天津
太不可思议了。
环城楼市，原来都是刚需刚改的代名词，但现在却成了“改”字当道。
尤其新盘基本都做刚改，甚至还冒出了很多改善盘。
更魔幻的是，卖得好的也是刚改改善盘。
龙曜城3月以来已认购90多套；
上东金茂晓棠、中建理想城60多套；
保利西棠和煦50多套……
让人不由怀疑，这还是一个市场吗？
而且户型比市区还“膨胀”。
绿城锦玉蘭最大290平米，还有一套神秘户型要卖到1800万。
连价格逻辑也变了。
户型越大，单价越贵，妥妥的改善逻辑。
为什么？
本质原因就在静水深流的人口。
一个鲜明的对比：
市内六区的户籍率，五个都在100%以上。最大达139%。
除了河东，94%。
但也远高于天津全市平均水平（天津2023年户籍率86%）。详见《原来，天津楼市的秘密，就藏在这里……》
再看环城四区：
最大户籍率63%，最小41%。
连“及格线”都没有碰到。
甚至都比远郊、滨海矮了几头。
武清户籍率是99%，静海是83%，滨海新区是79%……
这说明一个问题：
——环城的居住成分极大。
很多人在环城居住、生活，但户口却并未落在这里。
这也是为什么，环城的楼盘都在争相做大户型，关键还走通了。
市场已经给予正向反馈。
去年，环城四区不仅占据着四大片区中最大的市场份额，约为35%，且占比涨幅也是四大片区中最多的。
2024年占比较2023年提升了1.9个百分点。
尤其110-150平米增幅明显，已经占到总成交量约41%的市场份额。
比2023年提升了3个百分点。
特别是双港、南仓、海河柳林等分界线区域，迅速崛起。
走出了爆火的“单盘牛市”。
比如中建理想城、龙曜城、绿城锦玉蘭、中交海河玺、上东金茂晓棠……
卖得风生水起，叫好又叫座。
背后都是因为：1）刚需缩量，改善扩容。
2）改善人口在迁移。
虽说环城四区整体都户籍率偏低，常住人口远高于户籍人口。
但细究也有差别。
核心点在于，有没有教育优势，很重要。
西青区是环城四区中发展最好，成熟度最高，也是最有共识的区。
常住人口已达119.47万人，津城第一人口大区。
但户籍人口却才49.16万人，户籍率仅有41%，全市最低。
之所以会悬殊至此。
一是因为西青没有教育优势。
二是因为西青距离南开太近了，几乎是“抱”南开。
还有多条地铁大动脉，通达性好。
能实现“同区生活”。
更重要的是，南开有学区标签。
所以，很多人都是在西青居住，但户口落在南开、在南开上学。
包括北辰、东丽虽然也在引教育，实际并没有起到作用。
户籍率一个52%，一个55%。
相对拔尖是津南，常住人口93.68万人，户籍人口59.17万人。
户籍率约63%，环城最高。
这是因为津南有海教园。靠着“教育第七区”的独特优势，持续在拉流量。
才有了津南户籍人口，环城第一，而且增长速度也在领跑。
5年已增10万人。
综上，环城做大户型，其实是在迎合需求。
但需要注意，不是所有环城板块都可以。未来的市场没有普惠，只有结构性机会。
重点关注“分界线”。
去年趋势就已经跑出来。
市区到环城购房的客群比例已经升至53%，较2023年增长了41%。
大量的市区改善需求正在外溢。
包括天津2035国土空间规划中也提到，要把市区人口往环城疏导。
最近四个区也都发了各自的“小目标”：
规划到2035年常住人口规模为：西青184万，北辰137万人，东丽152万人，津南143万人。
这是城市发展趋势。
也是环城可以捕捉到的“人口红利”。
谁能接住，谁就掌握了楼市流量密码。
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