杭州的“赌性”，被激活了

原创 刘晓博

最近，杭州土地市场异常火爆。

在刚刚过去的一周里，杭州两次创出单价地王，其中3月28日的新地王，让杭州的土拍中楼面价最高纪录跃居全国第三城，仅次于上海和北京。

不到半年时间，杭州单价地王实现从“5W+” 到“6w+”至“7w+”再到“8w+”的四连跳。

很多自媒体据此宣布：杭州已经晋级一线城市。

下图就是杭州两个单价地王诞生的地方，水电新村地块和蒋村地块。

上图右下角的“水电新村”地块，是3月25日拍卖的，滨江集团以52.03亿元的价格竞得，可售住宅的楼面价达到了7.74万元/平方米，创出了杭州的历史纪录。

水电新村地块处于奥体新城，配套好、有江景、城市界面新，是杭州近年来楼市的热点地区，周边豪宅林立。这块地容积率为2.9，未来的产品大概率是大平层，估计售价当在每平米14万元以上，个别特殊户型甚至更高。

然而，水电新村的单价地王只当了不到4天。

3月28日，位于城西的蒋村地块拍卖，经过102轮报价，被建发集团以34.34亿总价竞得，楼面价达到了惊人的8.8万/平米，溢价率115.39%。

杭州蒋村地块容积率只有1.1，建筑限高为20米米，未来的产品应该是联排或者叠墅。

蒋村地处西溪湿地的北侧，处于杭州规划的城西科技走廊上，距离阿里总部只有4公里左右，周边科技创新企业比较多。这块地未来的产品，大概率卖给科技新贵们。

蒋村地块的单价，超过了深圳土拍的最高纪录——2015年12月，泰禾集团在深圳宝安区尖岗山拿地时创造的每平方米楼面价79907元（容积率1.9）。

深圳去年12月曾拿出一块压箱底的，位于深圳湾1号附近、粤海街道的好地，成交楼面价也不过70388元/平方米（容积率7.59）。

杭州楼市为何这样火？

首先跟近年来杭州、浙江经济的基本面比较好有关。

浙江以民营经济发达、民富程度高著称。正因为如此，国家把“共同富裕示范区”放在了浙江。

在刚刚过去的2024年，浙江全省新增人口近43万人，其中杭州新增了10.2万人。而且浙江是全国唯一的，所有地市人口都增长的省份。

今年春节前后杭州六小龙爆火，尤其是深度求索（DeepSeek）的出现，被认为是中国人工智能突破美国封锁的标志性事件，引发了美国科技股地震和中国科技股价值重估。

很多人认为，“六小龙”的出现是一个里程碑，意味着杭州已经跻身一线城市，杭州的城市价值、不动产价值都应该重估。

那些错过了科技股大涨的投资客，开始涌入杭州抢房子，尤其是抢豪宅。

一位长期研究杭州楼市的专家表示，目前杭州楼市投资气氛热烈，越是总价高、单价高的楼盘反而越受欢迎。在其他大城市以刚需客为主的情况下，杭州的这一轮买家的需求更多集中在单套总价1000万到2000万的豪宅上。

除了接连爆出新地王，楼市“打新”现象也在杭州重出江湖，最近有多个热点盘中签率逼近10%的低位，比如汀岸印月轩共加推104套房源，中签率低至12%，并实现全部去化；溪听晓月首开，中签率约为17%；潮语映月轩最近一次开盘，中签率仅14.4%。

总之，杭州楼市的“赌性”已经成功被激发出来，参与其中的不仅仅是杭州本地人，还有浙江各地市的投资客，以及外省投资客。

熟悉楼市发展史的人应该都知道，中国第一波炒房客就来自浙江，是著名的温州炒房团。

1998年，中国启动全面房改。但当时正好遇到了亚洲金融风暴和随后长达4到5年的通缩期。精明的温州商人们在此之前就积累了充足的财富，看到国家有意通过房改启动城镇化、拉动经济，于是组团到各地炒房，一度受到各地欢迎，赚得盆满钵满。

而当前，正处于改革开放之后第二个通缩期。国家在全面支持房地产市场企稳，出台了大量利好，比如降准、降息、降低首付比例，通过城中村改造、收储、回购闲置土地等办法，试图激活市场。

在全国楼市万马齐喑的时候，杭州楼市一马当先，率先汇聚了人气。

浙江人不仅热衷于在杭州买房，还热衷于在上海买房。对于那些浙江普通地级市的成功商人来说，不仅要在当地建一栋私宅，还要到杭州和上海各买1套房子。

去年上海总价3000万以上新建商品房成交套数，占了全国的60%以上，有相当比例就是浙江人购买的。在杭州，这种情况更普遍。

那么，杭州楼市真的还有巨大增值空间吗？杭州楼市的回暖能带动全国楼市回暖吗？

我的看法是：杭州的确日益逼近一线城市，但它的总体实力，还达不到一线城市。而楼市的局面，也跟1998年到2002年的第一个通缩期有了本质不同。楼市想重回黄金时代，已经不可能了。

看一座城市的综合实力和发展潜力，看一个指标就够了，这就是资金总量（金融机构本外币存款余额）。如果GDP是一座城市1年内创造的增量财富，资金总量则是它历年创造财富以现金方式总留存，还包括了它吸引来的财富。

由于GDP太重要，所以反而不可靠，比较城市最好看资金总量。下图截至2024年末各地资金总量一览：

杭州的资金总量为7.95万亿，名列内地城市第五，跟广州差距不大，而相对于成都的优势比较明显，几乎相当于“成都+厦门”。

严格地说，只有资金总量超过10万亿，才能算一线城市。目前全国只有北上港深超过了10万亿，其中香港大约是16万亿左右。

所以杭州的综合实力距离真正的一线城市，差距还比较明显。

下面是主要城市在科技创新上的核心指标，科技研发投入和发明专利数量：

杭州跟北上深的差距都比较大，要成为名副其实的一线城市，杭州还有很长的路要走。

但这不排除杭州在房价上先成为“一线城市”。

历史上，赌性比较强的浙江人就创造过这样的奇迹。大约在2010年到2011年前后，温州这个普通地级市的房价，就一度超过了北京上海和深圳，成为内地房价最贵的城市。

但“亢龙有悔”，过去这些年，温州楼市一直不温不火，未能再创奇迹。而且温州的城运也在高房价之后，一蹶不振。

如果杭州地价、房价上涨太快，一定会拉升其生活成本，降低对青年才俊的吸引力，影响城市竞争力。

不过，由于杭州每年出让土地的规模都比较大，所以未来杭州房价很难像当年温州那样暴涨，如果上涨也是结构性的。部分核心板块房价一线城市化，是杭州很难避免的趋势。

这主要是因为浙江人太能赚钱了，而且赌性太强。

但楼市已经出现了历史性拐点，这背后是人口的拐点，城镇化率处于高位的拐点（未来增长空间不大了）。再想通过炒房获得超额收益，难度越来越大了。

大城市核心区的优质不动产，未来仍然值得持有，值得作为家族资产之锚，这是没有问题的。

杭州、上海接连出现地王，有助于全国楼市企稳、回暖，整体还是好事。但我想要告诉大家的是，无论是杭州还是上海，未来好房子非常多，所谓稀缺都是忽悠你的。

比如上海的风貌别墅，刚刚推出的时候供不应求。看到大家追捧，就搞出几十个项目，个个都在核心区。目前，供求关系已发生了重大变化，坊间一直有传言，上海在考虑取消这类豪宅的限购，以吸引全国富人来买。否则会发生什么，你懂的。

杭州的豪宅，也大致如此。只要能卖出去，就会一直供应下去，直到市场无法承受为止。

所以，无论是买杭州、上海的豪宅，还是北广深的豪宅，都要立足于用，适度考虑投资。如果杠杆上的太猛，怀揣着炒的心态以小博大，风险还是不小的。