杭州地王两月三破纪录，苏州二手房成交翻倍，长三角核心区加速豪宅化

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

一季度以来，长三角热点城市的土拍市场持续升温。在杭州，仅仅隔了2个月，单价“地王”就三次易主，杭州宅地单价突破8万元/平米；在苏州，工业园区的一宗宅地经过182轮竞拍才成功落槌，并刷新了湖西板块地价纪录。

随着房企预期走高以及地价攀升，上述热点城市的楼市信心也在逐步恢复之中。3月以来，苏州新房和二手房市场活跃度显著提升，带看量和成交量双双大幅增长；杭州新盘去化亦明显提速，部分红盘甚至出现“社保巨子局”。

拥有多个热点城市的长三角地区，一直都是头部房企集体押注的核心拓储区域。以滨江集团为例，其于2024年摘得的23宗土地中，22宗地块位于杭州。此番拿下杭州新“地王”后，滨江集团方面向《华夏时报》记者表示，未来价格随行就市，定位不会是流量盘。

业内指出，随着供给端和需求端的持续改善，以及政策环境的不断优化，类似于苏州、杭州这样的核心城市，其房地产市场有望延续回暖态势。不过，房企目前的拿地策略仍然是聚焦于“核心改善+稳定去化”两大重点，这些热点城市的房地产市场依然存在明显分化。

杭州部分红盘出现“社保巨子局”

2个月内，杭州单价“地王”已三次易主。

3月28日上午，杭州2025年第六批土地成功出让4宗涉宅用地，总出让地上建筑面积116632万平米，总起价94.44亿元。其中，位于西湖区蒋村单元的文新单元XH030203-01（3）地块被建发房产竞得，总价343463万元，楼面价88029.06元/平米，溢价率达115.39%，成为杭州土地市场新晋单价地王。

在此之前，3月25日，杭州市区2025年第五批住宅用地4宗地块全部溢价成交，其中杭政储出【2025】18号地块经过72轮的激烈竞争，由滨江集团以52.03亿元竞得，楼面地价7.74万元/平米，溢价率达69.86%。

而在2个月前，今年1月24日，滨江集团54.56亿元竞得湖墅单元GS0201-R21-05地块，成交楼面价为64834元/平米，溢价率71.25%，地块楼面价超过去年10月绿城所拍江湾新城地块，该宗地块也因此成为新晋单价“地王”。

其中，对于滨江集团拿下的杭政储出【2025】18号地块的未来售价，中指研究院华东大区常务副总经理高院生指出，滨江区西兴单元地块成交楼面价77409元/平米，预计新房价格在12万元/平米左右。不过滨江集团方面向《华夏时报》记者表示，未来价格随行就市，根据市场和客户的情况而定，但该地块定位不会是流量盘。未来在开发中会综合考虑各种因素，“既要继承，又要创新，不仅要学习业内兄弟企业的好做法，同时也要聚焦于细节品质”，更加合理利用空间。

高院生向记者分析指出，土拍市场地王频出，进一步重塑杭州价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。杭州贝壳研究院院长上官剑也认为，本次杭州新地王的诞生，不亚于一次新政的出台，会给市场再添上一把火，尤其是改善板块的次新项目，短期或将进一步带动量价齐升。

据中指研究院统计，2025年3月，杭州土拍火热收官，总计揽金266亿元。土地市场热度高涨，核心区优质地块竞争激烈新地王频出，房企拿地信心凸显。而地价的跳涨对市场信心提振显著，预计二季度改善型项目将迎供应高峰。

据中指研究院数据，杭州新房市场“小阳春”表现亮眼，月内开盘53次，推售近5000套房源，中签率37%，绿城、滨江等高端改善盘触发超百月社保门槛，部分叠墅单价突破11万元仍受热捧。二手房成交强势反弹，截至27日已签约9137套，日均338套同比增67%，全月或破万套创历史新高。政策宽松叠加土拍火热推动市场预期，二手房呈现“量升价稳”趋势，楼市整体进入活跃周期。

另据克而瑞浙江区域监测，3月3日—9日，杭州市共有7个住宅项目开盘，供应房源737套，成交536套，综合去化率达73%，约为前一周的5倍；3月10日—16日，杭州8个住宅项目推出588套房源，成交333套，去化率达56.6%。

“土拍热度由核心向外围扩散的同时，新房市场亦蒸蒸日上，尤其是在改善需求带动下，去化明显提速，部分红盘甚至出现’社保巨子局’。”克而瑞浙江区域指出，3月以来，已有多个“红盘”中签率逼近10%的低位。例如，滨江潮语映月轩最近一次推出104套房源，中签率仅14.4%，触发“有房家庭122个月社保”硬性门槛。

苏州二手房成交强劲增长

无独有偶，同属长三角热门城市的苏州，“金三”时节亦上演了楼市、地市双双活跃的景象。

2月19日，苏州节后首场土拍中，位于苏州工业园区的一宗地块吸引了多家房企报名，在竞价122轮后最终由绿城中国竞得，成交总价14.29亿元，成交楼面价26754元/平方米，溢价率21.61%；3月21日，苏州工业园区出让1宗涉宅用地，经过182轮报价，由绿城以总价53.24亿元竞得，成交楼面价40684元/平米，溢价率45.3%，刷新了湖西板块地价纪录。

土地市场的升温，带动了整体房地产市场信心和预期进一步修复。

据贝壳研究院苏州分院最新数据，3月以来，苏州新房和二手房市场活跃度显著提升，带看量和成交量双双增长。截至3月20日，二手房市场表现出强劲的增长势头，二手房带看量环比提升40.1%，成交量环比提升98.6%，同时二手房成交价环比提升2.5%。其中工业园区二手房成交价环比增长7.3%，成为全市涨幅最高的区域。此外相城区紧随其后成交价环比增长3.2%。冰山指数也显示，苏州二手房3月成交量同比上涨约10%，尤其是学区房在3月份进入了高成交量。

“综合来看，苏州房地产市场正明显走向’止跌回稳’。”克而瑞苏州房产测评指出，今年一季度以来，在苏州市场上，“好的产品依然具备独立行情，而刚需产品在去库存政策支持下也在有序去化”。随着新房库存进入低位，苏州一季度土地市场活跃度也有明显提升，房企参拍积极性有明显提高；二手房方面，苏州核心区二手房源价格已经开始明显企稳，甚至有部分产品成交价格开始有小幅回升。

房地产行业整体景气度持续上行

可以看到，热点城市的核心地块，一直都是头部房企拓储的“重中之重”。以连续2次拿下杭州单价“地王”的滨江集团为例，其长期深度聚焦杭州市场，2024年共摘得23宗土地，其中有22宗地块位于杭州。根据披露的公告，记者看到，截至目前，2025年滨江拿下9宗地块，全部位于杭州。

作为长三角热点城市，苏、杭房地产市场近期热度的提升，与其本身城市实力密切相关。

以杭州为例，2025年，以深度求索、宇树科技、游戏科学、云深处科技、强脑科技和群核科技为代表的“杭州六小龙”声名鹊起。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，城市的人口流入一般与产业发展有关，杭州的高科技产业发展布局一直比较好，市场凝聚力较强。“杭州六小龙”有机会带动上下游产业链公司发展，吸引更多人口流入，“长期来看这对于市场住房、租房需求的释放都有意义”。

一系列重磅利好政策的落地，则给这些热点城市的房地产市场注入了强心剂。在“止跌回稳”的主基调之下，热点城市在不断优化政策“组合拳”，全方位、大力度支持各类合理需求购房。

作为本轮政策加码的领跑城市，3月10日，苏州住建公布出台“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限）；3月12日，苏州公积金中心连发两条征求意见公告，事关加大公积金贷款支持力度和困难家庭公积金贷款贴息；同日，苏州高新区发布人才房票政策，最高可获补贴200万元。

据克而瑞苏州房产测评分析，叠加“三低一宽”金融产品，人才购房成本可大幅度降低。以高新区人才房票政策为例，购买一套180万元的首套住房，首付27万元，夫妻双方本科+硕士，可叠加使用25万元人才房票，只需自筹2万元房款。

在供给端，今年以来苏州、杭州推出多幅位于核心区域、配套成熟的优质地块。中指研究院认为，这些地块因区位优势显著、开发价值高，进一步增强了房企拿地积极性。

业内判断，随着供给端和需求端的持续改善，以及政策环境的不断优化，类似于苏州、杭州这样的核心城市，其房地产市场有望延续回暖态势。不过，行业不乏谨慎的看法。例如，中指研究院认为，当前杭州住宅市场分化明显，整体仍面临压力，但总价在千万以上的高端改善型、豪宅房源去化更快，一些“红盘”还需要摇号、拼社保年限，预计今年的新房市场或进一步呈现“核心区豪宅化”格局。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁