深度剖析万科2024年报：困境与曙光并存

3月31日，万科发布2024年度报告，这份成绩单颇为沉重。营收下降、巨额亏损，诸多难题摆在眼前，不过其中也透露着些许积极信号。

报告期内，万科实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净亏损为494.8亿元。造成这一局面的主要原因是多方面的：对部分项目计提存货跌价准备，过往高地价项目进入结算，毛利受到影响；部分其他应收账款计提减值，以及非主业财务投资基于成本法核算出现账面亏损；为加速资产去化补充现金流，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

尽管处于困境，万科在经营端仍有不少亮点。销售金额达2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上，全年交付超过18万套房子，这展现了其强大的市场影响力和交付能力。在业务布局上，万科积极推进多元化。物业服务方面，万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%，社区空间居住消费服务收入增长显著；租赁住宅业务实现营业收入37.02亿元，同比增长7% ，泊寓运营管理长租公寓数量可观，还积极响应纳保政策，纳入保障性租赁住房12.57万间。

在融资端，万科也在努力争取支持。全年新增融资和再融资948亿元，综合成本为3.54%；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个，并完成了93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。

从行业角度看，万科管理层认为行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。目前，政策层面持续释放利好，需求回升基础逐步稳固，各地因城施策调减限制性措施，促进量升价稳；供给端土地和商品房盘活力度加大，企业现金流和新增投资能力有望改善 。

对于万科而言，2025年充满挑战与机遇。一方面，要继续化解债务风险，确保项目如期交付，平衡流动性需求与长期持有价值，灵活运用资产证券化等策略补充流动性；另一方面，要抓住政策东风和市场信心恢复的机遇，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等方面发力，推动新旧发展动能转换。

总体而言，万科2024年报虽呈现亏损状态，但经营亮点和积极进展也不容忽视。在行业回暖趋势下，万科若能充分利用自身优势，有效执行战略举措，有望重回健康发展轨道，实现业绩反转 。