代建第一股，还是太优秀了| 年报风云⑫

文/乐居财经 李奕和

赶在三月的最后一天，有“代建第一股”之称的绿城管理召开了业绩发布会。

绿城管理董事会联席主席兼非执行董事郭佳峰，执行董事、行政总裁王俊峰，执行董事聂焕新，副总裁程敏等管理层出席了业绩会现场。

受房地产市场深度调整影响，2024年，代建行业也在震荡中前行。数据显示，代建行业去年新签总建筑面积1.65亿平方米，同比下降5%。

这是代建行业首次出现新增签约面积的下降。

在行业整体放缓，竞争也愈发激烈的大背景下，绿城管理在过去一年仍保持在代建行业的绝对头部位置。

2024年，绿城管理收入达到34.41亿元，较上年同期增长4.2%。期内，新签建筑面积3650万平方米，同比增长3.4%，是行业第二名的两倍以上，稳居行业第一。

另外，市占率进一步提升，交付总量、销售额、产品力等继续稳居行业首位，全年各项经营指标保持行业领先，充分彰显了绿城管理在行业调整期的稳健韧性。

连续9年第一，订单结构逐年优化

年报显示，2024年绿城管理来自商业代建的收入27.52亿元，占80%；来自政府代建的收入6.26亿元，占18.2%；其他服务的收入0.63亿元，占1.8%。商业代建仍是绿城管理收入的大头。

而在整体规模方面，虽然过去一年代建行业虽然面临诸多挑战，但绿城管理仍保持较大的新拓面积。

去年，绿城管理新拓项目的合约总建筑面积达3649万平方米，较去年同期增长约3.4%；新拓项目代建费预估93.2亿元，虽较去年同期有所下滑，但整体订单质量较高，项目结构趋好。

截至2024年12月31日，该公司代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市；合约项目总建筑面积1.26亿平方米，较去年同期增长5%，总可售货值9321亿元。在建面积5396万平方米，较去年同期增长2.9%。

数据显示，绿城管理继续保持房地产代建服务领域行业第一，代建行业市占率22.1%，较2023年进一步提升1.7个百分点。

其连续九年保持20%以上的代建行业市占率、并连续第九年蝉联“中国房地产代建运营引领企业”第一名。

在绿城管理具体区域布局上，环渤海及京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群等主要经济区域持续保持较大比重，合约项目预估总可售货值达7201亿元，规模占整体可售货值的77.3%。

此外，一二线城市建筑面积达5530万平方米，占总建筑面积的44%，较上年同期提升7.6%。其通过差异化拓展策略，实现了订单结构的逐年优化。

绿城管理积极响应纾困保交楼政策，累计落地纾困保交楼业务总建筑面积超过1000万平方米，政府代建累计交付达约6390万平方米。

其联手长城、东方、信达等知名AMC及中国人寿、中航信托、光大信托等金融机构，提供全方位专业支持，通过历史遗留问题解决、管理标准输出、进度品质把控，在浙江、广东、江苏、贵州等省份实现标杆项目交付。

2024年，绿城管理完成118个项目、1656万平方米的交付，在行业TOP10项目完成总量占比达52%，稳居代建交付面积排行榜首位。

“代建费率会逐步回归合理水平”

一个值得关注的事实是，代建行业的竞争仍在加剧，这也引发行业“内卷”，价格战导致代建行业费率在过去一段时间有所下降。

相关机构数据显示，目前大概有七成的代建项目费率在2%到4%之间，代建费高于4%的不到20%，还有10%左右的项目代建费低于2%。

行业的激烈竞争也给绿城管理造成一些影响。首先一点，其整体毛利率为49.6%，三个板块中，商业代建51.2%、政府代建40.1%及其他服务72.9%。整体较2023年的52.2%有所下降。

关于这一点，绿城管理副总裁程敏在业绩会表示，短期内行业费率仍有进一步下降的可能。

但其也指出，个别企业的低价竞争策略是不可持续的，超低的费率不但会影响代建企业本身的健康经营，更会影响后续对委托方服务的兑现。

“所以我们觉得，随着行业的优胜劣汰，收费会趋于规范化，未来代建费的费率应该会逐步回归到市场的合理水平。”

程敏表示，绿城管理去年在商业代建方面费率总体还是保持着稳定，与上一年相比虽然有所下降，但还是远高于行业中位数。

对于费率的控制，其表示，首先，绿城管理加大拓展的覆盖面，强化项目的筛选，做到优中选优；其次，采取更加灵活的商务模式，优化报价策略；

另外，通过提升项目的经营效益，切实为客户解决难题，通过超额的收益与操盘兑现与项目效益挂钩，维持绿城“M”品牌的影响力和竞争优势。

一个喜闻乐见的现象是，过去一年，绿城管理的签约均价已有所回升，新拓项目的单价水平从半年度到全年稳步提升。

“我们其实去年就讲过，一旦市场回暖，像我们这样的企业，优势就会得到更好的发挥，我们的反弹相对其他企业也会更快。” 执行董事、行政总裁王俊峰表示。

代建迎来新机遇，企业优胜劣汰加速

面对房地产市场的持续深度调整，董事会联席主席兼非执行董事郭佳峰在业绩会上，对于行业未来趋势做出了四点判断：

其一，随着政策的推动，市场正在企稳；其二，市场呈现结构性的复苏，整个大的房产市场未来不是全面普涨，而且是结构性的回温；

其三，行业发展进入新阶段，行业未来将呈现高质量发展、协调发展、安全可持续发展的三大特征；其四，随着城中村改造、保障性住宅政策实施，以及纾困白名单增效扩围推动好房子建设，代建行业将迎来新的机遇。

对于这一点，执行董事、行政总裁王俊峰也表示，对未来，我们还是非常充满信心。一方面，市场逐步回稳的情况下，应该说整个代建市场容量还是非常大的，有足够的空间和很多新的机会我们可以去争取。

另外一点，随着这一轮房产开发周期过去以后，代建企业的优胜劣汰肯定会加速，集中度也会进一步提升。那些能力比较强、体系比较完整、后台支撑比较强、主体信用又比较好，有充分利他精神的企业，应该说慢慢会变得越来越强。

王俊峰表示，代建行业作为房地产市场的细分赛道，从总体态势上看，一方面行业正经历深度调整，面临规模增长放缓，竞争加剧，商务要求提高等挑战，短期发展受市场调整的冲击。

但另外一方面，自去年“926”中央提出止跌回稳的目标以来，随着一系列的政策落地，房地产市场已经出现了一些积极的变化，市场信心有所恢复，委托方代建的意愿在回升，去年四季度行业的签约量已经有所回暖。

未来随着房地产市场逐步企稳回升，潜在的代建需求有望进一步的释放。

对于2025年绿城管理的整体经营思路，王俊峰指出，将坚守利他初心，夯实能力根基，巩固行业绝对领先地位，推动公司高质量稳健发展。

主要包括7个方面：提高拓展质量，推动产品迭代，精细收款管理，抓好履约兑现，提升组织能力，优化订单结构，加快订单转化。