什么样的住宅户型，增值性最强？

总有些粉丝，咨询我：哪类户型的升值性更强一些？

大户型、中户型、小户型，长期来看升值性肯定是有差异的。

从长远来看，升值性最小的可能是小户型；

升值性最大的是中等户型；

大户型则居中；

如果划分得再精细一些，120 到 160 平米之间的中大户型，升值性应该是最强的。

基本逻辑，首先要厘清保障房和市场房的关系！

1998 年之前，实行全民福利化分房，保障房占据绝对主导地位。

1998 年房改后，停止了福利化分房，开始大力鼓励和发展住宅商品化、市场化。

直至2016 年左右的十几年间，我国商品住宅迅猛发展，在旺盛的购房需求推动之下，全国商品房价格涨幅巨大。

这一时期，购房需求结构中，刚需为主，改善为辅，另外还有部分投资投机需求。

而刚需和投资需求，一般倾向购买中小套型的房子，因此中小户型的房价涨幅高于中大户型。

但从 2017 年开始，事情逐步逆转！

一方面，国家大力推进保障房的建设，像公租房、限价房、保障性租赁住房、保障性配售住房等，各种保障房纷纷亮相，覆盖面不断扩大，受益群体快速增多。

随着建设和供应规模的持续扩大，保障房在整个住房建设和分配中的比例也不断增长。

尤其是在大城市地区，近几年的新建住宅规模中，约有二成左右属于保障房。

另外，还有部分存量房被收储，转化为保障房出售或出租。

众所周知，保障房一般都是中小套型，甚至少数是宿舍型的保障房，无论是租还是售，价格都明显低于市场价格。

就拿最近一年多，国家力推的保障性配售房来说，其售价只有商品房价格的一半左右。

这就意味着，未来套型偏小的商品房，其市场需求会受到保障房大量供应的显著冲击。

即便是这类保障房将实施“封闭式运行”，业主未来不能随意转售，但房子如此便宜，还是会有很多人动心的。

其实，这里面还暗含着以后政策发生变化的可能性。

比如房改之前的福利化分房，房子是由政府或国企分配给职工的，租金非常低，只是象征性的收取一点。

当年的那些居民，根本不会想到，有朝一日（90年代），国家会允许和鼓励住户花一点点钱，比如几万元，将所住的公房（公共房屋，公家的房子）变成私人所有。真是开心那！

那么，对于当前保障性配售房，当前政策是不允许转售的，但20-30年后，这些房子破旧了，地方政府也可能认为回购的管理成本太高，不如允许业主通过市场转售给其他人。如此，则售价就有可能明显超过当前的买入价了。

这种意想不到的“政策红利”，谁敢说以后不会像90年代的房改房一样，再次砸中当前的低价买房人呢？

很多人都去购买价格低廉的保障房了，谁还会来买价格比较高的商品房呢？

相对而言，中大户型和大户型，大多属于市场化的商品房，较少受到保障房大量供应后的冲击。

保障房和商品房，还有另外一种关系！

随着保障房的覆盖面逐步扩大，很多中低收入家庭，甚至普通工薪阶层的住房问题，都由保障房解决了。

既然住房困难群体的问题解决了，那也就意味着的住房的民生属性已经有保障了。

那么，有钱人、高收入群体、精英阶层，他们对于高档房、改善房、享受房、投资房的需求，也就是带有一定金融属性、资产品属性的商品住宅，也就没有必要管控了。

即便这类房子的价格高一些，也不会引起中低收入群体的抱怨了。

基于此，国家自然会放松对中高端的中大户型、大户型商品房的政策管控，比如限购、限售、限价、限贷等措施以后可能会较少出现。

在这样的历史大趋势面前，商品房当中的中大户型、大户型的升值性会更强一些。

其实，在这方面，香港和新加坡的经验值得我们关注。

香港约 50% 的人居住在保障房，新加坡约 80% 的人住在政府提供的保障房。

正因如此，香港和新加坡纯粹的市场化商品房价格很高，在全球都属于最贵的行列，而且长期升值性比较强。