国金建材建筑李阳｜专题研究：向二手房市场要空间

作者：李阳、陈伟豪

摘要

投资逻辑

二手房成交热度延续

（1）年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖。2025年1-2月全国新建商品住宅销售面积9207万平、同比-3.4%，销售金额9160亿元、同比-0.4%，降幅较2024年全年显著收窄。高频数据显示3月新房市场回暖，截至3月23日，47城新房销售3月初至今累计同比+16.4%，年初至今累计同比+7.8%；22城二手房成交3月初至今累计同比+38.4%，年初至今累计同比+34.2%，二手房市场表现活跃，“小阳春”行情持续性较强；从同时披露一二手房高频成交数据的19个城市来看，年初至今累计同比+19.4%，样本城市一二手房销售总量呈现同比增长态势。

（2）二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长。贝壳研究院根据住建部数据估算，2023年全国新房和二手房销售面积15.1亿平，同比+6.3%，其中二手房成交5.7亿平，同比+44%。样本城市数据显示，2024年19城一二手房合计成交面积同比-4%，但22城二手房成交面积同比+20%，这表明购房总需求并未大幅减少，只是在特定市场环境下，需求从新房市场转向二手房市场。19城二手房成交占比从2023年41%升至2024年52.6%，2025年初至今达56.2%，美英等成熟经济体二手房成交占比长期保持在70%以上，中国仍有提升空间。以2023年15.1亿平的全国成交总量为参考，若二手房占比升至70%，新房销量将大幅下滑至4.5亿平，而以4.5亿平的新房销售作为长期中枢值是偏低的，二手房占比提升过程中，全国新房和二手房成交总量有望实现修复性增长。

家装市场重心转移，向存量、翻新要空间

（1）旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来。奥维云网《2024年中国家装市场蓝皮书》显示，家装需求源于新建房首装、存量房翻新及二手房二次装修，2024年中国家装市场规模预计3.6万亿元，同比-16.8%，覆盖1941万套住宅，一二线城市率先步入旧房装修主导阶段，存量房流量转化影响家装市场未来走向，2024年存量房约1.5%转化为二手房进入销售环节，二手房交易客户约75.4%转化为家装客户，此外，存量房约2.1%直接转化为家装客源，2024年旧房装修在家装市场中的占比达63%，家装市场存量时代来临，存量房影响力将持续扩大。

（2）政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新。住建部数据显示，截至2022年底我国城镇既有房屋超30年楼龄占比接近20%，预计到2040年前后将攀升至80%。2025年两会期间，全国政协委员、三棵树董事长洪杰提出建议，尽快出台相关行政法规条例，明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排。2025年3月，住建部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，城中村改造范围已经扩大到全国地级及以上城市。2025年家装厨卫“焕新”政策进一步优化升级，明确资金来源、补贴范围拓宽、补贴品类增加，瓷砖、涂料、地板、门、窗、吊顶、板材家具等常见家装建材品类参与其中，相关品类需求有望提升。

（3）消费建材翻新需求占比持续提升，中长期规模有望保持稳定。随着房地产景气下行，2021年以来国内消费建材需求承压，防水、涂料、瓷砖等产量均有不同程度下降，当前国内建材仍以新建需求为主，受地产下行影响大，翻新需求占比加速提升中。海外成熟市场经验表明，翻新主导使消费建材长期需求更稳定，存量阶段市场虽然也会受到经济周期波动影响，但稳定的翻新需求能平滑周期波动，且随着存量房数量和房屋年龄的持续增长，翻新需求也能够稳定增长，不同品类需求稳定性有差异但都具长期韧性。

目录

一、二手房成交热度延续

1. 年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖

2. 二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长

二、家装市场重心转移，向存量、翻新要空间

1. 旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来

2. 政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新

3. 消费建材翻新需求占比持续提升，中长期规模有望保持稳定

风险提示

正文

一、二手房成交热度延续

（一）年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖

1-2月新建商品住宅销售降幅显著收窄，政策助力成效初显。根据国家统计局数据，2025年1-2月，全国新建商品住宅销售面积为9207万平方米，同比-3.4%。这一降幅相较于2024年全年大幅收窄10.7pct（2022-2024年同比增速分别为-27%、-8%、-14%），新建商品住宅销售金额为9160亿元，同比-0.4%，降幅较2024年全年收窄17.2pct（2022-2024年同比增速分别为-28%、-6%、-18%）。2025年政府工作报告首次将“稳住楼市股市”纳入总体要求，彰显了中央稳定楼市的坚定决心。在此背景下，政策持续发力推动房地产市场止跌回稳，年初销售金额走势优于销售面积，一定程度上反映房价企稳回升的态势。

二手房成交表现活跃，高频数据显示3月新房市场回暖。从地产销售的高频数据来看，根据ifind统计，47城新房销售最新一周（3.17-3.23）为479万平方米，环比+34.6%，同比+15.7%，3月初至今累计同比+16.4%，年初至今累计同比+7.8%，3月新房市场交易延续企稳态势，尤其是一二线城市交易规模同比持续上升；22城二手房成交最新一周（3.17-3.23）为314万平方米，环比-1.8%，同比+22.8%。3月初至今累计同比+38.4%，年初至今累计同比+34.2%，二手房市场表现活跃、热度维持较高，“小阳春”行情持续性较强。从同时披露一二手房高频成交数据的19个城市来看，最新一周（3.17-3.23）19城一二手房合计成交552万平方米，环比+9.7%，同比+15.1%，年初至今累计同比+19.4%，样本城市一二手房销售总量呈现同比增长态势。

图表1：2019-2025年商品住宅累计销售面积及增速

来源：国家统计局、国金证券研究所

图表2：2019-2025年商品住宅累计销售金额及增速

来源：国家统计局、国金证券研究所

图表3：2021-2025年47城新房成交面积（万方）

来源：ifind、国金证券研究所

图表4：2021-2025年22城二手房成交面积（万方）

来源：ifind、国金证券研究所

图表5：2021-2025年19城新房+二手房合计成交面积（万方）

来源：ifind、国金证券研究所

（二）二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长

住建部虽未定期披露全国二手房成交占比数据，但在2023-2024中国经济年会上，曾公布相关时点数据。2023年1-11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积较2022年同期增长6.9%，二手房交易量占全部房屋交易量的比重达37.1%，创历史新高。彼时，全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量，房屋交易结构发生显著变化，二手房交易逐渐替代部分新房交易。根据国家统计局，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比-8.2%，结合上述二手房成交占比，贝壳研究院估算，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比+6.3%，其中二手房成交面积约5.7亿平方米，同比+44%。

从样本城市的数据来看，2023年22城二手房成交面积同比+46%，这一数据与住建部公布的时点数据相近，在同时披露一二手房高频成交数据的19个城市中，2023年二手房成交占比达到41%，由于这些样本主要是高能级城市，所以其二手房成交占比略高于住建部的数据，但这并不影响样本城市作为参考，能大致反映全国市场的趋势。2024年，19城二手房成交占比提升至52.6%，2025年初至今进一步升至56.2%，提升趋势明显。从总量角度分析，2023年新房和二手房交易总量增长，2024年19城一二手房合计成交面积同比-4%，但其中22城二手房成交面积同比+20%，这表明购房总需求并未大幅减少，只是在特定市场环境下，需求从新房市场转向二手房市场。刚需客户更多流向二手房市场，新房市场则持续向改善及高端住房需求转变，二手房对新房形成了一定的替代效应。

图表6：2020-2025年19城二手房成交占比

来源：ifind、国金证券研究所

成熟经济体普遍呈现以存量房交易为主导的市场特征。美国的商品房市场起步时间早，二手房交易业务发展成熟，较早就迈入了存量房时代，根据Wind和易居研究院的数据，自1999年起，美国成屋销售占比一直维持在85%以上。同样地，英国、新加坡、法国、澳大利亚、中国香港等其他发达国家和地区，二手房成交占比也长期保持在70%以上。与这些成熟市场相比，当前中国二手房成交占比仍存在较大的提升空间。

以2023年全国新房和二手房15.1亿平方米的成交总量作为参考，若二手房成交占比提升至70%以上，在成交总量不变的情况下，新房销售量将降至4.5亿平方米以下，相较于2024年的8.1亿平方米再大幅下滑44%以上，较2021年峰值的15.7亿平方米累计下滑71%以上。以4.5亿平方米作为新房销售量的长期中枢值，我们认为是偏低的。从这个角度看，在二手房成交占比逐步提升的进程中，中国新房和二手房的成交总量有望实现修复性增长。

图表7：1999年以来美国成屋和新房销量（季调折年数）

来源：美国人口普查局、全美房地产经纪人协会、Wind、国金证券研究所

图表8：部分发达国家或地区二手房成交占比

来源：易居研究院、上海市房地产经济行业协会、国金证券研究所

二、家装市场重心转移，向存量、翻新要空间

（一）旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来

根据奥维云网发布的《2024年中国家装市场蓝皮书》，中国城镇住宅由新房市场与旧房市场两部分构成。新房市场细分为城镇化新房、保障房、新建房销售等；旧房市场则涵盖城市更新（如老旧小区改造）、存量沉睡市场、二手房销售等领域。从家装市场的底层逻辑来看，家庭装修需求主要来源于新建房的首次装修、存量房的翻新改造，以及二手房交易后的二次装修。这三大板块构成了家装市场需求的主要驱动力，反映出不同房屋类型在不同阶段所产生的多样化装修需求。

根据奥维云网的测算，2024年中国家装市场规模预计为3.6万亿元，同比-16.8%。随着政策对市场的激活效果逐步显现，企业营销策略不断深化，以及消费信心的持续恢复，市场规模降幅有望进一步收窄。奥维云网预测，2025年家装市场销售额将同比-5.9%，规模约为3.3万亿元。从套数规模来看，2024年中国家装市场覆盖各类住宅总计1941万套，其中新房、存量房、二手房的占比保持4：4：2的结构，具体数据为，新房装修住宅723万套，存量房装修住宅778万套，二手房装修住宅440万套。

图表9：2023年中国城镇住宅结构

来源：奥维云网、国金证券研究所

图表10：2020-2025年家装市场销售额及同比增速

来源：奥维云网、国金证券研究所

图表11：2020-2025年家装市场结构

来源：奥维云网、国金证券研究所

随着一二线城市率先步入以旧房装修为主导的发展阶段，存量房所驱动的流量转化，正逐步成为左右未来家装市场走向的关键因素。根据奥维云网的测算，以2024年的市场情况来看，存量房中有大约1.5%会转化为二手房进入销售环节，值得注意的是，并非所有二手房交易后都会进行装修，在实际产生交易的二手房流量里，约75.4%的客户会进一步转化为家装客户；此外，存量房还有约2.1%的流量，无需经由二手房销售这一环节，便直接转化为家装客源。

综合前文对新房和二手房成交情况的分析，一方面，从长远的时间跨度来看，新房销售虽有波动，但其中枢仍会维持一定体量，这意味着存量房屋数量将持续增长。另一方面，二手房成交占比呈现显著的上升趋势，直接带动装修需求的上扬。根据奥维云网2024年的测算数据，旧房装修（存量房装修+二手房装修）在家装市场中的占比已达到63%，家装市场存量时代逐步到来，未来存量房在家装市场中的影响力还将持续扩大。

图表12：2024年家装市场流量转化关系

来源：奥维云网、国金证券研究所

（二）政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新

政策聚焦老旧小区和城中村改造，深度挖掘城市更新中的消费潜力。2025年3月8日，全国政协委员、三棵树涂料股份有限公司董事长兼总裁洪杰在两会期间提出建议：明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排；加快构建老旧房屋养老与维修体系，有助于发掘房屋维修改造市场的消费潜力；出台相关行政法规条例，明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排。据住房城乡建设部科技与产业化发展中心数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，建成年份超30年的占比接近20%，这些房屋已步入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，这一比例将攀升至近80%。随着时间推移，老旧房屋的安全隐患问题愈发受到社会各界关注。

2025年3月9日，十四届全国人大三次会议举行记者会，住房和城乡建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中，在民生项目方面，将着力抓三件事：一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅；二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模；三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿群众，其中2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成5.4万个的年度目标任务。

图表13：2020-2024年中国新开工改造城镇老旧小区数

来源：住建部、Wind、国金证券研究所

家装厨卫“焕新”提振零售端旧房装修和局改需求。2024年3月，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，方案提到通过政府支持、企业让利等多种方式，支持居民开展旧房装修、厨卫等局部改造，持续推进居家适老化改造，积极培育智能家居等新型消费；2024年7月，国家发展改革委、财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，文件提及各地区要重点支持旧房装修、厨卫等局部改造、居家适老化改造所用物品和材料购置；2025年1月，国家发展改革委、财政部印发《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，再度提及积极支持家装消费品换新，并加大对个人消费者在开展旧房装修、厨卫等局部改造、居家适老化改造过程中购置所用物品和材料的补贴力度。同月，商务部等6部门办公厅发布《关于做好2025年家装厨卫“焕新”工作的通知》，明确补贴内容，补贴品类以装修材料、卫生洁具、家具照明、智能家居、居家适老化改造产品等五大类为主。

相较于2024年，2025年家装厨卫“焕新”政策进一步优化升级，补贴范围显著拓宽，补贴品类大幅增加。今年，政策明确将家装建材产品纳入补贴范畴，并为各地开展家装厨卫“焕新”行动明确了资金来源。这一举措有效解决了2024年因资金渠道不明确，导致仅部分地区开展家装厨卫“焕新”补贴的问题。从已出台家装厨卫“焕新”实施细则的省份来看，各地充分结合自身产业特色、居民消费偏好以及实际实施条件，自主确定了各大类下的具体补贴品类。总体而言，各省市纳入补贴的家装建材品类较去年实现了大幅度扩充，众多家装建材产品参与到补贴活动中。其中，瓷砖、地板、门、窗、涂料、吊顶等品类在各省市的补贴清单中较为常见。我们认为，相关品类需求有望得到提振。

图表14：2025年已发布的各省市家装厨卫“焕新”实施细则（截至3.20）

来源：各省市人民政府、各省市商务厅、各省市住建厅、国金证券研究所

（三）消费建材翻新需求占比持续提升，中长期规模有望保持稳定

随着房地产行业进入下行周期，2021年以来国内消费建材各品类的需求普遍承压。根据国家统计局，2024年商品房开工面积、销售面积和竣工面积分别较2021年累计下降63%、46%和27%。就细分消费建材产品而言，我们以防水、涂料、瓷砖为例，根据中国建筑防水协会、中国涂料工业协会和中国建筑卫生陶瓷协会的统计，2024年全国防水材料产量、建筑涂料产量和陶瓷砖产量分别较2021年累计下降38%、24%和37%，其中建筑陶瓷行业由于长期产能过剩，2024年产量较2016年的历史峰值已累计下降50%。由于当前国内建材需求仍以新建为主，因此各品类需求受地产下行影响较大。以涂料为例，2023年立邦在中期战略规划中曾对中国建筑涂料结构做出判断，2024年国内建筑涂料新建需求占比约60%，预计到2030年左右翻新需求会达到近50%，届时将转变为翻新需求占主导。

海外成熟市场经验来看，翻新主导使得消费建材长期需求更稳定。2020年美国新宅开工数量为2005年（次贷危机前高点）的67%，但2020年建筑涂料产量是2005年的113%、已经超过历史峰值，2021年美国瓷砖消费量也恢复至2006年历史峰值的94%；以2015年为基准（根据OECD，基准值=100），2021年欧盟住宅许可证指数为131，仅为2004年历史峰值393的33%，但2021年欧盟人造板产量是2004年的117%、已经超过2007年的历史峰值，2021年欧盟瓷砖消费量也恢复至2007年历史峰值的84%。即使是进入存量阶段的市场，不可避免仍会受到经济周期的波动（例如次贷危机和近几年的高利率环境），但依靠稳定的重涂需求（根据宣伟，2021年美国建筑涂料翻新需求占到83%），能够平滑一部分周期波动，且随着存量房数量和房屋年龄的持续增长，重涂需求也能够稳定增长。不同消费建材品类在需求稳定性上存在差异，这种差异来自消费属性、功能属性、翻新频次等的不同，但总体来看都体现了较强的长期需求韧性。

图表15：2012-2024年全国防水材料产量及增速

来源：中国建筑防水协会、智研咨询、国金证券研究所

图表16：2002-2024年全国陶瓷砖产量及增速

来源：中国建筑卫生陶瓷协会、陶业要闻、国金证券研究所

图表17：2011-2024年全国建筑涂料产量及增速

来源：中国涂料工业协会、《2023年建筑涂料市场回顾及2024年发展展望》、涂界、国金证券研究所

注：2021年统计口径发生调整

图表18：立邦对中国建筑涂料结构的判断

来源：立邦中期战略、国金证券研究所

图表19：2000-2023年美国建筑涂料产量

来源：宣伟官网、国金证券研究所

图表20：2021年美国建筑涂料下游结构

来源：宣伟官网、国金证券研究所

图表21：2006-2024年美国建筑涂料、美国瓷砖、欧盟人造板、欧盟瓷砖产销量对比

来源：宣伟官网、FAO、Ceramic World Review、国金证券研究所

注：2005-2007年欧盟瓷砖消费量数据为我们根据主要样本国增速的倒推值

风险提示

地产销售不及预期。若商品房销售复苏持续疲软、二手房市场后续交易动能衰减，则家装总量还会阶段性承压，销售数据作为地产链前瞻指标，其持续低迷会引发连锁反应。

政策落地不及预期。当前市场对房地产支持政策、城市更新改造政策和家装厨卫焕新政策等有一定的预期，但存在政策力度、节奏与执行效果的不确定性。若政策落地不及预期，需求总量可能面临进一步下滑风险。

消费建材需求结构调整不及预期。存量房翻新需求是行业未来共识，但其结构变化受多重因素制约，比如服务标准化程度、消费者翻新意愿、房龄结构变化、所处经济周期等，都可能延缓从新建向存量转换的进程。

阅读全文

《向二手房市场要空间》

报告信息

证券研究报告：《向二手房市场要空间》

报告日期：2025年03月30日

作者：

李阳 SAC执业编号：S1130524120003

陈伟豪 SAC执业编号：S1130524120006