观点直击 | 合景悠活的盈利问答

观点网 2024年中期的增长乏力、盈利下滑等困境延续到年末，合景悠活仍在自愈。

截至2024年12月31日，合景悠活实现收入约35.7亿元，毛利润约8.8亿元，毛利率约24.7%，净亏损约5.6亿元，核心净利润约3亿元。

3月28日，合景悠活召开2024年度投资者会，执行董事孔健楠、首席执行官王中琦和执行董事兼首席财务官杨静波出席并回答投资者相关提问。这也是王中琦上任首席执行官后参与的第一个年度业绩会。

物管行业整体仍处于相对震荡的局势，关联方风险还在出清，过去收并购项目带来不小的商誉减值，收入增速放缓及毛利率承压风暴袭来，合景悠活也一直承受着压力。

非住分部回调

身处行业大浪淘沙背景之下，潮水退去，基础物业管理服务是物企立身的最后一道屏障。

年内，合景悠活录得总收入35.73亿元，同比下滑7.2%，住宅物业管理服务板块同比微增1.4%至17.69亿元，占总收入比重提升至49.5%。

而住宅物业板块下的预售管理服务录得营收8254.9万元、同比下降54.38%；社区增值服务收入2.22亿元，与去年同期基本持平。

另一边的非业主增值服务板块年内收入18.04亿元，同比下降14.26%。其中，预售管理服务收入2212.7万元，同比下降8.41%；物业管理服务收入16.2亿元，同比下降11.47%；商业服务收入5587.6万元，同比下滑53.84%；其他增值服务收入1.05亿元，同比下降17.96%。

尽管在管项目规模在扩大，但合景悠活仍未能跑出行业困境。

报告显示，在房地产行业承压背景下，因在管住宅物业销售办事处数目减少，导致住宅物业板块预售管理服务及增值服务收入下降。

非住宅物业分部回调明显，则看到市场竞争加大、财政付款节奏放缓带来收缴难题，综合导致该分部营收及盈利承压。

“鉴于城市服务业务面临的盈利压力和市场环境变化，集团决定实施战略收缩，更加谨慎地进入财政承压的区域以及更加严谨地筛选非住宅物业领域的细分业态。”合景悠活在业绩报告中表示，公司主动收缩、重新整理业态分布也是非业主增值服务业绩回调的原因之一。

据参会投资者转述，管理层表示非住宅业态中占比最大的物业管理服务收入回调，主要由于甲方在续约的时候进行了合约调整，部分商业物业项目合同由包干制转为酬金制。

“从其他维度分析，第三方非住宅收入占比同比提升了4.8个百分点，达到接近90%，这表明非住宅板块来自关联方的风险已处于较低水平和得到了有效的控制。”

受到业务调整、市场环境影响的，还有合景悠活的盈利能力。

截至2024年12月31日，合景悠活录得归母净亏损5.72亿元，毛利收入8.83亿元，同比下降25.3%，毛利率约24.7%。

管理层表示，毛利率回调的主要原因是业态结构发生变化，此前毛利率较高的商业物业服务占比从2023年度的36.5%下降至2024年度的24.3%。

高毛利率部分业态收缩较大程度上拉低了整体毛利率水平，但住宅部分业务同比实现增长和毛利处于中等水平，合景悠活认为是“促进了整体毛利率向更贴近市场化的方向回归。

减值风暴

在合景悠活看来，毛利率回调是行业共同面对的情况，收入增速放缓以及毛利率承压挑战，本质也是市场化进程加速以及低效产能出清的必然结果。

而净利润录得亏损，则更多与应收账款大幅计提减值以及商誉减值相关。

此前发布的盈警公告中，合景悠活表示年度亏损主要由于就商誉及其他无形资产作出不多于7.15亿元的减值；就贸易应收款项作出不多于2.85亿元减值拨备。

就行业整体情况而言，应收账款通常来自关联方与独立第三方。而能否回收款项，前者与地产开发商经营情况紧密相连，后者主要看收缴率。

“收缴率是老问题，但确实每年都有新压力。从过往统计看，行业收缴率也是每年都有所下降的。”据管理层表示，合景悠活2024年的收缴率略微下降，但远低于行业下降点数。

来自第三方客户或小业主的应收款项或许可以通过收缴工具等方式加快收回，而关联方应收账款才是相对更难回收的部分。

截至2024年12月31日，合景悠活来自关联方的贸易应收款项为22.31亿元，来自第三方贸易应收款项为15.74亿元，合计应收款金额为38.05亿元。

年内，合景悠活对部分贸易应收款项计提减值10.22亿元，对应收款项减值拨备2.7亿元，主要针对关联方应收款做减值拨备。

为了尽量降低控制存量应收款项规模增量，合景悠活持续降低关联方每年业务量。

“来自关联方的收入占比呈现是2021年36.9%，2022年是21.4%，2023年是17.1%，2024年是11.4%。趋势逐年下降。”

与关联方的交易逐年下降，同时意味着独立性正在上升，合景悠活接下来要着重解决的是商誉减值。

据公告，商誉减值的产生主要由于市场竞争激烈，倒是公司于过往年度收购的若干附属公司的若干合同未能续签。同时，附属公司的新客户群扩展未达预期，价值用于提升服务质量的成本增加，导致收入及利润下降。

年内，合景悠活计提了6.3亿元减值，其中3亿主要来自城市服务和公建业务的投后企业。

“测算后，截至2024年底部分在城市服务和医院赛道投入企业的商誉已经具体减值100%。考虑到城市服务盈利空间收窄以及回款压力增大，集团已经主动收缩该部分的业务。”

除了收缩业务，合景悠活精简了城市布局。

管理层表示，城市精简是对部分低效项目进行有序退出，将资源聚焦未来将继续推进区域集约化布局策略。

目前，合景悠活在管项目约有57%集中在大湾区及长三角区域，一、二线城市在管项目占比达63%，业务已覆盖全国21个省级行政区133个城市。

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