凌克“躲过”金地首亏

2013年国庆节过后，金地集团董事长凌克因“身体原因”递交辞呈，由总裁黄俊灿代理董事长，后来徐家俊当选新董事长

当年，金地集团守住“千亿规模”，实现销售额1535.5亿元；并且保持持续盈利，实现归母净利润8.88亿元。

然而，仅仅过了一年，金地集团的业绩就迎来“大溃败”：

2024年，金地集团实现营业收入753.44亿元，同比下降23.22%；归母净利润为-61.15亿元，同比下降约788.54%，出现上市以来首次亏损。

在销售端，2024年，金地集团实现签约金额685.1亿元，较2023年的1535.5亿元下滑超55%，跌出“千亿房企俱乐部”。

对于业绩亏损，金地集团给出的解释，一是销售规模下降，开发业务结转规模和结算毛利率下降；二是公司加大去化力度，基于谨慎性原则对部分资产计提减值。

不过，在债务方面，金地集团成功渡过偿债高峰。2024年，金地集团足额偿付共约200亿元公开市场到期债务，实现公开市场债务零违约。

当初凌克辞职，曾有观点认为他是在“甩包袱”。但也有人认为，市场形势严峻，金地集团业绩下滑、债务承压，凌克隐退是为了让年轻人应对挑战。

如今来看，徐家俊没能创造奇迹，金地集团由盈转亏；而凌克及时退出，成功“躲过”首次亏损。

凌克及时“退了”

凌克出生于1959年，辞职时已64岁，有内部人士称其“心脏不大好”，身体因素可能是其辞职的一个重要原因。

1998年，凌克出任金地集团董事长。凌克带领金地迅速崛起，推出多个畅销楼盘，市场销售率达95.4%，当年完成销售额3.02亿元。

2001年4月，凌克带领金地集团在上交所上市，成为1993年后首批房地产上市公司。

此后，金地集团逐渐在华北、华东、华南、华中、东北、东南、西部等七大区域完成布局。

随着市场环境变化，凌克于2010年确立“一体两翼”发展战略，先后成立稳盛公司和金地商置公司，推动金地向多元化发展。

在凌克的带领下，金地集团的销售额不断攀升，2016年突破千亿大关，2020年更是达到2426.8亿元。

凌克一向以稳健著称，他认为，企业发展要讲求短期经营目标与长期目标的平衡，利润与规模的平衡，效益与责任的平衡。

在他的管理下，金地集团一直保持着相对健康的财务指标，债务结构合理，流动比率与速动比率处于行业较高水准。

近年来，房地产行业面临巨大挑战，市场下行压力增大。尽管金地集团销售和利润出现下滑，但凌克仍带领团队积极应对，努力化解风险。

2023年10月16日，凌克因身体原因辞去董事长职务，将接力棒交给董事、总裁黄俊灿。但因个人发展原因，黄俊灿不参与第十届董事会董事提名。

凌克的离开，标志着金地一个时代的结束。在他的带领下，金地集团从一家区域公司成长为全国性知名房企，跻身“招保万金”行列。

2024年3月17日，金地集团发布公告，公司董事会选举徐家俊为公司第九届董事会董事长。接下来，徐家俊的当务之急是如何带领金地集团走出亏损泥沼。

徐家俊接过帅印时，正值金地集团的偿债大年。

据克而瑞监测数据，金地集团2024年共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿元，偿付压力集中在上半年，上半年共有本金91亿元的债券到期。

面对偿债重压，金地集团积极采取多种措施应对。报告期内，金地集团足额偿付共约200亿元公开市场到期债务，实现公开市场债务零违约。

截至2024年末，金地集团有息负债余额735亿元，较期初919亿元压降184亿元，报告期内有息债务余额同比减少20.01%。

在金地集团的有息负债中，96.30%为银行借款，债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降31个BP。

这表明金地集团的债务结构进一步优化，银行借款占比的提升增强了债务稳定性，融资成本的下降也减轻了财务负担。

报告期末，金地集团资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，较上年降低1.6个百分点，净负债率49.1%，处于较为稳健的水平。

在资本市场上，金地集团也维持了良好的信用记录。截至2024年末，金地集团合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额5.19亿元，无企业债券余额，非金融企业债务融资工具余额22亿元，且共有5.59亿元公司信用类债券在2025年4至12月内到期或回售偿付。

其中，一笔中期票据“20金地MTN001B”将于4月3日进行本息兑付，债券余额为5亿元，本期应偿付本息金额合计约51775万元。金地集团已在3月24日公布兑付安排。

虽然成功化解债务风险，但金地集团也付出一定代价。2024年，金地集团销售规模腰斩，全年实现签约金额685.1亿元，较2023年的1535.5亿元下滑超55%。

2024年，金地集团营业收入为753.44亿元，同比下降23.22%；归母净利润为-61.15亿元，较上年同期的8.88亿元下降约788.54%，出现上市以来首次年度亏损。

过去几年，金地集团销售业绩呈现出明显的波动。

2022年，尽管市场环境充满挑战，金地集团凭借充足的可售资源和优质的城市布局，实现签约金额2218亿元。

在其布局的78个城市中，有19个城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京等城市，市占率更是位居前三。

然而，进入2023年，房地产市场下行压力进一步加大，金地集团累计实现签约面积877.0万平方米，同比下降14.01%；累计签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%。

到了2024年，金地集团销售规模继续大幅下滑，全年实现签约面积471.4万平方米，同比下降46.25%；签约金额685.1亿元，同比下降55.39%。

今年开年，金地集团1-2月累计实现签约面积31.9万平方米，同比下降43.92%；累计签约金额50.5亿元，同比下降52.35%。

在土地市场，金地集团的策略随着市场变化而不断调整。2022-2023年，为缓解债务压力及确保现金流稳定，金地集团大幅缩减土地投资，公开市场的拿地活动近乎停滞。

在这期间，金地集团的新开工与竣工面积也逐年递减，以应对市场不确定性，减少资金占用，确保财务稳健。

随着债务风险的阶段性化解，金地集团现金流状况得到改善。2024年，其经营活动现金流净额同比大增521.2%至136.2亿元，货币资金覆盖短期债务倍数达1.42倍，为后续经营和发展提供了有力支撑。

2025年金地集团重启拿地，先是1月20日在杭州以1.86亿元总价拿下临平区老城地块，溢价率31.01%。

2月，金地集团又联合厦门国贸、星狮地产拿下上海松江新城西区地块，成交总价8.15亿元，金地集团权益占比9%，对应权益地价约7336.89万元。

从拿地动作来看，时隔1年半重回土拍市场，且在核心城市补仓，释放出金地集团经营策略调整的信号。

业内分析认为，金地集团成功度过2024年偿债高峰，现金流压力有所缓解，为拿地提供了资金基础；同时，此前项目去化使得公司有补仓需求，重新拿地有助于补充土地储备，为后续销售和业绩增长提供支撑。

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