“地王热”来到深圳，宝中宝地能不能破新高？

比较一下宝中今天刚刚挂牌的这块宝地。

技术指标来看，第一感觉，地块气质上非常像深圳湾的东角头地王，而技术指标上则非常像去年底的后海地王。

地块地段位置在甲岸路和金科路交汇处，欢乐港湾西岸旁，与JW万豪酒店相邻，距离海岸线仅约300米，地图实测距离5号线宝华站大约900米，是宝中近年来最临近海岸线的涉宅用地。官方此前已有推介，推广语极其夸张：“此宗地是宝中近五年首次释放的黄金商住靓地，是城市核心最后一块拼图，同时也是宝中最大体量的集中连片净地，建设规划“文旅商业地标+高端酒店+海景天际住宅”三大业态，打造成“文旅商住综合体天花板”。

地块占地4.75万平米，建面27.1万平米，容积率5.7，没有超过纯住宅6.0的上限，并且商业部分没有增加任何容积率，这不多见（可能是因为限高的缘故）。起拍价86.27亿，起拍楼面价3.1834万/平米。项目要求限高150米，沿海澜路首排建筑高度不宜超过40米，沿滨江大道首排建筑高度不宜超过100米。

重点部分是，这块地的商业比重大。商业总体10.25万平米，酒店35000平米，住宅只有13.23万平米。其中细致规定了：商业面积中的8万平米限整体转让，其余22500平米允许转换为酒店或商务公寓，若转换为酒店，需与酒店（35000平方米）一并整体转让；不转换的，与80000平方米商业一并限整体转让。总之就是，只能整体转让，不能打散卖。

这么计算，该地块的住宅占比只有48.8%，不到50%，而商业和酒店占比50.74%。

这是今年出让的第二块宅地，也是深圳疫情结束以来第三块有可能冲过百亿的地块，并可能是2025年深圳的总价地王，在最近京沪广深杭蓉一线城市地王频出的背景下，市场对此饱含期待，希望地王热能够传导到深圳，也来一个破新高——总价冲破去年底后海地王的185.12亿地王，或者单价冲破7.04万/平米。

我说一下我上述的两个感受。

第一，这块地在气质上与深圳湾的东角头地王极其相似——如果商业比重压缩的话，几乎是一模一样。同是在深圳的最核心的黄金地段位置，拥有超前与顶格的规划，并且经过10余年开发都已基本成型，都拥有稀缺自然资源（无敌海景）与稀缺人文景观资源（大型文旅公园），找不到大的槽点，这样的配套价值恰是做顶级豪宅的必备。

深圳愿意拿出来这样的地块，背后逻辑如深湾玖序、后海地王如出一辙，愿意拿出压箱底的宝藏地块出来——这块地也是调规而来，从先前的商业用地调整为二类居住+商业地块。也和京沪广杭蓉今年屡爆地王的背后原因一致，都是政府拿出黄金地段的项目出来招徕开发商。

这样的地块，在整个城市的房地产发展历史上，都太少太少了。故此，项目到4月底正式出让时会被开发商热烈拼抢，将是毫无疑问的，地块破百亿将是一个基本判断，只是破多少的问题——100亿总价虽高，但彼时楼面地价也仅是3.69万/平米，就是全算到住宅身上单价也不过7.56万/平米，照样能算过账。在先前的推介会上，已经有诸多央企国企开发商表达了热烈的兴趣，相信宝安王鸿荣源也一定不会袖手旁观。

第二，这块地在技术指标上与后海地王极其相似，后者会成为前者的出价基础。这是我认为两者完全可以放在一起比较的直接原因，反而在气质上，宝中地王和后海纯城市景观地王不太相似，更近于东角头。《》《》。

技术指标上两者类似度极高，比如在各类行政管制全部解除，全部都一样。但其它技术指标各有优劣，这是重点，这一点可能会影响到开发商的测算，我认为开发商对宝中地王的出价，将会高度参考后海地王：

1）取消了所有的限制。

这一点我还是写出来，因为这是各地一线城市在今年以来频出地王的非常重要的特征。而这一做法，可以说是从深圳开始的。各地政府全部在宝藏地块上取消了之前的所有规管措施，包括不限于限价、90·70、保障房配建等等，并且对于竞买者也全部取消了限制性要求，要知道在之前数年的地块出让里，政府经常使用这种手段把地块卖给自己想卖的人手里。在这次的宝中地块，和去年的后海地王，竞买者的要求都没有了，重新回到了“价高者得”的传统规则里，这是为何近来所有宝藏地块都出现了开发商拼抢、而不再有“底价成交”的原因所在。

2）体量相若，宝中占优。

两者体量相若，后海地王占地3.86万平米，建面26.3万平米，容积率8.0。限高250米，须设计地标不低于200米。

宝中地王占地略大，但容积率只5.7，所以总建面相若，容积率上更有优势，相应结果居住密度会更低一些。后海地王的容积率太高了，参考上海、杭州的地块质量，深圳其实可以把容积率适当打下来，搞太多超高层不是城市之福。

高度上宝中地王也占优，最高是150米（大约50层，按照新规可能50层都不到），比后海地王低，且是梯级设计要求，遮挡性基本可以排除。

3）宝中业态配置苛刻。

两者高度相似的部分主要在于业态配置——均规划了相当体量的商业业态，尤其是在后海地王上面“莫名其妙解禁”的商务公寓又出现在了宝中地块。

后海地块商业1万平米，商务公寓7万平米，其中4万可分割转让，3万平米限整体转让。并鼓励用途合理转换，3万平米的商务公寓可全部转为等面积的酒店。而宝中地块，商业及酒店部分共10.25万平米，并且全部要求整体转让。

算比重，后海地块住宅占比67.3%，商业及商务占比30.4%，而限整体转让之商务公寓占比只有26.6%。相比之下，宝中地块住宅占比只有48.8%，而全部要求整体转让的商业和酒店占比50.74%。

众所周知，这样的地块基本上只有住宅是市场青睐的，高端商业、高星级酒店都是重运营资产，想做到赚大钱很不容易，不亏就不错了，而深圳的商务公寓市场也基本废了。

所以，这是我认为这块地的苛刻之处，这一点要比后海地块逊色太多，这将是开发商算价的重点。而宝安区政府为何要这样规划，我个人也实在费解。这块地现状左边一个壹方城超大型的购物中心，右边一个欢乐港湾已经是文旅式商业目的地，为什么还要规划如此庞大的商业面积，而且还要重复定位再做一个文旅？是认为之前的万豪酒店+欢乐港湾不成功？

总结来说，以后海地王作为比较基础，宝中地块的优点在于：

拥有无敌海景，以及一流的城市配套资源；容积率更低，居住舒适度更好；当前市场氛围转暖，开发商抢地热情高涨。

而劣势在于：

地块非住宅配比太高，住宅占比低，对地价天花板有制约；商业重资产运营，做文旅商业地标不容易赚钱；靠近沿江高速，会有噪音。

第三，最后来算价格。

去年底后海地王，起拍价高达126.5亿元，起拍楼面价4.81万元/平米。经295轮竞价，由华润+中海联合体以185.12亿元竞得，溢价58.6亿元，溢价率46.31%，楼面地价70387.83元/平方米。

宝中地王的起拍价低——只有3.18万/平米。目前周边二手房可以壹方中心作为参考最合适，大约均价在13万/平米以上。考虑到未来这块地放松了所有管制，开发商通过更强的产品设计，实现15W+/平米左右的价格，是有机会的。当然，对开发商来说，他们做地价测算肯定不会把价格打满，而是会保守测算。

以上述综合分析来看，考虑到起拍单价低以及近来的市场氛围，这块地的溢价率很大概率会超过后海地王，但是我的理解上限总地价大约在150亿，超过我真的只能惊呼了，彼时折算单价大约5.54万/平米。但是考虑到那么大体量的商业，开发商想在13万平米的即售住宅上收回回报，感觉这笔账不好算。

因此，拼抢是肯定的，因为没有对竞买者设限。同时，过百亿是肯定的，但不可能达到后海地王的总价也是肯定的，也许就在140亿左右吧。没那个水平算得细，问天打卦了。

你们觉得呢？