探访深圳11座新商场，亮点和槽点都不少！（下篇）

逛街好季，来一场深圳新商场打卡之旅吧。（宝安华强广场、高新安荟邻、深圳新世界时代汇、悦阾SPACE购物中心、莹展荟、深圳大运天地）

接上篇，下篇为探访宝安华强广场、高新安荟邻、深圳新世界时代汇、悦阾SPACE购物中心、莹展荟、深圳大运天地6座商业体和商业观察。

注：

1.下文出现项目不分先后，以记者探访顺序为时间线（交通工具：地铁）；

2.商圈、竞品、人口等数据来源：来客地图，相关数据均经过信息脱敏处理。

宝安华强广场

开业时间：2024年9月26日
位置交通：宝安区福海街道塘尾社区凤塘大道与宝安大道交汇处，地铁11号线塘尾站B口

稳重的熊大、憨萌的熊二和“环保卫士”光头强早已在诸多小朋友的心中留下深刻印象。作为全国首座“熊出没”主题购物中心，宝安华强广场的门口就设置了大型熊大雕塑，和屋顶的熊二、场内的光头强一起笑迎来往顾客，这也无声传达出这座购物中心的内涵，那就是对有娃家庭型客群的侧重。

项目商业结构为B2-L7，以B1-L6层为主。B1层是鹏泰超市；L1层为喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、MANNER、星巴克、库迪、肯德基、乐凯撒、华为、小米之家、OPPO、VIVO、荣耀、老凤祥、六福珠宝、周六福、中国黄金、屈臣氏、LOHO、久目银镜、Urban Originals、GXG等餐饮、珠宝精品、及零售店；L2层为男女服饰和折扣零售店，包括回力、森马、鸿星尔克、李宁、NIKE、ADIDAS、七匹狼、以纯、乐沙儿、好特卖、名创优品等；L3层以儿童游乐、培训、零售等儿童业态为主，个人护理、服务类为辅；L4-L5是餐饮、休闲娱乐、服务业态；L6层为休闲娱乐、餐饮、中影南方影城。

总体看来，不论是引进的200+全业态品牌，还是打造的欢快宜人的空间场景，10万方的宝安华强广场都不失为陪伴片区居民日常生活的“第三空间”。

来客地图&DeepSeek：数据显示，项目周边3KM覆盖常驻人口约135.8万，包括居住人口85.7万和工作人口50.1万。

客群方面，项目客群以周边3-5KM（如塘尾、福永、沙井）居住和办公人群为主，主要来自深航幸福花园、塘尾十三区、凤城花园一期等周边大型住宅和商务办公、商业集中区；其次为来自于东海楼、怀德翠海工业园、中粮凤凰里等工业区、科技园或商业综合体等商务客群和周边居民。

竞品方面，项目3KM内分布有万丰海岸城、同泰时代广场、新领汇购物广场、天虹商场(沙井店)等；五KM内还有深圳新沙天虹购物中心、沙井京基百纳广场、宝安益田假日天地、百佳华·佳漾汇等多个购物中心。

高新安荟邻

开业时间：2024年11月29日
位置交通：南山区白石路粤海街道科技园高新花园，地铁9号线高新南站D口直达

高新安荟邻为深圳人才安居集团旗下首个集中式商业体，体量2.5万方。项目体量不大，B2为停车场，商业分布在B1-L2三层空间内，且为简单的“一”字动线，并布置有休息区和绿植。

项目内规划有为周边码农“量身定制”的超市、餐饮、眼镜、3C数码等刚需类及健身房。B1引进百盛佳超市、麦当劳、老碗会、家乡雪、克茗冰室、张拉拉、小杨生煎等，并配备了一个下沉式广场和萌宠活动空间；L1入驻小米、京东数码、景腾眼镜、MANNER、Vegi、瑞幸、八合里、阿莲家等品牌；L2则是探鱼和乐刻健身。

来客地图&DeepSeek：数据显示，项目周边3KM覆盖常驻人口约115.7万，包括居住人口49.2万和工作人口66.8万。覆盖504个住宅，394座写字楼和118个产业园区。

作为安居高新花园商业配套，该项目自身拥有超4000套住宅基本盘，且周边商办、居住氛围成熟。地图大数据显示，项目1KM面临着中润城c.city和荟食广场的竞争；3KM范围内在营商业项目高达32个，包括深圳万象天地、南山京基百纳广场、深圳湾睿印RAIL IN、岁宝百货（万象店）、南山海岸城、深圳湾万象城、南山益田假日广场、后海汇、Kaledo嘉乐道等。不过，高新安荟邻定位友好邻里生活中心，辐射半径较小，规划业态也与周边的百货、购物中心和非标商业形成明显的差异，以刚需品类和便捷体验为主。

梅林新世界时代汇

开业时间：2024年12月15日
位置交通：福田区梅华路98-1号，梅华路与梅村路交汇处，地铁9号线梅村站

该项目由深圳新世界集团旗下项目，2005年开业的新世界百货焕新而来，体量约1万平米，为地上三层的矩型盒子式空间，一层主入口外侧设置了直达三层的跨层手扶电梯，大大增强逛街体验。规划引进了茶饮轻餐、个人护理、服饰及正餐、简餐商户，包括星巴克、奈雪的茶、霸王茶姬、赵记传承、薛记炒货、名创优品、丽芝士、华为手机、周六福、好特卖、屈臣氏、自然堂、珀莱雅、播元素、VIEAING、SIEGO西蔻、酒拾烤肉、蛙来哒、鸭小七、老刘家椰子鸡等数十家商户。

来客地图&DeepSeek：项目所处的梅林片区居住及商业氛围成熟，数据显示，项目周边3KM覆盖常驻人口约83万，包括居住人口47万和工作人口36万。涵盖492个住宅，228座写字楼、49个景点及278个酒店，还包括广州中医药大学深圳医院等七家医院。

项目周边1KM内有卓悦汇等大型商业；3KM范围内在营商业还包括佐阾虹湾购物中心、深业上城、岁宝百货(景田店)、彩德城等约10家竞品商业。据铱星云商观察，项目因升级重开不久，设施空间的改善成为一大亮点，不过，仍需持续更新有吸引力的品牌内容来获得周边客群青睐。

悦阾SPACE购物中心

开业时间：2024年10月1日
位置交通：坪山区马峦街道坪环社区，比亚迪路与坪山大道交汇处，地铁14号线锦龙站、16号线坪环站

项目体量约6万平米，商业结构为地上四层，地下一层为停车场。业态方面，规划有亲子游乐、餐饮、时尚服饰、精品零售、生活方式、影城及服务配套等，一站式满足周边大众消费需求。

具体来看，项目布局紧凑，品牌选择丰富。L1引入星巴克、肯德基、奈雪的茶、喜茶、霸王茶姬、瑞幸咖啡、赵记传承、象山酥院、华为、小米、荣耀、博土眼镜、NIKE KICKS LOUNGE、回力1927、Adidas FCC、名创优品、潮品挚尚、BSIJA、以纯、百合莉莉、沐纯等轻餐茶饮、3C数码、时尚零售等；此外，L1外广场还布设了悦阾梦幻欢乐岛、蓝精灵儿童乐园、7-Eleven、大汗炭烤羊腿、慕小仙；

L2层入驻有炉饱饱、喜大嫂、卤山川、老碗会、优剪、颐扬、发到家新零售超市、TTL、好特卖、POLOWALK、WORDSEN奧菜、迷思妮、普莱斯、开皇马来西亚树熟榴莲自助餐厅等餐饮、生活方式品牌和超市；

L3为亲子成长乐园主题楼层，引入蓝精灵畅享王国、玩乐猩球、未来时空、左印国际美术教育、攀猩岩馆、玩刻、中影寰星国际影城、锐兴健身、洗脸猫、B.DUCK、小天才&步步高等游乐、教培、零售等儿童业态、影城和生活方式品牌；

L4层则主要是绿茶、蛙来哒、探鱼、萨莉亚、许府牛、御焰木炭烤肉、西廷海鲜自助烤肉等正餐品牌。

来客地图&DeepSeek：地图数据显示，项目周边3KM覆盖常驻人口约51万，包括居住人口31万和工作人口20万。

客群方面，覆盖深圳坪山区及周边区域3公里，客群集中在坪山中心区（如坪山广场、大万文化广场）、比亚迪工业区、龙田街道及周边住宅区。区域客流量占比超60%，由住宅区居民、工业园区员工和学校人群构成，住宅区主导，来自如心海城、东城上輋、泰富华·天峦湖、京基御景印像等大型住区；其次是来自如比亚迪工业区、新宙邦科技等企业园区，显示出较强的社区商业消费特征。

竞品方面，项目3公里内分布商场不多，仅有坪山益田假日世界、天虹商场(坪山店)和龙坪天虹商场三家。

莹展荟

开业时间：2024年5月1日
位置交通：坪山区坑梓街道人民西路与梓兴路交汇处西南61米，地铁14号线坑梓站B口

4万方的莹展荟整体结构为B1-6F，其中，B1为停车场，5-6F是亚朵酒店，四层商业中规划了轻餐茶饮、手机数码、珠宝饰品、个人护理、家居用品、儿童业态、正餐和生活服务业态。引入包括星巴克、喜点·茶楼、荟和超市、火火兔启蒙玩学馆、藤野造型、德庄火锅、火之山烤肉、港悦轩港式冰室、西北老厨、壹锅鲜干锅冒菜等品牌和男女服饰。

据观察，处于城市新区的莹展荟由原大润家百货升级改造而来，仍保留着百货商业的底色，引入了较多的零售品牌，且一层多是黄金珠宝及个人护理品牌。不过，入口处也引入华为、瑞幸等新锐品牌，且在四楼设置多家正餐商户，这些体验型门店的引入，使得项目与周围街边店、美食广场拉开差距，提升了空间吸引力和消费者体验。

右下图为莹展荟对面的金田影食广场

来客地图&DeepSeek：数据显示，项目周边3KM覆盖常驻人口约44万，包括居住人口28万和工作人口16万。涵盖111个住宅，186个产业或工业园区、32个写字楼。集中于坪山区的坑梓、龙田街道及龙岗区边缘（如富仕锦园周边）。

客群主要来源于周边企业园区职工和住宅小区居民，预计两者客群占比约70%。此外，客群还来自周边教育机构和商办写字楼。

除金田影食广场外，项目周边3KM范围内在营商业还包括嘉邻中心、凤凰安荟邻等数家商业。据铱星云商观察，项目周边街边店、个体摊贩较多，商业规划或者说消费氛围有待完善和提高。这或者正是本项目改造升级的主要原因。

深圳大运天地

开业时间：2024年7月28日
位置交通：龙岗区龙岗中心城，龙翔大道与爱南路交口，地铁16号线大运中心C/D口

本次探盘的终点为大运天地，项目与地铁口接驳处用巨幅蓝天白云地贴迎接到来的顾客。作为深圳少有的环湖开放式商业街区和贴近深圳大运中心场馆的特殊地理优势，再上华润万象生活的创新操盘，大运天地在建筑设计、业态规划和日常运营诸多方面都在打破大众对传统商业的刻板印象，打造了一个好逛好玩又内涵丰富的空间载体，跨区连廊、内街装置、落日剧场、湖中的黑天鹅家庭、沿湖休憩设施和层次品类丰富的门店等都使人流连忘返。

项目体量约6.5万方，分南区、中区和北区三部分，商业在南区、中区和北区的一部分相对集中分布，各区通过地面和跨层连廊相接。整体规划引进了餐饮、生活方式、服饰、休闲娱乐及儿童业态。

来客地图&DeepSeek：数据显示，项目周边3KM覆盖常驻人口约63.5万，包括居住人口41.3万和工作人口22.2万。客流方面，在12月至2月期间，平均日客流达2.49万，其中12月的7日、21日和29日客流均超4万，1月1日和2月22日的客流超6万，最高的2月22日客流达7.41万+，呈现较明显的周末和节假日效应。此外，据了解，2月22日为在大运中心举办的乒乓球亚洲杯开赛日。因此，项目在节假日效应的基础上还拥有体育赛事或大型活动效应，地图显示，3月8日单依纯演唱会，大运天地客流也达到5.64万。

因此，大运天地除了吸引周边如龙城街道、香港中文大学、京基御景中央、吉祥里豪庭、保利上城等居民、学生、商务客群外，还能吸引北上港澳客、远道而来的年轻人和旅游客群。

项目周边三公里内，分布有龙岗星河COCO Park、颐安智富里、天光城、华策中心里、岁宝百货(龙岗店)、益田假日奥特莱斯等多个竞争对手，因此，在吸引刚需消费方面，大运天地或许并不占优势，但其提供的自然疗愈型场景实属难得，说其引领片区乃至城市商业升级创新并不为过。

铱星云商观察

本次探盘的11个2024深圳新开商业体，很大程度上代表了深圳商业的升级趋势，商业场景和空间设施在向着随处可见且醒目的导视牌、大尺度留白、绿色自然、运动友好、宠物友好、母婴友好方向进化。

值得一提的是，微信小程序已成为各项目或所属商管企业标配，像BREWTOWN啤酒小镇和深圳大运天地均集成于华润万象生活的“一点万象”，坂田万科广场集成于万科商业旗下“V享星”，前海壹方汇集成于鸿荣源壹方商置的“壹方会”，深圳天河城购物中心则集成于粤海天河城旗下“天河城+”，仟里食家集成于宏发商业的“仟里会”，而高新安荟邻集成于安居集团旗下的“安荟邻”平台；与此同时，宝安华强广场、悦阾SPACE、深圳新世界时代汇、莹展荟也都搭建了单项目的小程序平台。小程序在品牌导览、会员服务、活动营销、停车缴费、积分兑换等方面发挥着不可或缺的作用。整体来看，上述大部分项目的小程序信息更新准确及时（如营销宣传活动、会员停车优惠信息），部分小程序在信息传达的及时性和功能覆盖方面仍有欠缺。

品牌业态方面，一是压缩超市空间甚至完全没有，但大多仍配有超市以满足片区刚需消费，如天河城有七鲜，坂田万科广场配置了盒马，宝安华强广场引入鹏泰超市等；与此同时，购物中心里的书店也是越来越少，这11个商业中，仅有3个项目有书店，包括华润万象生活运营的2个项目，其中，BREWTOWN啤酒小镇是西西弗书店，深圳大运天地是覔书店；在这个时间越来越碎片化、注意力越来越稀缺的时代，实体书店的处境相当艰难。

实体商业在去超市、去书店的同时，引入了更多如餐饮、宠物、运动户外、生活方式等体验服务类门店。

此次探访，我们最大的感触是新开商场的餐饮商户“不是一般多”，粗略估算，约占各家店铺总数的30%以上，部分甚至已超过零售占比，成为购物中心的第一大业态。这不可避免带来一些问题，如餐饮的承租能力弱，拉低商场赢利能力；餐饮商户会涉及食品安全、油烟等专门性的管理问题；如此多的就餐选择，必然导致客流稀释，餐饮商户经营困难或批量撤店等。平衡入驻率和餐饮商户占比或将成为购物中心面临的长期课题。

另外，我们注意到，部分新开项目的外立面LED屏是关闭的，不知是没有启用或是出现故障，显然，这些设备造价不菲。

最后，当然，铱星云商认为，各类互联网购物平台无论如何也给不了逛实体商场本身带来的现实体感，何况是在这不冷不热的好天气下。在如今精神追求日益超越物质需求的当下，消费者日益精明，过量购物中心供给，品牌拓展谨慎，商业空间的优胜劣汰在所难免。那些经历市场洗礼后仍运营良好的项目将成为城市的公共基础设施和都市人的情感容器。