高院判例：房产不具备交付条件，购房人全额付款能否排除执行？

作者：周军律师.

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在房产交易的复杂场景中，常出现房产不具备交付条件，但购房人已全额付款的情况。

那么，房产不具备交付条件，购房人全额付款能否排除执行？

新疆维吾尔自治区高级人民法院在《米某与段某某案外人执行异议之诉案》中明确：

房产不具备合法交付的条件，而案外人以房屋产权证明为依据提出执行异议并要求人民法院停止对案涉房屋强制执行的，人民法院不予支持。

新疆高院认为，

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条关于“无过错房屋买受人的物权期待权”之规定，房屋买受人在满足该规定所列明的四个要件之时，其虽未进行房屋产权登记，但仍可享有排除一般债权执行的民事权益。

本案中，米某虽与鄯善县永某房地产开发有限公司签订有《商品房买卖合同》且已经支付了相应价款，但根据对案涉房产进行现场勘查后所查明的相关事实可知，案涉房产至今尚未封顶，水、电、暖未通，且未完成竣工验收，因此，案涉房产并不具备交付及使用条件。

在二审过程中，米某虽然提交了《房屋产权证》用以证明案涉房屋具备交付条件，但该份证据所反映的事实显然与人民法院依法查明的关于案涉房产现状的事实不符，该证据不足以推翻案涉房屋尚不具备交付条件的事实。

依据《建筑法》等相关规定，房屋只有经过竣工验收合格才具备交付条件，买受人基于违法交付所形成的占有，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法占有的情形。

因此，米某主张其对案涉房产已实际占有并使用的上诉理由缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

周军律师提醒，我国并非判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，仅对新疆高院辖区法院有参考意义。因此，并不意味着法其他院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。如有争议，建议及时咨询专业法律人士，依据法律规定和具体案情，采取恰当的维权措施 。

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