项目优势

• 教育资源充足：自带九年义务教育，填补金融城学位空缺。
• 双地铁交汇，交通无忧：5号线+11号线（环线），立体交通网优势明显。
• 连片开发，未来可期：保利持有绢麻厂+临江大道地块，后续规划联动发展，价值有望持续提升。
• 高使用率户型：阳台占比25%+，在广州豪宅市场极为罕见，居住舒适度更高。
• 城市界面升级：邻近珠江新城CBD、金融城、琶洲会展中心，未来区域发展前景极佳。
• 置换市场新宠：相比珠江新城老豪宅，户型设计更优，使用率更高，抢占换房需求。

可能存在的问题

• 周边环境有待升级：目前仍处于城中村包围之中，短期内居住体验或受影响。
• 非一线江景：相比南方面粉厂的无敌江景，绢麻厂地块略逊一筹。
• 金融城西区发展节奏较慢：虽然规划利好，但实际推进仍需时间。

结语

保利·天曜作为广州金融城西区的豪宅新秀，凭借高端规划、优质配套以及双地块联动发展，无疑将成为广州高端市场的焦点之一。随着金融城西区的不断升级，无论是投资还是自住，保利·天曜都值得重点关注。如果你有改善置换的需求，不妨密切留意后续入市信息，抢占先机！

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