【般阳法苑·法边余墨】出租人要求按原状返还房屋，可否按现状返还？

案情简介

2008年8月，申请执行人彭某从某开发公司处购买营业房一套，后与被执行人某经营管理公司签订授权委托经营合同一份，委托某经营管理公司经营出租。2021年12月，彭某提起诉讼，2022年3月，淄川法院作出民事判决，该生效法律文书判决第二项确定某经营管理公司将营业房返还给彭某，并恢复大门能够正常通行，窗户正常采光。彭某于2023年8月向法院申请强制执行，请求将营业房向其返还，并恢复大门能够正常通行，窗户正常采光；恢复营业房东、西两面的隔断墙与楼梯。

法院审理

执行过程中，执行法院查明，2022年10月，被执行人某经营管理公司与申请执行人彭某已结算完毕租金，且申请执行人彭某于2022年11月已收到被执行人某经营管理公司邮寄的收房通知，据此，执行法院认定某经营管理公司将涉案营业房于2022年11月已按现状返还给彭某。另查，审理卷宗勘验现场材料记载涉案营业房有门、窗，且根据日常生活经验，交易营业房也应有门窗，但执行过程中，执行法院重新勘验现场，未见门窗。执行法院认为，被执行人某经营管理公司作为承租人对于涉案营业房门窗损坏存在过错，有义务恢复原状，为申请人彭某安装门窗，因此，向某经营管理公司送达了通知书，限其期限内为营业房安装完毕门窗（安装前，门窗所用材料、价格需提交执行法院核准）；被执行人如逾期不履行，执行法院将委托申请执行人彭某代为完成安装行为，相关费用由被执行人负担。

2023年8月，被执行人某经营管理公司已为涉案营业房安装门、窗，至此，大门能够正常通行，窗户能够正常采光。执行法院认为，如因某经营管理公司存在过错行为导致申请执行人产生经营损失，申请执行人应另行起诉主张权利。关于申请执行人要求恢复营业房东、西两面的隔断墙与楼梯的执行请求，执行法院认为，法院不能确定营业房东、西两面的隔断墙与楼梯是申请执行人购房时房屋的组成部分，而非其装修附属物，不能确定其购房时已经搭建，且执行依据判决主文亦未涉及该项内容，本案无权处理，申请执行人应另行起诉主张权利。

2023年8月17日，执行法院执行完毕结案，双方当事人均无异议。

法官说法

房屋返还案件的执行实践中，往往承租人已主动返还房屋，但出租人以房屋非原状拒绝收房，产生返还僵局。本案中，执行法官对房屋原状无争议的部分，责令承租人恢复原状，对房屋原状有争议的部分，搁置争议，保留出租人对承租人的修复请求权与赔偿损失请求权前提下，按现状返还，破解了房屋返还僵局。

法官提醒，承租人即使存在违约行为，出租人同样有防止损失扩大的义务，出租人有过错的，需自行承担损失扩大部分。出租人为了赚取房屋租金而恶意拒收房屋的行为应受到法律的负面评价。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十三条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

案例撰写人

淄川区人民法院

邹庆国 孙子超