世茂服务新曲线“养成记”:非住业态猛增45%,月均新增年饱和收入达1.69亿

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

在房地产去库存的新周期下，物管公司的增长路径正在发生转变，以往依靠新增项目驱动的增长模式面临挑战，如何寻到新的增长点成为破局关键。

不少大型物管企业将目光投向存量市场以及非住宅市场，开展深度拓展，世茂服务（00873.HK）便是其中之一，翻看其2024年财报，非住业态的拓展尤为亮眼。

去年，这家企业总营收79亿元，其中非关联方收入65.9亿元。收入虽微降3.7%，但核心归母净利润却增长至4.9亿元。

世茂服务有四大板块业务，分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务。其中，物业管理服务是基本盘，去年收入增长5.1%至55.6亿，毛利额占比同比提升6.9%至71.6%，利润额及占比均再创新高，

“这主要得益于市场化拓展与非住业务双重驱动，收缩边缘的战略，将资源集中在高毛利，高增长的基础物业与社区增值服务领域。”世茂服务总裁邵亮在业绩会上解释称。

财报显示，世茂服务来自第三方的收入为39.11亿元，同比增加11%，背后的驱动因素便是非住业态，去年非住宅物业服务收入23.42亿元，同比大增45.1%。

这也促使其收入结构进一步优化，基础物业收入占比提升6%至70.5%，非业主增值服务占比下降至2.2%，进一步摆脱对地产关联业务的依赖；而社区增值中的非周期性业务毛利占比达到86.1%，一些抗周期业务的成长形成新的增长值。

对于这份业绩与成果，世茂服务将其总结为“重塑新芽、向上生长”。

发力非住业态，培育第二增长曲线

如果观察其去年动作，对于世茂服务的这种转变会有更透彻的理解，全年锚定市场拓展这一关键目标，精准划定重点城市，集中优势人力与资源，深入挖掘区域潜力。

更重要的是，世茂服务将非住宅业务板块与住宅业务进行了拆分，并组建专业的非住宅业务团队，建立独立的市场拓展、运营管理和客户服务体系，重点培养了非住宅业务的独立运营能力。

在这种战略调整之下，去年非住宅项目业态拓展迅猛，竞得天津国家会展中心、贵州移动等单体超大项目；无锡惠山软件园、科莱恩一体化园区；山东港口集团、中山舰景区、江西大型三甲医院、长沙市妇幼保健院、白沙影视基地、九峰寺老庙等多种业态项目。

非住业务收入占比相应增长11.6%，物业合同额占比提升4.8%，成为世茂服务的第二增长曲线。尤其是园区、办公楼业态，布局得到了进一步优化，物业合同占比增长2.9%，提升至12.4%。

此外，世茂服务在住宅领域的拓展也毫不逊色，去年获得武汉田园四季花城项目，超大盘新建住宅五指山怡景山城等项目。

整个市拓团队的亮眼表现，促使世茂会服务去年新增年饱和收入14.8亿元，同比增长28.2%，月均新增年饱和收入从上一年的0.6亿跃升至1.69亿，这相当于每天收获约400万的年化合同。

更重要的是，单方物业费也得到了明显提升，增长23.8%至2.86元每平方米每月，印证了其品质溢价策略的成功。

设立投拓委员会，筛选高质量项目

物业费得到提升的背后，不仅是外拓项目数量增加的因素，更是因世茂服务对外拓项目品质的把控，以及在外拓区域的深耕布局。

2024年，这家物管公司成立投拓委员会，搭建起多部门联合评审机制，升级投拓项目风控机制，在筛选阶段对项目基础条件进行全方位、深层次的评估，优中选优，全年筛选掉近1.6亿非优质及风险项目。

“去年关停和暂缓了一批经营表现相对不佳的项目，如经营垫资较大的环卫金沙田一系列子公司；并主动撤出了一些经营底子比较薄，经营现金流遇到亏损的项目。” 邵亮透露道。

聚焦优质项目的同时，世茂服务也在继续深耕一线、新一二线城市，并在外拓层面推行城市地图策略，不仅在高能级城市占比达到了70.2%，所属城市也提高了20%城市密度，精准聚焦高利润业态，中标一系列获优质项目，如国家级地标项目天津国家会展中心、国家级大客户贵州移动等。

世茂服务的目标很明确，精准划定重点城市，集中优势人力与资源，聚焦优势区域精耕细作，深入挖掘区域潜力，力求在每一个深耕区域内都打造出创优项目，提升品牌影响力与市场占有率。

结果也显而易见，从其目前业态来看，住宅、医院、办公楼等优质业态占比达68.5%；从客户规模上，优质大客户占比为63.5%，年饱和收入超过500万的项目近100个，这也为其未来发展注入了新动力。

“这一调整，也标志着世茂服务从规模扩张向质量优先的战略型转型。”邵亮强调道，2025年也会着重于健康赛道和潜力业务的发展，通过业务加管理整体的模式，共同促进经营和利润端的双向提升。“我们希望2025年也是重塑向上的一年。”