观点直击   绿城管理：代建行业将迎来新一轮增长机遇

观点网 凭借先发优势，绿城管理依然占据行业龙头位置。

3月28日晚间，绿城管理发布2024年全年业绩。从年报数据显示，该公司市场占有率连续九年稳居20%以上。

不过，当下代建入局者越来越多，行业规模增速放缓，即便是代建行业的“第一股”，绿城管理同样面临不小的压力。

数据显示，期内，该公司实现收入34.41亿元，同比增长4.2%；毛利为17.06亿元，基本持平。

综合毛利率达到49.6%，较上年同期下降2.6个百分点；归属于公司股东的净利润为人民币8.01亿元，较2023年下降17.7%，归母净利润率23.3%，同比下降6.2个百分点。

在3月31日召开的业绩会上，绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰表示：“（业绩走势）基本还是正常的，其中我们也看到了一些好转的迹象。”

对于市场未来的走势，董事会联席主席郭佳峰认为：“代建市场信心正在恢复，委托方拿地和开发意愿增强，代建行业可能会迎来新一轮的增长机遇。随着房地产市场的回暖，我们对代建行业的未来也充满信心。”

拓展机遇

商业代建仍旧是绿城管理最大的收入及利润来源。

年内，该公司实现商业代建收入27.53亿元，较2023年同期上涨17.3%，占整体收入的80%。

业绩会上，王俊峰提到，通过持续推进属地的深耕战略，积极探索新业务类型与合作模式，商业代建的业务规模及收入实现了稳步增长。

其次，绿城管理期内实现政府代建收入达6.26亿元，同比减少两成，占整体收入的18.2%，主要是2024年度受政策影响，政府代建需求结构性萎缩导致。

其他服务收入占比为1.8%，共计0.63亿元，这部分收入主要由于公司上市前因未取得房地产开发一级资质而由绿城房地产集团有限公司投标且由绿城管理集团管理的项目逐步进入尾盘。

整体而言，绿城管理的业务结构有所优化，不过在新签项目方面仍存隐忧。

据了解，2024年全年，绿城管理新拓项目的合约总建筑面积3650万平方米，较2023年同期增长约3.4%，期内新拓项目代建费预估人民币93.2亿元，较上年同期下降约10.1%。

不过，王俊峰对此仍持积极态度，他表示：“去年代建行业整体新签合同面积同比下降5%，在此情况下，我们依然保持了正增长。”

与此同时，他认为，新拓项目的质量和结构有所提升。

表现在数据上，便是新拓项目单价的提升。数据显示，2024年上半年，绿城管理新拓项目价格为240元/平方米，年末这一数值提升至255元/平方米。

针对未来代建市场的走势，郭佳峰认为，代建行业可能会迎来新一轮的增长机遇。

一方面，今年政府工作报告提出，要加大实施城中村改造，拓宽保障房住宅再贷款、纾困白名单增效扩围、推动好房子建设等，这里面蕴藏着很多可挖掘的代建机会。

另一方面，代建市场信心正在恢复，委托方拿地和开发意愿增强。

“随着房地产市场的回暖，代建行业将迎来新一轮机遇，我们对代建行业的未来也充满信心。”郭佳峰表示。

除此之外，在传统轻资产代建之外，绿城管理也将通过小股代建来进行业务拓展。

王俊峰透露，在当下的市场环境，部分委托方对于项目代建有一定的出资需求，绿城管理未来也将涉足这一方面。

“我们是轻资产公司，当然会以轻资产运营为主，但是也不排除在一些非常优质的项目上适当出资，这样一来，项目的可操作性会更强。”

不过他也强调，绿城管理不会往重资产方向发展，因为公司在小股代建的投入非常小。

截至2024年12月31日，绿城管理代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市；合约项目总建筑面积1.256亿平方米，较上年同期增长5.0%。在建面积5396万平方米，较上年同期增长2.9%。

期末，合约项目预估总可售货值达7201亿元，规模占整体可售货值的77.3%，与上年同期基本持平。此外，一二线城市建筑面积5530万平方米，占总建筑面积的44.0%，较上年同期提升7.6%。

利润解析

当下越来越多市场主体布局轻资产代建行业，虽头部企业在市场上依旧占据主导地位，但市场份额也被新兴企业有所侵蚀，市场集中度有所下滑。

与此同时，在激烈竞争之下，市场对代建服务的要求也越来越高，行业利润空间被不断挤压。

从绿城管理的情况来看，2024年实现收入34.41亿元，同比增长4.2%；毛利为17.06亿元，同比下降1.0%。

具体到各个板块，商业代建毛利率为51.2%，比2023年52.3%下降1.1个百分点；政府代建毛利率为40.1%，比2023年45.2%下降5.1个百分点。

报告期内，绿城管理净利润为人民币7.91亿元，较2023年同期下降19.4%；归属于公司股东的净利润为人民币8.01亿元，同比减少17.7%；归母净利润率23.3%，同比下降6.2个百分点。

对于利润的下滑，执行董事兼行政总裁王俊峰表示：“2024年的归母净利润和利润率，确实出现了一定的降幅，但还是维持在一个比较正常的水平。”

副总裁程敏则认为，目前整个代建市场的竞争非常激烈，这也导致代建行业费率出现一定的降幅，从而影响了公司的利润。

不过他表示，在商业代建方面，绿城管理费率仍旧保持稳定，虽然同比有所下降，但还是远高于行业中位数水平。

“我们全年的费率当中，下半年要比上半年高，这也是向好的趋势。”

对后续代建费率的提高，绿城管理还提出了几点举措：其一，加大拓展覆盖面，强化项目筛选，做到优中选优；其二，采取灵活的商务模式，优化报价策略；其三，通过提升项目的经营效益，切实为客户解决难题，从而提升竞争优势。

“对于未来的费率水平，我们判断短期内仍然有进一步下降的可能，但是个别企业的低价竞争策略是不可持续的。”

他强调，超低的费率不但会影响代建企业本身的经营，更会影响到后续对委托方服务的兑现，“随着行业的优胜劣汰，收费会趋于规范化，未来代建费率会逐步回归到市场的合理水平。”

除利润水平下降，报告期内，该公司经营活动现金净流量为2.92亿元，本期净现比为0.36，而2023年同期为0.98，2020年、2021年及2022年这一数值分别达到2.06、1.0、0.97。

净现比是指企业经营活动所产生的现金净流量与按权责确认的本期净利润的比较情况，反映的是企业盈利质量。

换而言之，绿城管理本期净利润当中存在尚未实现的现金收入，表明企业会计利润的质量较差，或存在大量的应收项目。这些净利润若未实现真正的收入，也就没有形成企业的实际积累，从而难以满足企业的未来发展需求。

观点新媒体查阅发现，于2024年12月31日，绿城管理的贸易及其他应收款项、按金及预付款达到12.08亿元，2023年同期共计6.51亿元，同比增长了5.57亿元。

该公司表示，增加的主要原因受房地产行业整体市场趋势影响，部分地区销售去化出现滞后，进而影响到代建费收款。

上述应收款项当中，本期信贷亏损拨备共计0.89亿元，按此计算，计提率达到7.37%。贸易应收款周转率由2023年的15.1次下降至2024年的9.7次。

值得注意的是，年内该公司应收关联方欠款共计4.94亿元。

除此之外，2024年度，绿城管理的合同资产共计14.62亿元，较上年同期9.55亿元增加53.09%，信贷亏损拨备共计1.17亿元，计提亏损比率为8%。

对此王俊峰也提到：“2024年下半年，我们采取了更为稳健的财务策划，强化收款的同时，也严格控制合同资产和应收款的增长。”

据了解，2024年上半年，绿城管理合同资产共计13.27亿元，信贷亏损拨备0.89亿元。对比来看，去年下半年以来，该公司合同资产增长幅度仅为10.17%，整体优于上半年走势。

“2024年上半年，公司收款情况以及经营性净现金流的表现不是特别理想，所以在年中迅速启动了强力的改革，通过优化组织架构、调整薪酬绩效、强化考核激励、强化收款管理等，在下半年迅速扭转了局面。”

王俊峰则强调，对于未来，公司还是非常充满信心的，“一旦市场回暖，我们的优势就会得到更好的发挥。相对其他企业，我们的反弹就会更快。”

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