高院判例：已付房款并实际占有，虽未签买卖合同也可排除执行！

作者：周军律师.

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在房产交易与执行的复杂法律场景中，时常会出现购房者已支付房款并实际占有房屋，却因各种原因未签订书面买卖合同的情况。

如果已付房款并实际占有，未签买卖合同能排除执行吗？

新疆维吾尔自治区高级人民法院在《新疆汇和银行股份有限公司与胡导亮、曹冬梅案外人执行异议之诉再审案》中明确：

案外人与被执行人虽未签订书面房屋买卖合同，但其可以提供证据证明其已交纳购房款以及实际占有案涉房屋的，可以通过执行异议排除人民法院的执行行为——新疆汇某银行股份有限公司与胡某某、曹某某案外人执行异议之诉案

新疆维吾尔自治区高级人民法院认为，

虽然胡某某未与万某公司签订书面购房合同，但依据胡某某交纳的购房款、支付的物业费及水电暖各项费用、实际占用房屋的相关证据，伊犁哈萨克自治州分院可以认定胡某某与万某公司之间以事实履行的方式签订了房屋买卖合同，二者之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。现金是重要的支付方式，所以胡某某以现金交纳购房款符合生活常理。

在本案中，万某公司将涉案房屋抵押给新疆汇某银行股份有限公司（以下简称汇某银行），在其未向汇某银行履行还款义务之前，涉案房屋持续处于抵押状态，客观上存在胡某某无法办理过户登记的情形，所以伊犁哈萨克自治州分院认定未办理过户登记不是因为胡某某自身的原因，有事实依据。因此，可以认定胡某某对于案涉房屋享有足以排除人民法院执行的权利。

据此，在房产交易中，即便未签订书面买卖合同，只要购房者能够提供充分证据证明已支付房款、合法占有房屋，且未签订合同及未办理过户非自身原因，就有可能依据相关法律规定排除对房屋的强制执行，维护自身合法权益 。

周军律师提醒，我国并非判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，仅对新疆高院辖区法院有参考意义。因此，并不意味着法其他院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。如有争议，建议及时咨询专业法律人士，依据法律规定和具体案情，采取恰当的维权措施 。

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