房价是怎么涨上去的？还能不能继续往上涨？

各位，房价是怎么涨上去的？还能不能继续往上涨？今天咱们就来聊聊这个话题。

我们能看到，当前的行情是土地溢价和产品差异性共同推动了房价上升。但实际上，还有一个我们不太容易看到的因素——债务转移。不管是提升消费还是建造房子，基本逻辑都是通过债务扣表的方式，来承接经济的系统性风险。

因为需要资金，所以就得给大家制造预期，不然大家不会掏钱。你买了房子，就相当于把债务接走了。要是买的是开发商的房子，就承接了开发商的债务。这一买一卖，就是债务的交换。而你的债务，就是相关方的利润，其中也包括银行的利润。

房地产是全世界唯一能一次性透支老百姓二三十年收入的大众消费领域。贷款买房的本质，其实就是债务扩表。现在很多持有房子的人和企业都背负着大量负债，急需有人在高位接盘，以减轻债务。

那房价还能不能继续上涨呢？我的咨询业务专门解决这类疑难问题。说回刚才提到的情况，现在成都新房的门槛已经到3万了，这已经不是普通人能轻易参与的游戏了。这也导致现在二手市场和新房市场差异性十分明显。

一方面，二手市场的主流需求是两三百万到三四百万的房子；

而另一方面，新房市场的预算门槛达到了六七百万，500万都不太够看，除非考虑成华二八、金牛国宾或者天新等区域。现在大家能看到，主城区的项目基本上都要验资排号，否则根本买不到。

但大家别忘了，现在大家挤破头买的新盘，并非纯良资产，迟早会变成二手房。其实从你签字交钱的那一刻起，它就已经具备了二手属性，只是什么时候流入市场的问题。所以几年之后，你还是得和二手市场大量业主争抢客户资源。

目前，地方通过发债来提振居民消费，放宽消费贷款。在这种情况下，现在冲进去买房，到底是弯腰捡钱，还是充当冲锋陷阵的呢？接下来，成都新房市场，特别是主城区的项目，价格还会越来越高。一方面，土拍价格越来越高。

就像我们看到的高新大源中迪网，楼面价31700 ，接下来林家坝起步楼面价2万，不出意外，它会成为新的地王。另一方面，产品差异也在加大。

以前多是刚需的“钢子楼”，现在都是品质更好的房子。以前受7090政策限制，房子较为平均分配，现在全是好房子，而且项目有限、房源有限，压抑多年的改善需求会进一步释放。好的产品自然会冲击刚需“鸽子楼”的价值，加速置换需求。

说白了，就是担心以前的老产品价格越来越低，所以还不如早点置换。这些因素叠加，就推动了主城区新房市场的发展。所以大家看到，主城区新房价格不便宜，销量却不错，但这种情况仅限于主城区。

所以我还是建议大家理性看待。不管是一梯两户还是一梯一户，都是这个时代的新产品。随着时间推移和开发量上升，产品会不断进步，稀缺性也会降低，这是无法回避的问题。而其中最大的问题，不是预期兑现，而是市场流通。任何商品一旦脱离市场流通性，价值可能就会打折扣。

去年，成都市场卖了20多万套房子，两三百万、三四百万的房子依然是市场主流，特别是两三百万的产品。总价超过500万以上的产品，总销量不超过30%。试问，这种高总价的豪宅以后有多少人接盘呢？

在贝壳平台上可以看到，这类项目挂牌周期非常久，总价越高，挂牌周期越长，超过半年、一年的比比皆是。而且，要想以挂牌价出售，几乎不太可能，说到底就是不好卖，这是供求关系颠倒的结果。

大家有没有发现，这一轮市场其实没有太多投资客，当年那种动不动就整层买一个单元的炒房现象也看不到了。所以答案是不是很明显了呢？2016年那轮行情为什么能快速上涨？

是因为当时我们的负债率还有很大提升空间。房价上涨，并非是因为我们收入直接提高，而是通过债务承接的方式接住了这波房价。当年房企负债率也不高，比如碧桂园提出“456”的开发模式，通过债务扣表的方式快速扩充土地储备，这直接导致土地价格快速上升，而这些高成本最终都体现在房价里。土地价格上涨，房价跟着上涨，一轮轮加杠杆，我们最终通过贷款买房、债务扩表的方式接住了这波房价。

当然，这里面还有个重要因素，就是大家都认为房价会一直涨，所以越买越高。但很多人忽略了，房价上涨和收入上涨并没有直接关系。换句话说，大家的购买力并非来自收入大幅增长，而是通过透支消费、债务扩表实现的。所以我们能看到，每一轮房价上涨背后，都是债务杠杆率不断上升，从2008年的20%多，到2016年的40%多，再到现在的60%多，有些地方甚至超过70%。

所以这一轮房地产周期的刺激，虽然已经持续几年，但效果不如当年，原因就在于大家的举债能力十分有限了。挣钱少了，还随时面临失业风险，所以买房也缺乏信心。这一轮楼市调整，大到一二线城市，小到十八线城市，房价都出现了不同程度的下跌，房价一直上涨的神话也被打破。这实际上就是债务风险的具体体现，包括我们现在看到的法拍房也是如此。